陈祺 方轶
南方网讯 今年上半年，广州楼价一直在升，权威数字显示，广州市原八区今年上半年一手楼住宅的成交均价比去年同期增长3.9％。
上半年，广州市民强劲的消费需求，各种利好消息不断，房地产发展商联合催谷市场，让广州楼价节节攀升。业界人士为之欢欣鼓
舞，市民则是忧喜参半：有说“买升不买跌”，也有说“价高受不了”。未来一年，广州楼价还能继续照唱“步步高”吗？今年下半年到明年上半年的楼价升或跌是市民最为关注的话题之一。
●广州市民的购房需求是毋庸置疑的，但未来一年房地产发展商的货品供应量到底如何？是维持稳定还是有所上升？商品房供应量会跟市民的购房需求形成令房价上升的供求关系吗？
●在今年下半年有可能出台的新宏观调控政策使广州楼市的发展放缓？
●国家对国内经济过热的调整政策又会不会导致广州市民的购买力下降？未来一年广州市民的购买力会不会向其他大件消费品转移，从而使整个广州楼市出现需求不足的尴尬？
带着这些问题，记者走访了业界不少权威人士，听取了各方不同的声音，分析了未来一年将会抑制广州楼价继续上升的几大可能性，本期《买楼王》为读者一一举证，看看未来房价有无回落的可能。（姚泳湫）
☆可能性一：供应量大增
楼价上升主要看商品房的供求关系。如果市场上供应量大增，供大于求，必然抑制楼价的上升。
对于供应量增长度的衡量主要看市场上土地的供应量和开发商真正推出市场的货量两大因素。在今年下半年至明年上半年，广州市将会有一定量的一手土地推出市场，仅今年约有100万平方米一手土地推出市场。另外还有相当一部分存量土地进入开发，土地供应量不少。但在政府回收闲置土地和加大一手土地供应量的情况下，有可能提高土地开发成本，拉动楼价上升。
另一方面，粗略估计广州地产大集团的下半年上市量近300万平方米，给楼市价格的继续上扬带来一定压力。
举证1
土地供应：三种因素决定楼价升降
土地供应量可以说是开发商进行房地产开发的根本，也是决定商品房供应量的最根本因素。但并不能说，土地供应量大，造成供应量上升，必然抑制楼价上升。其中包括三方面因素。
首先是一手土地供应量。广州市国土房管局近期已经公布了今年广州市计划出让的国有土地，共25幅地块，总用地面积100万平方米，总规划建筑面积251万平方米。今年1-8月，广州市仅出让了8幅国有土地，出让用地面积10万平方米左右。换而言之，大量的国有土地出让将在下半年进行。业内人士认为，如此大量的土地供应将会对下半年或者明年楼价的上升带来一定压力。
但业界也有另一种说法，该批一手土地推出市场的地价远比早年开发商“划红线”所拿到的土地价格高。从这一方面来说，该批土地虽然增加了商品房的供应量，但因为成本高也会相对拉高楼价。
其次是市场上存量土地的供应量。该批土地在市场上还有相当一部分储存量。市国土房管局就曾表示，广州市在上世纪遗留下来的存量土地还有一定的数量，估计在2-3年内才能消化完毕。该批土地当时缴纳的地价低，而且土地存量大，大批量的启动必然使商品房供应量大增，对楼价的进一步上升造成压力。
第三个因素主要看政府部门对原有存量土地的启动和回收。国土资源部、监察部下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》今年5月下发后，近期广州市也开始对原有的划拨性土地进行清理和回收，8月31日更是这些土地的大限。另外，广州市也相继出台各项政策回收闲置土地。收地行动能减少原有存量土地的供应量。
举证2
下半年供货量近300万m2可能冲击楼价
据了解，今年下半年包括恒大、富力、合生创展、越秀城建等大集团共有近300万平方米供货量推出市场。而近年广州每年商品房成交量都在1000万平方米左右，占了广州房地产半壁江山的大集团下半年供货量就达300万平方米，可以预计整个广州楼市下半年供应量达600万平方米左右，庞大的供应量无疑对楼价的继续上升产生冲击力。
日前，广州多个地产大集团公布了其下半年的推货量。其中恒大集团供货量超过6000套；富力地产5盘供应量超过3000套；合生创展下半年新货约50万平方米；越秀城建地产供货量20多万平方米；保利集团供货量3000套左右；中海不算新盘中海蓝湾在内，中海明都和中海康城也有840多套货量；新世界新货超过1000套；雅居乐集团4盘新货1500套；万科有四季花城600多套新货和新盘黄埔城市花园推出；再加上城启、珠江地产等集团的新货量，记者粗略估算这些大集团下半年供货量接近300万平方米。
