■月收入专指可支配收入，其中要扣除基本生活费用、已按揭消费品月供等款项；这样月供款和每月物管费用将相应调低

　　■银行将使用统一的“个人住房贷款申请表”和“风险评估书”，对贷款者的审核内容除收入外，还包括还款意愿、担保情况、财务状况和基本情况等

　　本报记者杨斌为您报道

　　日前，银监会正式公布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，首次明确要求借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50％以下，月所有债务支出与收入比应控制在55％以下。

　　昨日，记者采访了成都部分银行房地产信贷处的相关负责人，他们表示，出于风险控制的考虑，银行在实际操作中，几乎都是将月供占月收入比例控制在50％以内的。

　　四川省农行负责消费信贷的一位人士称，总行的正式文件还没有收到，暂时无法完全按照新标准执行。但实际上银行一直在控制房地产信贷风险，“月供与收入比基本上都没有超过50％”。他表示，“我们会在提高首付比例和适当延长还款期限方面来控制风险”。

　　收入专指可支配收入

　　据了解，房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入；所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入。

　　记者发现，这里所说的收入专指“可支配收入”，即每月收入扣除基本生活费、之前按揭还款部分（比如汽车按揭还款）等款项，而并非征求意见稿中的“有效收入”。这样，“可支配收入”的范畴明显比“有效收入”要小，根据公式，为了将比例控制在50％以内，月供款与月物业管理费必然要调低。

　　开发商自有资金不得低于35％

　　银监会这次还提高了开发商的门槛，要求其自有资金不得低于项目总投资的35％，而不是之前的30％。

　　昨日，记者采访了成都几家房地产公司的老板。据称，多出5％的自有资金，“还不至于影响公司的既定开发计划”。这个5％对于规模较小的房产公司来说影响要大些。

　　据了解，对于贷款成数，银监会这次明确要求“不能超过8成”，而初定的房贷余额不得超过贷款总余额30％的限制则取消了。

　　将使用统一申请表

　　针对个贷风险控制部分，银监会要求商业银行必须使用统一的“个人住房贷款申请表”，并将借款人以及风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。据悉，“个人住房贷款申请表”包括对申请人进行风险审核的多方信息。“风险评估书”则基本涵盖了对借款人进行分析的各个方面，如偿还能力、还款意愿、担保情况、财务状况、基本情况及其他情况。

　　银监会负责人表示，统一申请表是为了降低成本，保持数据的统一性，便于贷后管理。

　　昨日，接受记者采访的几家银行的相关负责人表示，到目前为止，还没有接到统一的申请表，暂时会继续使用现有的一系列表格。

　　特约编辑：宋广伟