１９９８年以来，我国房地产需求形成爆发性释放格局，商品房销售额的平均增长率达到ＧＤＰ增长率的３．７倍。２００２年以来，商品房销售额的大幅攀升带动了房地产开发和城市基础设施投资的新一轮高速增长。通过产业链的传递，进而又拉动钢材、有色金属、建材、石化等生产资料价格的快速上涨，刺激这些生产资料部门产能投资的成倍扩张，最后形成全社会固定资产投资过热。因而，房地产需求的爆发性释放是这一轮投资过热的"热源"，如果"热源"温度降不下来，那么，生产资料部门的盲目投资就无法从根本上得到抑制。　　房产是一个几十万元级的商品，如果没有个人住房贷款供给，或者个人住房贷款利率很高，那么，即使有很大潜在的需求，也不可能以爆发性速度释放成实际需求。１９９８年以来，个人消费信贷的启动以及央行自１９９６年以来的连续８次降息把我国的个人住房贷款推入了快速增长的轨道。个人住房贷款余额从１９９８年的４２６亿元快速增长至２００３年的１．１８万亿元。２０００年个人当年贷款购房的金额比重为７１％，到２００３年，这一比重仍高达４９．５％。可以看出，低利率个人住房贷款促成了房地产需求的爆发性释放。　　压制供给将加速价格上涨

　　今年上半年，商品房市场量价齐涨的局面表明，我们当前仍处于房地产需求释放的增长高峰阶段。今年上半年，全国商品房销售价格上涨了１１．６％。房价加速上涨显然不是由供给成本上涨单方面推动的，因为，如果是这样，我们应看到商品房销售额的下降，即开发商标价很高，但购房者不接受。但是，实际情况是，伴随着销售价格的快速上涨，商品房销售额也在加速上涨，今年上半年，商品房销售额增长了４０．９％。这表明市场需求十分强劲，开发商借势涨价。　　２００４年第２季度的商品房同比涨幅（１１．６％）仍然略低于城镇居民可支配收入增幅（１１．９％）。而值得注意的是，２０００至２００３年，我国商品房价格的同比涨幅一直低于城镇居民可支配收入增幅。根据价格围绕购买力波动的规律，这预示着，从购买力角度来看，我国商品房价在过去几年中已累积了相当的上涨动能，房价将会进一步上涨。　　而今年宏观调控对房地产供给的限制将使其供需矛盾进一步加剧。上半年，全国完成的土地开发面积同比增长１１．５％，增幅比上年同期下降２８．５个百分点；全国累计新开工房屋面积同比增长１５．２％，　增幅比上年同期回落１５．８个百分点；竣工房屋面积同比增长１５．６％，增幅比上年同期回落２４．８个百分点。因此，如果当前的供给限制继续持续下去，随着供需矛盾的加剧，下半年和明年，房价将会加速上涨。　　应通过加息熨平需求增长高峰

　　为什么说当前房地产潜在需求转化成实际需求的速度过猛了？理由有二：其一，去年以来煤、电、油、矿的紧张态势表明，房地产投资拉动的全社会投资增速已超出了当前资源的承载能力，即触及"资源瓶颈"；其二，当前房地产投资增速已经引起上游生产资料价格短期内过度上涨，并刺激生产资料部门产能过度扩张。　　在需求强劲的情况下，当前限制开发商住房供给只能刺激房价上涨。房价快速上涨只能导致两种结果：一是土地和开发商信贷控制更加严厉，这可以抑制房地产投资增长，但是也将给房地产业造成硬伤，甚至造成整个经济硬着陆；二是放松土地和开发商信贷，如果这样，房价快速上涨的压力必然导致新一轮投资过热。显然，这两种结果都不是宏观调控希望看到的。　　当前投资过热的主要矛盾在于房地产潜在需求转化成实际需求的速度过猛，所以，应当通过加息来熨平超出当前资源承载能力的房地产实际需求增长高峰。适当加息将让边际贷款购房者真正感受到贷款利息成本上升风险，从而形成更理性的购房决策。　　（８月１７日《证券时报》　刘朝晖／文

房地产业变得越来越难懂　宏观调控为何没能调低中国房价

　　宏观调控为何没能调低中国房价？清华大学中国经济研究中心高级研究员韩秀云分析说，房地产价格居高不下，主要是因为土地供应被卡住了。

　　房价整体上最近又涨了。央行周一公布的例行季度报告称，二季度我国房屋销售价格比去年同期上涨１０．４％；二季度与一季度相比，房屋销售价格上涨２．３％。一方面是闲置房的不断增多，一方面是房屋价格的继续攀升，中国的房地产业变得越来越难懂。韩秀云解释说，一方面是土地供应量的下降，另一方面是总需求没有变化。她说，在总需求不会下降的情况下，房地产总有卖出去的时候。　　《中国青年报》１０日报道《必须高度关注房地产价格》，引发很多关注。央行在报告中提醒，必须高度关注房地产价格，加强对大中城市房地产市场的形势分析，针对不同情况采取不同的政策措施。

　　央行的例行报告说，上半年，全国商品房销售面积１．１亿平方米，增长了２６．３％。央行的报告还认为，随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致供需矛盾进一步加剧的预期，推动房价的继续上涨。

　　据国家统计局最新公布的数字，上半年，全国完成开发土地面积７９２０万平方米，同比增长１１．５％，土地购置面积１．５亿平方米，同比增长２．８％。

　　近年来房地产业一直是拉动中国经济的动力之一。但随着地方投资的升温，各地开发区建设遍地开花，挤占农业耕地问题严重，这一势头引起高层的关注。

　　今年，中央实施宏观调控，采取高压治理土地市场。

　　一方面大力清理整顿违法产业用地，违法批地和非法占地等行为，近期还暂停农用地转用审批等，土地供应变得更加紧张。国家发改委、国土资源部等部委不久前结束了对全国土地市场治理整顿的阶段性检查验收，全国撤销开发区逾七成，核减用地逾六成。　　韩秀云说："房地产开发所用的资金中，７０％至８０％是从银行贷来的。房地产商的惯性思维是，即使房子卖不出去，也不会亏自己的钱。这导致了中央在政策上不会把房地产卡得太死，否则死掉的不是地产商，很可能是银行。"　　有消息说，目前北京市的１０多个部门计划在今年８月３１日前把北京所有的土地清查一遍。这意味着以后北京所有土地必须经过拍卖才能获得，土地的价格也将随之急剧上升。

　　但有分析说，即将在北京、上海、广州等城市实行的物业税制度，可能是导致这些城市的房价下降的因素之一。

　　有学者说："当前对政府来说，主要关注的不是房价上涨还是下降，而是消化房产存量。"

　　谭新鹏／文

特约编辑　文迪