南方网讯　央行在今年第二季度货币政策执行报告中首次以较大篇幅讨论了房地产价格，并提出“必须高度关注房地产价格”后，在房地产业界及其相关领域立即引起了轩然大波。

　　现在，房地产业界最关注焦点的是，既然央行认为“随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致房地产市场供需矛盾进一 步加剧的预期，推动价格上涨”，那么，针对这一状况，央行下一步又会采取何种措施呢？或者说，央行的下一步举动究竟会如何呢？

　　什么原因导致央行提出“必须高度关注房地产价格”？

　　央行在8月9日发布的二季度货币政策执行报告介绍说，房地产宏观调控效果显著，这主要表现在：一是金融机构房地产贷款增速出现下降，其中，房地产开发商贷款首次出现余额下降情况；二是房地产投资增幅回落；三是房地产开工竣工面积增速明显放缓；三是全国土地开发面积增幅下降。

　　这就是说，央行对于“房地产开发投资、新开工面积增速的回落”是满意的，并将其视作房地产宏观调控的成果之一。因此，从字面上进行分析后，不难得出如下结论——央行担心的绝不是简单的“继续回落”。那么，央行担心的到底是一种什么样的“继续回落”呢？

　　在宏观调控的形势下，由于宏观调控政策既促使了房地产开发门槛的提高，导致房屋供应量减少，但同时因为金融宏观调控政策对住房按揭贷款的收缩，也导致了对住房由“潜在需求”转化为“实际需求”的直接抑制，综合作用的结果是，房价实际上已经处于明显的“下降”状态了，中国的房地产市场按照宏观调控的预期目标，正处于“软着陆”的状态之中（详细可参阅本人7月26日的拙作《北京房价拐点凸现》、8月26日的拙作《宏观调控真的难撼房价疯涨吗？》）。

　　分析未来，肯定得基于历史。因此，在这里，我们有必要细察一下，有关“房地产开发投资、新开工面积的增速”到底是如何“继续回落”的，才使得在房价增幅一路“下滑”、宏观调控取得明显成效的情况下，还是让央行作出如此“预期”——“可能导致房地产市场供需矛盾进一步加剧”，以至要忧心房屋“价格上涨”呢？

　　我们来看看最新的统计数据吧。据国家统计局19日公布的月度形势报告显示，今年前7个月，中国房地产开发投资累计达6055亿元，同比增长28.6％，增幅比去年同期回落5.5个百分点。其中，商品住宅投资4111亿元，同比增长28.1％；办公楼投资297亿元，增长31.5％；商业营业用房投资766亿元，增长35.6％。但是，中国经济适用房投资近年来首次出现负增长。统计显示，1到7月完成投资292亿元，同比下降0.5％；经济适用房占全部商品房的比重为4.8％，同比下降1.4个百分点。

　　细细察看一下这个统计数据，大家肯定会注意到这个经济适用房投资的有关情况。虽然，它的投资同比下降幅度不是很大，但是，是近年来首次出现的“负增长”。而其他的投资增幅虽然有所回落，但毕竟是正值。

　　“正”与“负”，虽然只是一字之差，却是“冰火两重天”。

　　我们从以往各地火爆的经济适用房销售场面和越积越大的商品房空置面积可以看出，中国房地产市场存在着房屋供应的“倒三角”（即经济适用房供应量少，其他商品房供应量多）和房屋需求的“正三角”（即经济适用房需求量大，其他商品房尤其是高档商品房需求量少）的供求结构性矛盾。而从国家统计局19日公布的月度形势报告的统计数字中，我们从这个“中国经济适用房投资及比例的双双负增长”可以看出，房地产市场的供求的结构性问题不但没有在宏观调控中得到缓解，反而是越发尖锐、越发突出了。因此，真是基于这一原因，使得央行有了“可能导致房地产市场供需矛盾进一步加剧”的预期，以至要提出“必须高度关注房地产价格”了。

