商业地产绝对称得上是今年天津楼市的热门话题。近一年来，不但有很多的商业项目陆续开盘发售，而且还有为数不少的大型MALL已经正式投入使用。然而，虽然目前大多数项目的经营状况比较乐观，但从局部市场表现看，仍有不少问题值得业界深思。

　　追求规模招商不易

　　据不完全统计，目前本市 在建商业项目建筑规模超过5万平方米以上的就有12个，其中投资超亿元的有18个。而在国外商业项目的平均规模只有2-3万平方米，其社区型、邻里型的Shopping Mall仅1万平方米。日前有专业人士表示，如果商业地产只重视了城市景观要求，却忽视商业功能的开发，将会导致项目陷入招商难的尴尬境地。专家指出，商业地产可以有多种形式，郊区型、邻里型、商业中心区域型等。并不是越大越好，一个大型的商业网点，能否成为商业亮点，最重要的是它的内涵，只盲目地追求其规模是不够的。

　　定位不准业态重复

　　目前，商业地产的业态重复现象已经非常明显。这不仅表现在宏观大市场中各卖场的定位雷同，还表现在一个卖场中的商品也都大同小异。雷同的定位，难以真正实施错位经营，在这种情况下要想争取消费者，只能“开打”价格战。长此以往，客流稀释，商铺常常是几败俱伤。目前，这样的例子在本市已投入使用的商业项目中并不鲜见。因此有业内人士认为，定位不准是目前不少商业地产经营状况不佳的重要原因。商业一定要有特色，没有特色就没有生命力，市场细分才是商业地产发展的前提。

　　租金太高经营者入不敷出

　　“现在商铺的租金已经远远超出了一般经营的能力。”河东区某大型商场的一位商铺经营者这样抱怨道。这位经营者当时正在甩卖自己的商品打算不日撤租，其撤租的原因就是租金太高。据了解，她那个不足5平方米的铺位月租即为1500元。她表示，任何一个商场都需要经历一段时间的培育期，在目前人气不旺的情况下，这么高额的租金会将经营者逼上一条“绝路”，使他们无法获得良好的收益回报。经营者无法收回成本，这是商业项目存在的最大隐患。

　　不能有效经营是后续管理的瓶颈

　　一般来说，商业地产投资价值分为两部分，一是房产本身的价值，这种价值会因为“商铺”资源的稀缺而升值；另一部分则是它的商业价值，即租金。这方面的投资利润空间虽然相对较大，但价值投入与回报会“随行就市”，不太稳定。而决定这部分价值高低的关键因素就在于商场自身的经营管理。也就是说，在吸引了大量的投资业主之后，商场有没有能力形成有效的经营，这一点目前已经成为商业物业投资需要规避的另一重风险。

　　特约编辑：宋广伟