个　案

　　林女士买了一套100平方米、4年楼龄、带装修的二手房，当时成交价为29万元。业主说原装修大概花了8万元，4年房龄折旧后约算3万元。后来，林女士无意中发现同社区中一样面积的一套没装修的房子，售价仅为24万元，这样换算起来她买的那套房子装修价格实际上就高达5万元了。她认为这房买得有点“冤”。

　　林女士认为这样购房对消费者不公平，但是当时又是买卖双方协议通过的，她询问有什么办法在事前进行较为公平的评估？就此问题，记者采访了有关专业人士，但是非常遗憾的是，目前我国有关房屋装修的折旧估算方法尚未出台，而仅有的部分《房屋估价办法》中的有关条款却仅限于拆迁改造房屋。

　　分　析

　　在二手房的交易中，以装修过的房子居多，而且比较抢手。但也有个问题，买家与卖家都会对房价中装修部分的价格有着较大的争议。

　　记者从中介代理中了解到，目前的二手交易中一般都是将房屋的装修价格直接打入房价里面，这样对买家和卖家都比较方便，但是有地产经纪人也告诉记者，部分精装修的房屋通常是另算装修费用的，一年内的装修成本一般可以全计，而且装修折旧并不以年限来估算。随着二手交易市场的越来越活跃，房价中的装修价格“水分”逐渐引起买家的关注，所以记者认为在进行二手房交易之前，应该多注意装修价格的评估，以减少其中的“水分”，以更为实在的价钱购买更为放心的房子。

　　办　法

　　有关评估专业人士认为，估算装修价还是有一定的规律可循的。现在市场一般采用5年制折旧方法，最后留有20%的残值，折旧以第一年10%、第二年20%的递进方法估算，通常第一年就应有折旧。

　　1、装修价与房价分开评估

　　在交易中，买家对房屋的装修虽然多有挑剔，而且多数会有所改动，重新装修，但是在整个房价的评估中，装修的问题却居于次要的地位，一般排在楼层、朝向之后，因为评估时除了年限外还要结合磨损率、装修水平、使用状况等综合考察，所以专业人士建议，装修价最好与房价分别评估，尤其是7、8年前的装修成本在评估价格时基本上就可以忽略不计，这样一来，买家对装修价就比较清晰了，可以讨价还价的空间就更大。另外，卖家也可以对装修成本控制得更紧密一点。

　　2、请专业人士进行“鉴定”

　　买家要对二手房及装修部分取得一个合理的价格，除了评估师之外，最好还要有装修设计人士的意见，记者从某装修公司的设计人员处获知，现在很多美观的材料看起来高档，但价格非常便宜，在行的人一眼就能看出其装修、装饰材料的档次、价位，而买家一般对此是外行。所以，比较保险的做法就是要求卖家提供当时装修时材料的有关票据，或请专业人士对装修进行“鉴定”。

　　选择适合自己的签约方式

　　由于政府制定合同示范文本，要表现的是对合同双方的不偏不倚，这就难免使弱势的购房人处于不利地位。购房人可以通过选择适合自己的签约方式，争取改变不利地位。目前的签约方式主要有以下3种：

　　一、聘请律师帮助自己去签合同

　　这就是目前一些人呼吁的：购房合同由双方的代理律师签订，而不是由当事人直接签订。

　　但这种方法目前在国内实行并不容易。原因是：

　　1、国外多是通过经纪人。有些国家买卖双方的经纪人费用总共高达房价的7%，全部由卖房人支付。但是不管这笔费用由谁支付，肯定会成为买房成本的一部分，这在目前国内房价已和购房人收入有些脱节的情况下，相信大部分购房人宁愿选择买房时吃些亏也不希望房价上调。

　　2、目前国内房产律师代理谈合同没有统一收费标准，一般是按小时收费；对合同内容也没有一个买卖双方公认的标准。购房人的要求并非由律师出面，房地产商就会接受，这样购房合同谈得越细，律师费用越高，同时又很少有律师肯承诺不成功不收费，这就使一些购房人觉得请律师在经济上并不合算。

　　3、从目前整个社会法律环境看，购房人签一个满意的合同并不能保证事后若有纠纷会有满意的处理结果，收房后打官司还要另外付费请律师，也不能完全排除个别缺乏职业道德的律师两面吃和不懂房地产的律师滥竽充数的情况。这些因素使一些购房人觉得请律师签合同并不能解决实际问题。

　　当然，如果您自己签约感到困难，没时间，没精力，但有经济能力请一个专业律师，那么请律师代自己签约是个不错的选择。

　　二、自己签合同

　　购房人的经济条件决定了更多的购房人还是选择自己签合同。虽然大家都会说时间就是金钱，但对于并不富余的中国购房人来讲，他们宁愿选择花时间自己去学习签约，而不愿意选择花钱请律师。如果自己签约时能小心谨慎，考虑周全，结果也不见得比请律师代为签约差多少。

　　三、集体签约

　　面对上述情况，应运而生地出现了集体签约的现象。集体签约相对前两种情况既省钱又省时间，购房人的信息可以共享，请律师的钱可以共同承担，也能造成房地产商的心理压力，增强购房人的谈判本钱，不失为一种好方法。

　　但是任何事情都有正反两个方面。集体购房签约需要集体的团结，不能自说自话；也不能排除房地产商会收买集体购房的谈判代表；同时谈判代表的素质和谈判水平决定着所有参与者的命运。有一个网友曾在网上问我：定金可不可以要回，集体购房的代表律师告诉他，等谈好合同再谈要回定金的事。我感到很惊讶：合同达成一致了，还有什么理由退定金呢？为了防范风险，笔者建议参加集体购房的购房人对代表的委托应限定权限，委托代表进行谈判，把最终决定签字权留给自己。

　　在此还要提醒准备签约购房的朋友，一个购房人要搞懂自己完全没有接触过的房地产并不容易，这就要学会借鉴，借鉴朋友、网友、媒体报道的经验，签合同时不要怕“抄袭”别人写出来的有用文字。

　　签合同不必面面俱到

　　对普通购房人来讲，签合同不可能面面俱到，更不要指望房地产商能同意他自己都无法解决或预测到结果的事情。买房就是买房，不要做不切合实际的幻想。要明白房地产商无权强迫购房人接受任何条款，购房人也无法强迫房地产商接受任何条款。如果房地产商不接受购房人的要求，购房人能做的只有不买这个房地产商的房。在整体房地产市场由卖方市场转变为买方市场前，很多不合理但又不违法的问题，单靠购房人个人的力量能改变的不多。因此，笔者认为，对一个普通购房人来讲，更实际的是从合同范本本身入手，就对自己权益影响最大和自己最关心的问题争取和房地产商协商达成一致。

　　特约编辑：宋广伟