　　央行会否针对房地产开发企业采取更严厉的宏观调控措施？

　　对于房地产开发商来说，目前最关注的问题是，央行提出“必须高度关注房地产价格”后，会不会对房地产开发企业采取更加严厉的宏观调控措施呢？

　　每一个熟悉房地产市场的人都会知道，对于房地产市场来说，从本质意义上来讲，在供需上主要有两个环节：一是土地这一环节，既房地产开发商需地，地方政府供地；二是房屋这一环节，既购房者需房，开发商供房。当然，从房地产开发商到真正的购房者之间，有时还有一个房地产投资者或投机者，但在此处，为方便起见，我们将这层因素略去不谈，因为这并不会妨碍我们对问题进行实质性的探讨。

　　虽然国家统计局8月19日公布的月度形势报告显示，“1到7月，中国商品房平均销售价格为每平方米2724元，同比上升12．9％，为1996年以来同期的最高增幅。”但是，“此增幅”非“彼增幅”，最根本的原因是“今年1到7月销售的商品房其土地的取得方式是以招拍挂为主”，而“去年1到7月销售的商品房其土地的取得方式是以协议为主”。（在8月26日首发于人民网房产城建频道的本人拙作《宏观调控真的难撼房价疯涨吗？》一文，对于这一问题，有较为详尽的分析）

　　根据经验估计，一般来讲，招标方式出让往往会比协议方式高出50%左右，挂牌方式出让往往会比协议方式高出75%左右，而拍卖方式出让往往会比协议方式高出100%左右。在这里，我们不妨作一假设，假设招拍挂方式供地中，其招标、拍卖、挂牌的方式各占三分之一；那么，经简单运算，可以知道，实行了招拍挂后，土地取得成本也就比原先协议方式平均增长了75%。当然，我们考虑到在大多数情况下，“令行”并非都能“禁止”。因此，我们假设，2002年7月1日，国土资源部发出第11号令——《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》后，全国真正做到“招拍挂供地”的比例只有70%；那么，经简单运算可以知道，2002年7月1日后，土地取得成本也就比原先协议方式平均增长了52.5%。土地取得成本比原先协议方式平均增长52.5%，但商品房平均销售价格同比却仅上升12．9％。由价格传导机制，我们可以看出，宏观调控对于“商品房的供需”是已经产生了何等样巨大的影响。相对于土地成本的“狂飙”，房价实际上已经处于明显的“狂跌”状态了。

　　而由价格传导机制的原理可以知道，价格传导机制的不畅，自然会在很大程度上进一步缩小下游企业的利润空间。由此，我们不难推测，在宏观调控形势下，房地产企业所承受的压力有多大了。对于房地产企业这种高负债率的企业来说，其直接面临的就是资金链的紧张，甚至是资金链断裂的威胁。尽管宏观调控下的大大小小的房地产老总们面对媒体依然装得一脸轻松，但实际情况却真如业内坦率者所言：“在宏观调控形势下，开发商说不难受是假的！是吹牛！！”

　　虽然相对于房地产开发成本的暴涨房价处于“狂跌”状态，但是绝对房价却是实实在在地在上涨，以至有人激愤得发出这样的声音——中国的房地产欠老百姓一次崩盘！但是，房地产对银行的高依赖度注定了任何地产风险其承担者都将是银行：截至今年6月末，商业性房地产贷款余额达2.1万亿元。要知道，这2万亿贷款，一旦是哪怕1%出现问题，都有可能酿成巨大的风险。更值得注意的是，在总共17万亿元的贷款中，有超过一半的贷款都是以房地产做抵押的，房地产市场的波动对金融的威胁更加不容忽视。覆巢之下，焉有完卵？

　　因此，在房地产投资增幅下降，宏观调控对房地产市场已取得明显成效、并且这一成效趋势还将延续下去的情况下，面对房地产价格传导机制严重受阻，房地产开发企业承受着巨大压力，随时都会面临资金链断裂威胁，并危及整个金融安全的时候，据我个人估计，单单针对房地产开发企业，央行下一步的宏观调控措施，一般来讲，是不会再进一步加强了。

　　央行今后对房地产市场宏观调控的着力点将会放在哪儿？

　　在央行今年第二季度货币政策执行报告中，我们应该注意到这样的话语——“宏观调控中要综合把握总量控制、结构调整和机制建设等任务，在宏观调控方式和力度的掌握上，要注意区别对待，有控有保，不搞‘一刀切’”。对于整个宏观经济是这样，那么，对于行业经济，对于房地产来说，自然也会这样吧。

