北京北某高档小区业主入住已有两年。当初购房时，开发商允诺将聘请一家国内知名的物业公司，不少业主因此下定决心。入住一年后业主们发现该物业公司服务质量不高，没有起到维护小区安定生活的作用。
■物业无为激怒业主

　　据小区业主反映，物业公司的服务很不到位。由于维护不善，小区前的草坪秃了， 业主十分不满，要求物业公司尽快将其恢复原貌。物业购买了草籽撒在草坪上，几个月过去，草坪还是稀稀拉拉的，很不美观。业主们认为，物业公司仅仅是为了节省成本，才不去购买质量好的草皮，有理由质疑业主们的物业费用花在哪里了。

　　还有业主反映，小区卫生条件太差，不像高档社区的样子。由于采用了开放式处理垃圾的方式，电梯和楼道里常有痰迹和垃圾。入住两年多，外玻璃还没擦过一次。

　　物业公司的不作为还给居民的安全造成了隐患。记者进入该小区内，并无保安询问。业主说，这里推销人员不断，经常有外人进入楼内，甚至还能在门外发现色情卡片。即便业主通过对讲机明确告诉保安不认识来者，如果来者坚持，保安也会让他上楼。

　　居住在该小区的某女士曾于去年非典时期拾到一钱包，里面有失主证件和数千美元，该业主将钱包交给了保安。自此以后，虽然拾金不昧者多次到物业公司询问，物业公司却始终没给明确答复，且态度不好。

　　■大部分业主同意更换物业

　　鉴于这种情况，该小区已两次召开业主大会，超过2/3的业主同意辞退现在的物业公司，并全权委托业主委员会招标新的物业公司。但由于有六七户业主家属不同意更换物业公司，负责备案的社区主管部门至今未给业委会备案。

　　■专家：业主有权更换物业

　　业内人士认为，造成这种情况的根本原因，是该物业公司工作人员缺乏物业管理专业素质，对自己的基本职责不明晰。因此虽然物业公司并非出于恶意，却在事实上给居民生活造成了很大的干扰。要想解决该小区的问题，应明确以下几点。

　　首先，开发商是在业主入住之前与该物业公司签订的合同，如今该合同已经过期，现有产权人，即全体业主，并未与该物业公司续签合同，有权决定是否留用该物业公司。

　　其次，根据相关法规，在业主大会的投票中2/3以上的业主所作出的决定即为有效决定。此时，提出反对意见的六七户业主应服从多数业主的决定。同时，有投票权的是具有产权人身份的业主，该案例中的业主家属如没有经过法定的委托程序，无权干涉业主大会决议。

　　最后，社区主管部门应根据《物业管理条例》解决小区问题，不能以维护小区安定团结为由，行政干预业主大会的合法决议。否则，小区业主可以《行政许可法》为根据，对主管部门提出法律诉讼。（康维）

　　
特约编辑　文迪