声音
大集团能否操控楼价各大集团庞大的供应量会对楼价带来多大的冲击？市场上有两种意见。有部分业内人士认为，地产大集团在广州楼市的主导能力越来越强，其供货量也占了市场总供货量的一半左右，而大集团开发楼盘的楼价相对于中小型开发商楼价高，尤其他们对产品素质的追求越来越高，开发的产品楼价也会上升，在冲击供求的同时但对楼价拉升还是有一定的积极影响。
但广州中原项目部拓展总监黄韬表示，楼价的升降仍是看供求关系，因为地产大集团推盘的价格仍然要看市场，如果整个市场供大于求，即使大集团楼盘的售价也无法上升。而对于供货量对楼价上升的影响有多大，还要看广州整个经济的发展。今年上半年广州经济增速达到了16.4%，增幅比去年同期提高3个百分点，而全年GDP有望突破4000亿元。经济的增长必然使市民收入提高，市民的购房需求有望提高。所以楼市庞大的供货量虽然对楼价的大幅度上升有抑制，但可能影响不会太大。（子文）
可能性二：看宏观调控这只铁手
声音
2004年被房地产业内称为“政策年”。在过去的半年间，房地产政策层出不穷。不少业内人士预测，下半年政府对房地产的调控力度将继续加大。收缩银根、加息、抑制个人消费、物业税等一系列可宏观调控政策，都有可能给目前涨势迅猛的楼市大泼冷水，为下半年的楼价走势降温。
广州房价会不会出现大跌？目前火热的升势会不会大受打击？宏观调控已给下半年广州楼市造成了一定压力，有望成为抑制未来楼价的最关键因素。“对于房价，没有人能够真正准确的预测，我们现在需要考虑的是一条又一条政策持续出台，是不是对整个市场信心造成了巨大打击？”一位房地产开发商在接受记者采访时表示，在目前宏观调控政策初见成效的情况下，“急功近利”的房地产行业更应该冷静下来，思考一下前后十年。“上帝让一个人灭亡，首先会让他疯狂。”
在楼价追涨的现状下，部分消费者已经出现了观望的心态。有业内人士表示，尽管目前楼价已一升再升，广州楼市利好频传，但各大发展商在实际销售上已逐步放缓，涨势过快造成的过高楼价之下，市场也出现了观望的苗头，无论是买方还是卖方都需要理性地回归。
下半年，谁都不能肯定没有新的宏观调控政策出台，对于房企而言，未来的暴风雨会不会来得更猛烈些？
举证1
银行关紧“水喉”
去年以来，去年6月出台的121文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和同年8月的国务院18号令《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，给了房地产业“温柔的一刀”。今年3月份以来，《商业银行房地产贷款风险管理指引》等针对房地产行业的金融政策又接踵而来：央行再次提高存款准备金率0.5个百分点；房地产开发固定资产投资项目资本金比例从原来的20％提高到35％：“五一”前，银行在短时间内停止放贷。通胀压力下，关于加息的传言也不绝于耳。这一系列调控政策的环环相扣，无不显示政府已经下决心严厉调控房地产市场。
从去年开始的系列国家宏观调控政策，目前已威力初显，对国内许多大城市房地产市场都造成了较大影响，纷纷出现房地产投资市场萎缩、新开工面积减少、可上市量下降、交易量减少的趋势。广州作为全国最成熟稳健的房地产市场，虽然上半年楼价仍逆市上扬，但不少房地产商都已明显被迫放缓了项目开发进度，广州各大集团年初时宣布将在年初、年中上市的项目，推出时间都一延再延。并非发展商不着急推货，而是因为资金问题影响了进度。宏观调控的作用将在下半年有更明显的表现，项目进度滞后可能直接影响市场的供求关系，进而拖楼价的后腿。
举证2
个人消费受制
近期，建设银行、工行等国内四大银行都相继出台政策，将原先大把大把发出的信用卡全面转为“准代记卡”，越来越受热捧的个人“透支消费”已大受压制。
