法律人士建议：双方当事人应重视合同签订

　　近年来，物业管理领域纠纷呈现上升趋势，业主和物业公司、业主和业主之间因为纠纷诉诸法院已不是新鲜事。随着我国住房制度改革的不断深入，住房商品化和住房管理市场化的出现，使许多新 的矛盾和纠纷随之产生，并引起社会的关注。

　　业主以各种理由欠费

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　　p; 业主因不满物业公司的管理服务，拒付物业管理费引发纠纷的，占物业管理领域官司的大多数。在此类纠纷中，物业公司往往是原告，业主则以种种理由行使抗辩权。如某物业公司诉七位业主欠费，七位业主认为物业公司未能全面履行义务，在维修、保洁、绿化等方面均存在问题，故不予支付物业管理服务费用。物业公司遂诉请法院，要求业主支付管理服务费。在另一案中，业主辩称原告物业公司擅自提价，且入住后，房屋漏水，窗无法关，多次向原告报修未果，加之开具的物业管理费收据不符合税务机关的规定，故拒付物业管理费。像这样以各式各样理由拒付物业管理费而引起的官司，是物业管理官司的主要组成部分。

　　同一小区，存在不同的收费标准，成为业主拒付物业管理费的理由之一。被告李某购置售后公房一套，由原告进行物业管理。该物业公司管理的小区内的房屋性质各不相同，既有公有住宅，又有售后公房，还有一般的商品房。2001年1月起，被告以物业管理费收费标准不统一为由，不再缴纳物业管理费。原告遂诉至法院，要求被告按照商品房的标准支付所欠物业管理费及逾期付款的滞纳金。另外，因物业公司单方面提高收费标准，随意增加收费项目或业主以种种理由单方面要求降低管理费用等，也导致纠纷不断。

　　业主以小区未成立业主委员会、前期物业管理时间延长为由拒付管理费的事，也时有发生。前期物业管理多由开发商自己成立的物业公司进行管理。合同期满后，业主委员会没有成立，物业公司仍继续进行物业管理，业主对原物业公司所履行的义务不予承认，从而拒付物业管理费。如某物业公司与开发商于1998年签订了前期物业管理服务合同，开发商委托物业公司对其开发的商品房进行前期物业管理。在该合同约定的服务期限届满后，开发商未与该物业公司重新签订物业管理服务合同，小区业委会也没有按时成立，但原告仍对物业进行了管理。部分业主以该物业小区至今未成立业主委员会为由，拒绝承担物业管理费。

　　物业公司中标后未签订物业管理合同，因物业管理收费前后有异，双方认定标准不统一而产生纠纷，后诉诸法院。原告某物业公司诉被告丁某一案，就是一个典型例子。原告于1998年与房地产公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，双方约定由该物业公司管理其开发的物业，物业管理费为3.00元／平方米，并根据实际情况调整，委托管理期限为3年。后来，该物业公司将物业管理费调整为3.50元／平方米。2001年4月，该小区成立业主委员会，并决定招标选聘物业管理公司。原物业公司以3.00元／平方米的收费标准中标，但未与业主委员会签订合同。业主要求物业公司自其中标之月起，按投标价3.00元／平方米收取物业管理费。丁某为此未再向物业公司支付物业管理费。物业公司诉至法院，要求丁某按照每月3.50元／平方米的标准缴纳物业管理费及滞纳金。

　　原业委会成员私分维修资金

　　上一届业委会成员不规范操作，引起业主或下一届业委会不满，从而导致官司产生。某小区业委会诉朱某一案是其中的一个代表案例。朱某系该小区业委会第一届委员，从1998年起任职。1999年2月，朱某领取了小区建设奖励费1000元。2001年，该小区业主代表大会通过决议，认为第一届业主委员会成员领取活动费和奖励费未经业主代表大会通过，且维修资金专款专用，不可擅自动用，应予退还。业委会于2001年6月向朱某送达返还活动费的通知，但遭朱某拒绝，业委会遂诉诸法院。法院判令朱某限期返还1000元并支付利息。

　　管理不到位成被告

　　开发商承诺的防盗系统未开通，发生问题后，业主把开发商和物业公司一并告上法庭。原告周某与房产公司签订的购房合同附件中，对安全系统作了明确的约定。2001年5月，房产公司将房屋交付原告使用。由于小区分期建造，原告所在小区许多设施因系统体系缘故不能完整移交投入使用。同年9月，开发商聘请的物业公司在小区张贴了公告，告知了小区的智能技防设施的现状，告诫业主做好安全防范。后小区发生多起盗窃案件，周某向公安局报案称失窃钻戒一枚、首饰一件及现金2000余元，并起诉至法院，要求房产公司和物业公司共同赔偿其损失。

　　违法搭建留祸根

　　业主因违法搭建或擅自改变房屋结构引发的纠纷，也较为常见。业主谢某在平台上搭建卫生间，并拒绝拆除搭建物，物业公司受业主委托将其告上法庭，有的则直接由业委会状告业主。张某在供小区居民生活用水的泵房顶部平台上，违法搭建淋浴房及水斗，导致生活污水渗入蓄水池，业委会把张某告上法庭，诉请其拆除违法搭建物。

　　律师认为，引起物业管理官司的原因多种多样，物业管理当事人要重视物业管理合同的签订。物业管理属于新兴行业且发展较快，物业管理队伍迅速膨大，目前全国大约有2257家物业公司，11.8万从业人员，其服务质量良莠不齐。部分物业公司的服务理念、法律意识尚未到位，而物业管理又涉及到千家万户，处理不当，很容易引起连锁反应。从立法的角度来说，目前我国物业管理法规还不完善，现行法律、法规对此领域的调整相对滞后，缺乏完整的理论体系的支撑，迫切需要进一步完善物业管理的法律体系，以法律来协调物业管理各主体之间的权利、义务。同时，要尽快补充、修改《物业管理服务合同》、《前期物业管理服务合同》的示范文本，各方当事人还要根据具体情况对合同条款加以补充，将双方的责、权、利约定清楚，合同条款要更加明确、细化、量化，不能太原则，以避免发生纠纷时缺乏合同依据。

　　特约编辑：宋广伟