　　就房地产市场而言，央行的三大宏观调控任务完成得怎么样呢？

　　我们知道，在央行所着重强调的宏观调控三大任务中，“机制建设”应该主要是就其银行系统本身来讲的，而“总量控制”、“结构调整”则主要是针对调控对象所言的。那么，在过去的日子里，这“三大任务”，央行完成得如何呢？

　　由于“机制建设”主要是针对银行本身来讲的，对我们讨论问题的关系不大，因此我们不去涉及；在这里，我们主要就“总量控制”、“结构调整”来谈谈。

　　首先，我们先来说说“总量控制”。据央行今年第二季度货币政策执行报告，在宏观调控下，不论是金融机构房地产贷款，还是房地产投资、房地产开工竣工面积、全国土地开发面积等，其增速或增幅都有明显下降或放缓，其中，房地产开发商贷款还首次出现余额下降情况。因此，完全可以说，“总量控制”这一宏观调控任务，央行是很好地完成了。

　　其次，我们再来说说“结构调整”。央行此次宏观调控的指导原则之一是“区别对待，调整结构”，并且“根据对高档商品房、别墅、商业用房贷款风险的提示，商业银行在继续加大对经济适用住房开发、购房贷款支持的同时，严格控制豪华别墅及用于投资的购房贷款。”然而，真如前面分析所述，我们从这个“中国经济适用房投资及比例的双双负增长”可以看出，房地产市场的供求的结构性问题不但没有在宏观调控中得到缓解，反而是越发尖锐、越发突出了。

　　在此，我们可以清楚地看到，“结构调整”的调控结果不但没有达到央行预期的目的——加大对经济适用住房开发、购房贷款支持；相反，却是与央行的愿望背道而驰——中国经济适用房投资却是近年来首次出现负增长，经济适用房占全部商品房的比重为4.8％，同比下降1.4个百分点。

　　那么，究竟是什么原因使得这种宏观调控的预期目的与实际调控结果大相径庭的呢？

　　是央行本身吗？显然不是，大家看到，央行是在极力朝这个方向努力的。是各家商业银行吗？也不是，各家商业银行从总体上来说，对央行的各项指令应该说是言听计从的。那么是投资（机）者？应该也不是，在宏观调控的大形势下，种种迹象表明，投资（机）者早就在知难而退了。那么是真正的购房者？还是房地产开发商？大家只要看看越积越大的商品房空置面积，再对照比较一下各地经济适用房销售的火爆场面，就不难自己得出结论，这两者明显都不是。那么，究竟是谁有这么大的“能耐”，竟然能够与央行搏弈，并取得初步成功呢？

　　大家知道，房地产市场的参与者主要有地方政府、银行、开发商、投资（机）者、真正的购房者。既然银行、开发商、投资（机）者、真正的购房者都不是，那么，根据排除法，剩下的唯一可能就只有是地方政府了。

　　首先，一些地方政府有这个“搏弈”的动机。在一些地方，现在“经营城市”的理念早已简单化为“以地生财”，而要想达到“以地生财”的目的，“房价不跌”、“地价不跌”则是一些地方政府此次宏观调控的底线。为守住这一底线，一些地方政府自然不肯做倾斜于“经济适用房”的“结构调整”了。

　　其次，一些地方政府有这个“搏弈”的胆量。这从一些基层政府违法用地的案例中可以得到佐证。据媒体报导，国土资源部有关负责人近日指出，新一轮圈占土地的动因主要是各地竞相攀比搞招商引资的土地政策优惠，基层政府往往成为土地违法主体。据介绍，在五部委对各地土地市场治理整顿进行阶段性验收公示期间，国土资源部共接到群众举报信件1156件，接到举报电话894个，其中反映地方政府违法的，占举报总量的51%。反映地方违法占地的信访量也大幅度增加。面对五部委治理整顿土地市场秩序的严厉与高压，地方政府尚且还有如此违法用地的胆量；更何况对于央行这种没有直接行政、法律约束力的金融调控手段呢？