另一方面，有确切消息称，关于购买第二套房将只能申请最高5成按揭的政策将很快就在全国各地推行，而银行对房地产个人贷款的资格审核也越来越严格，申请二手房贷更是难上难。种种抑制消费政策的出台和即将出台，都将大大打击购买力，令楼价攀升难，更有可能回落。
举证3
加息呼声高
从1996年开始，我国已连续8次降息，降息使我国经济走出低谷，但也成了本次经济过热的助推因素。不少银行界人士指出，近期，人民币利率调升已成为趋势，中国经济将进入一个加息周期。
今年以来，资本市场上类似资金链断裂、跳水等金融风险事件不断，就已经在给我们敲响警钟。如果加息政策成真，利息支出增大，目前广州市场普遍以贷款购房为主流的住房消费模式无疑将受打击。
举证4
物业税征收
近日，盛传一时的有关政府将征收“物业税”的政策，据称已确定将在今年内在国内部分地区试行。“物业税”的征收，将进一步加重“有房一族”的负担，一定程度上也会对市场购物力造成影响。
举证5
政府加推经济适用房
近期，为压制升势过高的楼价、解决中低收入人群住房问题，上海、北京等城市政府正鼓励推出中低价房和经济适用房。在经济适用房发展最早的广州，尽管政府曾声称将不再建经济适用房，改以住房补贴及廉租房来解决中低收入人群的住房问题，但鉴于目前棠德花园、聚德花园等经济适用房小区还都有不少的未建设空地存在，估计未来再推经济适用房也并非没可能。如经济适用房短期内投入市场多，也将对楼价有直接的打压作用。（李琳）
可能性三：市民购买力疲软
居民购买力是房地产市场的源泉，在健康的房地产市场，房价的升提应该以市民购买力提升为基础。人们的购买力将是房价的最终支撑点。供求关系决定价格，一句话，下半年广州人对住房实际需求量是决定房价的一个重要指标，而市民购买力的大小则视乎人们“钱袋子”的宽松程度。
专家认为，居民购买力释放的大小与总体经济环境和居民收入状况密切相关。经济保持持续稳步增长，居民收入增加，人们的购买力将大大释放；相反，在物价暴涨、消费水平上升、居民收入减少、或人们预见到未来生活必要支出将大大增加的情况下，人们消费心理就会变得保守，预先“捂紧钱袋子”。在这种情况下，人们便不会轻易把积蓄用于购房，对楼市价格产生影响。
举证1
物价上涨会导致钱包缩水吗？
今年上半年，广州市民都会发现“菜篮子”里的东西越来越贵了，粮油肉蛋大幅涨价，据广州市城调队统计，物价的上涨导致了上半年广州居民消费价格总水平累计比上年上升1.1%.其上升面之广，升幅之大为近十年鲜见。而且由于煤、电、油、运等制约还未根本解决，预计下半年部分食品及原材料价格有可能继续上升。
物价持续上涨，是否会直接导致广州人钱包的“缩水”？中山大学岭南学院经济系主任李胜兰教授说，形成通货膨胀必要条件是物价从年头到年底持续上涨，并且是全体物价上涨，才可能出现通货膨胀。目前既没有达到物价连续上涨，也没出现物价的全线上涨。
现在我们可以感觉到的是居民生活必需品等的消费上涨了，但家电等消费品没有上涨。如果按现时的物价上涨趋势，人们十分担心物价全面上涨，物价全面上涨则导致通货膨胀，人们荷包缩水。
举证2
楼市受加息影响
业内人士指出，今年上半年国家实行了一系列宏观调控政策，对过热行业的贷款进行有效抑制。如果银行加息，会造成人们购买力的相对下降，另一方面人们也会趋向于存款，减少消费。
李胜兰教授认为，目前政府出台的抵制经济过热的政策，在不加息的情况下，对居民的消费能力影响不大。短期内央行加息的可能不会太大。一旦加息了，国家对经济的控制就过急、产生的影响也过大。现在中国的经济已经融入了世界大经济当中，中国经济的稳定对世界都将产生影响，因此中国对经济的控制也是以一种“软着陆”的形式进行的，一旦加息，就变成了“硬着陆”了。
李胜兰教授认为，目前的宏观调控，采用的是政府行为，还不是市场行为，而这种行为是属于比较温和的，掌握在政府手里的。但如果明年经济还没能“降温”，很可能出台更加强硬的政策，包括加息等。
反证
上半年广州人钱多了
广州作为全国十大城市中人均收入最高的城市，广州人的购买力一直旺盛。今年上半年，广州市楼价持续上涨，推出市场的楼盘中，不少单位的单价都已超过1万元。同时，总价过千万的毫宅别墅一推出市场即告马上售罄。据统计，上半年市区房屋交易面积和交易金额分别增长34.6%和41.8%.
