“中国整个房地产热是一种虚热，说房地产过热是一种误读。热是豪宅，积压的大量高档房是老百姓买不起的，因此不是要控制房地产的发展而是要调整结构。” 国家发展和改革委员会宏观经济研究院副院长刘福垣如此表达了对房地产热的看法。他同时指出，要使房地产业有一个健康的、快速的发展，必须克服这二十 年来所犯的两个战略性错误：一个是土地批租，一个是以售为主，这两大战略性错误提高了城市门槛，抑制了城市化进程，造成了大量国有资产流失。致使大量老百姓达不到居住标准，少数人发财。

　　土地批租批高了房价

　　刘福垣说，城市建设用地应该是国有土地、全民土地，地租属于全民所有，但现在住宅用地使用权批70年，经营性土地批50。用批租这样一个时间偷换了国有土地空间，把所有权空化，使政府今后将50年70年拿不到地租，大地主（所有者）穷得叮当响，二地主三地主发了财，这就是批租政策所犯的错误。

　　他说，从法理的角度出发，租金是全民资产的按要素分配收入。政府把租金变成了税金，去搞建设好象是为纳税人服务，但为纳税人服务应该用税来服务而不能拿租金，侵犯了所有人产权。70年、50年的批租甚至侵犯了十几届政府的经营管理权。批租把房子批贵了，在我们这样实现了土地公有制的国家，又把土地批租出去，是一个非常短视的行为，牺牲了多数人的利益，使少数人在短期内暴富。这种情况应该坚决纠正。为什么在北京出现了堆金砌玉盖豪宅的现象，因为开发商拿到的地地价太高，不盖豪宅挣不了钱。

　　以售为主不利于劳动力流动

　　刘福垣说，我们从房改以来就主张住宅商品化。其实我们的工薪阶层工资里面只包括租金。买房是投资行为，租房是消费行为，以售为主倡导大家买房子，这违背了劳动力规律和住宅的经济利用规律。在一个劳动力结构、城乡结构、产业结构大调整时期，企图把产业工人固定在一套房子里面，这是非常不明智的，劳动力转移、产业结构调整都将大大减缓。

　　他认为，现在的房价实际上是三个产品的价格，三个产品主体连体流通，现行商品房让购买者一次性购买的土地、公共品和商品房，分属于三个产权主体。土地属于全民财产；公共品（目前房价中的税和配套费）的产权是政府的；商品房的产权可以是私人的，也可以是政府的，还可以是全民的。产权主体不同而一次性出售，租、价、税合流，价格自然很高。

　　建议政策纠偏

　　面对目前土地和房地产流通中存在的问题，刘福垣建议，应该实行新的政策以“拨乱反正”。

　　一是停止批租，明确任何全民土地的占用者都必须向国有资产经营部门缴纳地租。各个城市可暂时按当前50年批租的价格确定地价，按地价的1/50确定地租率。合同规定每年交一次租金。每隔5年参考城市扩容面积占原面积的比率适当提高地租率，或参考城市人均收入5年平均增长率适当提高地租率。原有的土地占用税或占用费停止缴纳。政府可以向国有资产经营部门收土地资产税。

　　二是把与房地产有关的税费再做一次清理，剔除一切不合理的费和税，把合理的费全部纳入税的范畴，形成一个房地产税收总额，也采取每年向房产业主收1/50的做法，并且把这个税率作为全部建成区房产的统一资产税标准。不管新房旧房都应该按资产现值以此税率缴纳资产税。

　　三是在新政策实施之后，租、税、费、价合一的旧商品房即使保本销售，恐怕大都卖不动。这是政府政策变化给开发商带来的问题，政府应该在合理的范围内帮他们解套，但必须按市场经济自愿原则。

　　四是租售并举、以租为主。政府要有一个明确的预期，在工资制度上要为此创造条件。如住宅补贴、住宅公积金制度是以卖为主方针的产物，改革后应该废除。在制定最低工资标准的时候，应把最低房租含量考虑进去。这个最低房租含量要能租得起政府廉租房。在我国目前城市居民中有10％左右的人口应该租住政府廉租房。 (作者：张光燕 )

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