日前，胡润版2004年中国百富榜终于出笼了。由百富榜名单显示，房地产业依然是聚集大量财富的一座金矿。在前10名富豪中，主营房地产业的占有6席位置，在总排行榜中占有约40%的份额。尽管百富榜只是一种财富数字游戏，但仍可透露出一点有价值的信息，百富榜中的中流砥柱依然是房地产业，中国富豪们的大量财富来自于房 地产业。

　　然而看看世界财富榜，我们却很难发现富豪们的大量财富是来自于房地产业的。这可以说是中国转型经济发展的一大特色吧。那么，为什么房地产业会成为孕育中国最富一族的敛财摇篮呢?也许，经济增长及城市化进程等客观因素，是推动中国房地产业迅速发展的一个市场大背景。但是，不可否认的一个事实是，处于转轨过程中的中国经济，许多市场规则还没有真正建立和完善起来，由此导致借市场化名义来行非市场化之实的寻租活动不断，使得社会财富发生不公平的转移。

　　中国的房地产业更是如此。由于体制性因素，在中国房地产业的发展过程中存在着大量的寻租现象，不少地方官员因黑箱操作、违规出让土地而纷纷落马的案例就足以说明这一点。而房地产开发商恰恰聪明地利用了这一制度性缺陷，成就了他们的致富伟业。

　　我们不妨来看一下地方政府是如何刺激房地产市场需求的。原来考核地方政府官员的核心指标是GDP，为此许多地方政府纷纷把房地产业作为支柱产业来发展，并且还把改善城市形象的市政建设捆绑在一起。谁来参与地方政府的这种行为呢?当然是房地产开发商。但是，参与而没有利润可赚是一件难以想象的事情。那么，地方政府与房地产开发商如何获取利润呢?目标自然就转向了城市的动拆迁工程。一般来说，地方政府往往先与房地产开发商暗地里签下土地转让协议，然后再由地方政府出面来动迁普通居民。不对等的讨价还价，促使普通居民搬迁到城市的边缘地带，由此也挤出了中心城区土地升值的巨大利润空间。当然，地方政府敛财最终还是要还富于民，用于便利于居民的城市基础设施建设，但房地产开发商却从中获得了一块巨大的利润。如此这般，财富发生了最初的快速转移。

　　但是，许多房地产开发商自有资金极少，拿了土地还需开发资金，怎么办呢?没关系，可以再次利用市场经济规则不健全的制度性缺陷，以土地抵押或玩其他空手道手段来获取用于开发的银行资金。据一项统计显示，今年1至5月份，房地产及土地抵押贷款有将近9万亿元人民币。由此，银行成了房地产开发商的钱袋子。接下来的事情就是如何脱手盖好的商品房了。

　　此时，地方政府已经纷纷启动了大批动拆迁工程，人为地刺激了拆迁户的被动需求，也正好迎合了房地产开发商的胃口。有一项统计显示，在大中型城市的房地产市场需求中，类似拆迁而要购房的被动需求占近50%的比重。由此，产生了一种扩散的联动效应：动迁费用远不足以购置新房，大多数动拆迁户只好买二手房，而出售二手房的居民有了钱又可以再购置新房，结果是房地产开发商可以把土地批租成本及溢价收益，全部都转嫁给购房者。这一非市场化的循环路径，不仅造成了借助银行信贷的住房超前消费，而且还刺激了房地产市场的过度繁荣。从某种意义上讲，目前房地产价格的持续上涨，是一些社会利益体合谋的结果，并不完全是一种市场化行为。转轨经济的复杂性在房地产市场中已经暴露无疑。

　　经过这一轮空转后，大量财富就这样流进了房地产开发商的腰包，由此也形成了财富的第二次转移。经过这两次财富转移，我们也就不难理解为什么房地产业会成为富豪们敛财的天堂了。当然，这也并不完全是富豪们的错，只能说是中国经济在转轨过程中所付出的高昂代价罢了。

　　这种社会财富的快速转移与分配是否公平与公正，似乎不是我们今天要讨论的话题。不过，当普通居民难以承受不断上涨的房价之苦时，这一纯粹的经济问题有可能转化为社会公平问题。但是，繁荣的背后，恰恰又隐藏了潜在的风险。目前中国房地产市场的过度繁荣，已吸引了越来越多的人甚至普通居民也追逐其中。一旦房地产价格或土地价格发生剧烈变动时，最终将可能把银行也拖入不可预测的风险泥沼之中，进而可能影响到中国经济的稳定与安全，这不能不引起我们的高度警惕。好在这一问题已经进入了中央政府宏观调控的视野。但是，房地产泡沫一旦产生，其传播或散发的力量是持续和巨大的，尤其当这个泡沫是由房地产开发商和地方政府共同吹起来的时候，中央政府的宏观调控能不能及时控制并平抑这个泡沫，已经成为关系到中国经济能否安全着陆的一个核心问题。上海证券报乐嘉春

　　特约编辑：广伟