据广州市城调队统计，城乡居民收入保持较快增长。今年上半年，全市职工平均工资14653元，比上年同期增长9.9%；城镇居民人均可支配收入8839.38元，增长13.6%.预计下半年广州经济将会继续保持快速发展势头，据广州市统计局测算，上半年全市生产总值1865.54亿元，比去年同期增长16.4%，比北京、上海、天津分别快1个、1.6个和0.5个百分点。从目前的情况看，下半年广州市经济发展的外部环境仍然趋好，经济增长将继续保持较快的态势，全年经济增幅可望达到15％左右，全市生产总值将跃上4000亿元新台阶。（谢蔓）
可能性四：出现购买转移
在高涨的楼价面前，部分老百姓开始转移购买：有购房打算的工薪一族，因为一手楼价高不可攀而锁定二手市场；精明的投资者将资金从房地产住宅项目领域抽走。以上案例在最近时有所闻。这是部分老百姓对楼价的直接反应，这会在一定程度上抑制楼价的上涨吗？
举证二
手房对一手楼价有冲击
广州的二手房市场发展一直都很稳健，而且发展速度也比较快。据国土局最新数据显示，原八区的二手房屋成交量为147.23万平方米，占同期房屋交易总量比例为43.08%.合富置业市场部负责人表示，虽然二手成交暂时还未超过一手，但是其发展潜力很大，按照现时的增长幅度，二手份额难保不会超过一手，一手楼价的涨势亦难保不会因价廉物美、供应庞大的二手楼而出现放缓。
该负责人首先认为，由于二手楼的周边生活配套和交通设施经过几年甚至十几年的发展都有较多的亮点，许多市民买房十分看重这个，尤其是有小孩子的买家，十分关注教育问题，这也是东山区二手楼始终很火的原因。其次，经过这么多年的发展，广州的二手房市场基础很好，相关机制规则也很完善，业主买二手房省去了很多令人头疼的复杂手续。她透露，现在很多中介公司在交流中都表示对未来的二手市场格外有信心。
反证1
投资客依然很忠实
房价上升后，对于投资者的资金要求更高了。投资者会否认为投资门槛高了，资金风险大了？
房地产专家李文杰认为，投资买房各地市场都有，该行为属民间行为，投资者可以绕过各种政策限制达到目的，因此，楼价的上涨对长线的投资行为影响不大。
一位在凤凰城买了三套房用作投资的私企老板表示，他买的三套房子近期都升值了，买时120万元，现在可以卖到180万元左右。他表示，投资者的心态多是“买涨不买跌”，在楼市向好的时候，他将继续投资地产项目，目前已经看好了天河区一楼盘的近十套公寓式洋房。
至于商铺、写字楼或者股票、基金等投资途径，他表示商铺和写字楼在广州的发展接近饱和，投资回报率虽然也高，但是资金周转速度慢，至于股票等金融项目，则风险较大，还是觉得固定物业最实在，即使没有炒楼获利的空间了，看得见摸得着的房子却仍然存在。
■房子和车子是不少市民最希望购买的“两大件”
反证2
买车不及买楼
房子与车子是不少市民最希望购买的“两大件”。对于占社会最大比例的工薪阶层来说，买了房子后，车子也就暂时无法购买了。在房价高涨的时候，会否有市民觉得房子总价过高而把积蓄投入到总价稍低、负担相对轻松的车子上呢？
目前，参加了三个“车友俱乐部”的夏先生说，即使陆陆续续买卖了四辆车，最后还是决定拿出积蓄的大部分在市区买套新房。他认为车能带给自己快乐，但最终还是要给家人一个舒适的家。
特约编辑：宋广伟
