地方政府暗助房价暴涨?

　　（新闻周报2004年8月31日报道）一个公开的秘密是，出于财政收入的考虑，地方政府已成为房价上升的主要推动者,它已与房地产业的繁荣兴衰捆绑在了一起。而与此同时,城市普通百姓则要被迫为几乎是天价的商品房“埋单”，并在事实上成了“经营城市”的牺牲品。

　　据 中国国家统计局日前公布的月度形势报告显示，1月到7月，中国商品房平均销售价格为每平方米2724元，同比上升了12.9％，为1996年以来同期的最高增幅。

　　但是，中国经济适用房投资近年来却首次出现负增长。统计显示，1月到7月完成投资292亿元，同比下降了0.5％；经济适用房占全部商品房的比重为4.8％，同比下降了1.4个百分点。

　　之所以出现这种情况，是因为中国房地产业并非真正意义上的完全竞争产业，市场正处于中央政府和地方政府的博弈之中。

　　房地产“逃离”宏观调控之手

　　中国央行8月9日公布的二季度货币政策执行报告特别指出:“值得注意的是，随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能会导致供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨……必须高度关注房地产价格。”显然，二季度房价上涨10.4％、地价上涨11.5％的数据，已令央行颇感不安。

　　的确，就在大家关注着中国宏观调控政策,降低经济过热已取得明显成效时，蓬勃发展的房地产业却成了一个例外。虽然房地产投资增幅有所回落，二季度同比仅增长了28.7％，但房地产价格的上涨势头却依然强劲。而在目前宏观调控的经济背景下，为什么房地产价格还在持续快速上涨呢？

　　一谈到房地产价格持续上涨是否合理时，几乎所有的房地产开发商、地方政府及相关主管部门都异口同声地表示，庞大的市场需求推升了房地产价格的持续上涨。那么，这一 市场的需求究竟如何呢？

　　建设部日前公布的《2003年城镇房屋概况统计公报》称，上海人均住房建筑面积达29.35平方米，居全国（除港澳台）之首。在上海，商品房已有5年左右的热销期，上海现已有280万户家庭拥有住房财产。而随着近年来住宅价格的大幅攀升，上海市中低收入家庭的购房压力日益增大。今年上半年，上海市住宅商品房平均销售价格为每平方米5135元，房价与收入比达到了8.9倍，远远高于国际上3倍至6倍的水平；据上海市统计局现代统计产业中心的最新调查结果显示，上海房价与市民的心理价位差距很大，83.2％的市民已经认为当前房价偏高。

　　所以，目前中国房地产价格上涨势头依然强劲，已经脱离了原有的与经济基本面的均衡关系。当前,经济和居民可支配收入的增长显然远远落后于房地产价格的上涨速度，商品房价格更多地来自于人们非理性的投机和炒作行为的支持。

　　但耐人寻味的是,各级地方政府却对此持容忍甚至怂恿的态度，置中央的宏观调控政策于不顾，并且不惜形成楼市泡沫。

　　房价上涨有利于地方政府

　　那么，为什么地方政府会乐于看到本地房地产价格上升呢？这与所谓“经营城市”的观念有关。很多地方政府领导官员为了树立自己的政绩，都在搞“大兴土木”的城市形象工程。但是，搞城市市政建设需要大量的资金来源，而土地批租成了地方政府获得资金的重要渠道之一，这导致土地价格循环上升。所以，从一定程度上讲，房地产业的繁荣兴衰，已经与地方政府的利益牢牢地捆绑在了一起。

　　江苏省社会科学院农村研究所的调查报告表明，2002年,江苏省共计供应土地15938.27公顷，获得土地总收入455.39亿元，其中出让土地14447.22公顷，收取出让金454.58亿元;租赁土地1171.27公顷，租金7323.65万元;其他供地方式获取的土地收入为755.54万元。

　　通过土地农转非征用方式再出让、出租土地使用权获取经营性收入最多的是苏州市，2002年苏州市出让土地4441.32公顷，获土地出让收入151.87亿元，占该市财政总收入的52.22％。其次是南京市，共计出让土地2179.65公顷，获取出让金83.39亿元，占该市财政总收入的57.88％。

　　“从实际来看，这种情况不仅仅是在江苏省，在全国各地也很有普遍性。”中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授丰雷说，很多城市依靠出让土地而获取的财政资金，甚至超过了地方财政的50％以上。

　　据资料表明，2002年，全国土地有偿出让总面积为8.74万公顷，出让总价款为1938.36亿元，比上年土地出让总价款增长了33.15％；截至2002年底，全国国有资产为36万亿元，土地资产就占了25万亿元。

