发展潜力巨大近几年，胶州商品房价格一路走高，房地产市场呈现价格持续 攀升、供需两旺的发展态势。随着外来企业带来新风，本地企业开发规模不断扩大，房地产开发水平、档次的提高，房地产市场结构的完善，再加上潜在的市场需求和高利润回报，城镇居民收入不断增加，胶州经济的快速发展，胶州的房地产具有很大的升值潜力和投资价值。

    胶州房地产市场具有发展优势与机遇

    区位优越、交通发达，给胶州城市发展提供了先决条件，也使得胶州的房地产业发展潜力巨大。经济基础和城市消费水平的日益提高和给胶州房地产业大发展奠定了坚实的基础。后发优势明显，胶州房地产起步比较晚，土地资源利用不充分，城市的楼房容积率低，形成了巨大的投资“洼地”效应，给开发企业和给消费人群都留有巨大的升值空间。新的发展战略逐渐明晰给房地产业带来巨大的发展前景，胶州以发展中等开放城市为目标，立足青岛，辐射内陆，将发展成为综合实力强大的机械、电子零配件制造基地和拓展腹地的商贸物流中心，成为青岛经济发展的第三增长极，成为青岛一个以工业和物流业为主的现代化、开放型的辅城区，这个战略构想推动了胶州的房地产发展。

    胶州房地产开发运作策略建议

    房地产业的结构调整策略。调整产品结构，以市场的眼光看待胶州的房地产开发，分片区分项目明确目标消费市场，细分消费市场和投资经营企业市场，促进住房供应体系的合理化；调整市场结构，促进住房市场的协调发展，挖掘住房消费潜力；调整行业结构，引入竞争机制，促进房地产企业优胜劣汰。

    启动房地产市场策略。重点搞好“四个结合”：

    第一，与建设胶州城市的战略目标相结合。要以建设中小城市总体规划为指导，制定房地产开发总体规划，再按总体规划分步实施，使房地产开发与全市经济社会发展相互促进，与提高人民生活水平相适应，与城市建设规划相协调，有利于推动中小城市建设进程。

    第二，与扩大内需的各项政策措施相结合，要努力拓宽融资渠道，大力吸引民间投资，通过房地产开发扩大全市投资需求，拉动经济增长。要加大商品房销售工作力度，推动居民住房消费，搞活房地产市场，扩大消费需求。

    第三，与改善发展环境相结合。要在改善信用环境的基础上，完善住房公积金贷款、银行住房贷款政策，并结合实际，适当放宽贷款范围，简化审批手续，使普通居民享受到住房贷款的优惠政策；并在房地产开发方面，要简化审批程序，实行一条龙服务。在房地产交易方面，要减少税费项目、限低税费标准，并保持稳定统一。

    第四，与发展外向型经济、扩大招商引资规模相结合，要对境外房地产开发企业放宽市场准入条件，内外都实行“市民待遇”原则，真正体现公开、公平、公正；要扩大招商引资规模，广泛吸引境外资金投资本市房地产业，解决投资建设中资金紧缺这一根本性问题。

    导入品牌开发商策略。针对内向开发的缺点：房地产开发企业缺乏竞争力，发展后劲差；房地产项目集约开发强度不大，鼓励引入“外部动能”，促成房地产市场“新陈代谢”。针对整体规划各片区的特点引入和片区项目开发特征相符的，相关力量雄厚的开发或经营企业，例如低密度城市花园洋房类可引入深圳万科房地产有限公司打造万科城市花园类型物业。

    房地产业在胶州城市整体发展，特别双轮驱动的支柱产业的发展下，顺应整个房地产市场的发展规律，随着城市建设的整体发展，必然会走入正轨，持续稳定地发展，运用跨越式的开发运作策略，必然的腾飞就在眼前。

王志纲先生，著名学者、策划专家、中国城市战略专家，1995年创办王志纲工作室，主要从事城市运营与区域经济发展战略、旅游、房地产及其它新兴产业发展的理论研究和策划咨询。自任首席策划以来，出版了《传统经济模式的理论基础究竟是什么？》、《中国走势》、《商战如战场》等论文与专著。主持了1999昆明世博会、山东双月园等诸多成功策划项目。成功完成了有西安紫薇田园都市、上海新江湾城、丽江祥和丽城等经营战略策划，青岛崂山综合发展策划，黄山旅游发展战略策划等。