　　最后，地方政府有这个“搏弈”的能耐。这关键是在于一些地方政府手中掌握了“土地招拍挂”这一利器；通过这一“利器”，一般情况下，不论宏观调控怎么调，一些基层政府照样可以“以地生财”。“招拍挂”会抬升地价乃至房价，拙文《土地“招拍挂”会不会导致楼市泡沫？》对此已做过详细阐述。在这里，我想着重阐述的是，在宏观调控形势下，在房地产泡沫被逐渐挤出的情况下，地方政府为什么照样能够如愿以偿地“以地生财”。

　　我们在前面已经分析过，在宏观调控形势下，由于房地产按揭贷款政策的收缩，直接抑制了“潜在购买力”向“现实购买力”的转化，相对于土地取得成本的“狂飙”，房价实际上已经处于明显的“狂跌”状态了。那么，为什么，在提高了房地产开发固定资产投资项目资本金比例、房地产开发商贷款首次出现余额下降的情况下，在土地取得成本没有什么根本性变化的情况下，土地价格却照旧能够在高价位上一路突飞猛进，“二季度与一季度相比”，“土地交易价格”依然会“上涨4.1%”呢？这主要是由于土地交易是完全直接掌控在地方政府手中之故。

　　我们举个最简单的例子，来说明这个问题。如果一个地方，一旦遇到地价下跌，土地按原先的地价水平推不出、卖不动。那么，如果地方政府想把这个地价抬住；就可采用两种行之有效的方法：一是针对土地需求的减少，相应地减少土地的供应，以求在原先地价水平上的供需平衡；二是地方政府或直接或者间接参与到土地的“招拍挂”中，去哄抬地价。如果到了最极端的情况，土地根本没有开发商要，而地方政府却极需要以“出卖地皮”的钱来解决地方财政困难。那么，政府也可自导自演出一场土地“拍卖”场面火爆的好戏。而实际上，此时，该土地竞买者虽然人数众多，但从本质上来讲，无非都是地方政府自己。当然地方政府自己或直接或间接买下这地皮绝非是其最终目的，其最终的目的自然还是“以地生财”；那么，接下去，地方政府就会动用其行政的权力和关系，拿着这土地“真实”的“市场价格”去赢得商业银行的信任，然后再以此土地作为抵押，从银行那儿“套钱”；从而由房地产开发商（羊毛出在羊身上，本质意义上是购房者）这一途径转到银行这一新的途径，依然实现其“以地生财”的目的。

　　总之，一言以蔽之，房地产开发企业最终开发什么产品，其实是完全取决于源头的，即取决于土地的供应结构的；而由于基层政府“以地生财”的经营理念和行为，很少愿意将政策向倾斜于“经济适用房”方向的“结构性调整”；从而导致了央行对房地产结构调控的最终失效。

　　综上所述，我们可以顺理成章地推测出，今年下半年，对于房地产市场，央行宏观调控措施很可能会呈现如下两大特点：

　　1、由于宏观调控已经对房地产市场中“房屋的供求环节”产生了足够巨大的影响。因此，对于房地产市场中“房屋供求环节”上的活动者——房地产开发商、购房者，就不大可能再追加更加严厉的宏观调控措施了；因为在这种情况下再追加任何措施，一方面无非是扬汤止沸，另一方面还很可能会带来现实的金融风险。

　　2、由于宏观调控对房地产市场中“土地的供求环节”尚未产生有效影响。因此，对于“土地供求环节”中的主导者——基层政府，就有可能出台更加严厉的宏观调控政策措施；因为对于调整房地产市场的供求结构、降低房价来说，这才是釜底抽薪之举。因此，央行感觉目前迫在眉睫的问题，可能就是如何加强对基层政府的宏观调控措施。具体来说，下半年很可能会更加严格审视基层政府直接或间接主导下的房地产融资行为，并有针对性地采取更加严厉的调控措施，以逼使基层政府对房地产市场的供地结构做出切实到位的调整，从而缓解房地产市场供需结构矛盾的进一步加剧；从而确保金融安全。

　　特约编辑：宋广伟