　　一个公开的秘密是，出于财政收入的考虑，政府是地产市场和房价上升的主要推动者。一个健康运行、“稳中有升”的房市，显然是包括各地政府在内的各界人士都愿意看到的。

　　比如,北京2003年的GDP增长有30％以上来自房地产。同时,北京今年的固定资产投资有50％以上来自房地产。

　　正因为国内房地产在地方经济中如此重要，在这次宏观调控中，尽管中央强调对土地进行整顿和对房地产企业的信贷收紧，但房地产业在这次宏观调控中所受的影响却微乎其微。其他行业的增长在放缓，但房地产无论是投资还是商品房的价格都照升不误，甚至全国的商品房价格已上升了一成以上。

　　而普通百姓，特别是农民，却成为不折不扣的“埋单”者。浙江省的一项调查表明，如果征地成本价是100％，被征土地收益分配格局大致是：地方政府占二成至三成，企业占四成至五成，村级组织占近三成，农民仅占5％至10％。从成本价到出让价之间所生成的土地资本巨额增值收益，大部分被中间商或地方政府获取了。据国土资源部调查，浙江省上虞市2000年土地出让收入为2.19亿元，其中征地补偿费只有591万元，仅占卖地进账的2.7％。

　　事实上，随意将农地改为经营性用地已成为少数官员、部门寻租的一个主要途径。国家在损失的土地出让金中，一方面是被征地农民只能得到低额的补偿费;另一方面则是土地“倒爷”和开发商从中大发横财，造成“几家欢乐几家愁”的局面。

　　城市普通百姓又被迫为几乎是天价的商品房“埋单”，并在事实上成为“经营城市”的牺牲品。

　　近7年来，中国耕地减少了约1亿亩。去年,地方政府及其职能部门的土地违法案件有4746件，比上年上升了28.53％。一些地方政府缘何屡闯耕地“红线”？由于现行干部考核机制存在缺陷，在一些地方官员眼中，“政绩是硬道理”，什么法律政策和农民利益都可以先放一放。这些干部通过政府集中土地再公开招标拍卖吸引投资的方式，不仅使自己所在的城市短时间内“旧貌换新颜”，而且直接增加了本地政府的财政收入和GDP，形成了占地—收入—再占地—再收益的循环。今年以来，全国已发现土地违法行为4.69万件，结案2.78万件。然而，只有193人受到行政处分，62名违法责任人被移送司法机关，16人被追究刑事责任。

　　各地经济适用房一再难产

　　与房价相关、值得关注的一个现象是，上海原本计划今年推出300万平方米的中低价房，这本来是政府抑制房价的杀手锏，但现在却迟迟未见动静，据说已经暂停。

　　中央政府在信贷和土地管理两方面同时出手，明显是要为房地产热降温，但是中央政府似乎也无意过度打压楼价，一则今天的楼价对财富、消费乃至社会安定影响巨大，二则土地收入支撑着地方政府在基础设施上的投资，而政府走向又对中国楼市有着重大的影响。

　　如此，就不难理解发生在成都市的怪事了，那就是:今年初,成都市政府声称要开工建设的500万平方米经济适用房至今仍不知在何处。知情者说:“现在提供土地非常困难，同样一块地，政府拿来拍卖造商品房，可能就会有几亿元的收入；如果做经济适用房，可能是没有收入的。”

　　中国去年建成楼宇面积为3.22亿平方米，新开工面积为3.25亿平方米，年销售量为2.85亿平方米。去年净增未售出的楼宇面积为4000万平方米，再加上前几年的余额，总空置楼宇面积约8000万平方米，相当于100万个空置住宅单位。已经售出的住宅中,有1/3系投资性空置房。

　　摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇在最近的一篇研究报告中指出，目前全世界2/3的国家和地区或已经产生房地产泡沫或正面临产生房地产泡沫，房地产市场出现泡沫的地区包括：中国、澳大利亚、英国、韩国等。

　　中国房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在了一起，房地产正在要挟着整个中国经济。我们应该看到的是,尽管房地产业是推动中国内地GDP增长的重要力量，但是商品房价格、金融风险、地方政府的业绩以及买不起房屋的百姓，究竟哪个利益更重要？这就得看中央及地方政府的天平放在哪里了。这也是目前中国宏观调控能否取得成效的关键所在。

　　但必须指出的是，发达国家的房价收入比大多在4倍至6倍之间，而中国的房价收入比大多在10倍以上，个别城市甚至超过了20倍，有些黄金地段的高端住宅普通民众不吃不喝100年也买不起。而各级政府“托市”的后果只能使房地产业的泡沫越来越大，我国香港和日本的楼灾便是前车之鉴。.顾列铭

　　特约编辑：宋广伟