信贷紧缩引尾房俏销 开发商套现且投资者观念变

　　陈俊峰 舒东平 李淑文 庞丽

　　“本项目现仅余少量的高性价比尾房，价格比周边同类型房屋便宜千余元，欲购从速，莫失良机”。这样寥寥数语的广告不知何时起开始以这种低姿态但张扬地频频出现在北京各大 媒体或网络广告上。来自市场的信息表明，京城近期尾房销售得很快。

　　■尾房加大销售力度

　　前几年，京城的大部分开发商对尾房一词诲莫如深，即使有尾房也不敢承认，他们往往将项目更换案名进行重新包装出售。去年以来，许多尾房项目开始浮出水面，在网络上加大广告宣传进行优惠销售。这样的项目有畅清园、金谷小区、龙泽苑、百朗园、美丽西园、芳洲花园、东丽温泉家园、西马小区、上地佳园、密云果园等。一个重要的信息是，这些尾房中的多数，自网络销售以来只剩下几套，有的已经售罄。

　　位于海淀的“颐安别墅”称，他们的尾房销售状况良好。说到销售措施时，他们说自己只是在网上做了一些投资极少的广告，除此之外，没有采取其他措施。接待记者的那位小姐认为他们的尾房是和开始销售的房子一样销售的。

　　位于宣武广外大街305号莲花池东路南侧的“蝶翠华庭”的开发商方面的态度很为乐观，他们称自己的尾房销售状况良好，只剩下一百多套，而且该项目实行了加价销售。丰台看丹桥东的宝隆温泉公寓是尾房项目中费用方面采取优惠政策的代表，他们在楼价上，办理手续的费用上，物业管理的费用上都有所优惠。该项目目前还剩有50套。

　　■一个项目一月销售出三十几套房

　　据建设部的统计数据显示，目前全国空置、积压一年以上的商品住宅面积达到1.2亿平方米，而北京约占其中的10％，多达1200万平方米。另据“链家”市场研究部资料显示，目前空置房面积的增长速度正以每年20%左右进行递增。记者从从事代理尾房、空置房多年的“我爱我家”了解到，空置房销售约占我爱我家整个业务量30%左右，

　　是其整体业务中的一个快速增长点。从去年开始，仅东方地产机构一家就已经代理销售了包括京华苑、正邦家园等近十个尾房项目，其中一个月内销售出三十几套房的业绩更是屡见不鲜。近期尾房销售都是呈上升趋势，为什么会出现这种局面？

　　■金融和土地政策收缩房地产商急于卖尾房变现

　　首先，由于受我国金融和经济政策的调整，央行121文件、4号文件的出台以及银行信贷资金紧缩等因素的影响，特别是融资体系单一的中小地产商的资金链将会遭到严峻的考验，开发商的资金压力加剧导致开发商都积极踊跃地出售手中的尾房，以实现尽快变现资金。另外今年以来，国家出台了相关政策要求房地产开发项目的自有资本金从原来规定的20％提高到35％，并对各银行贷款进行严查。在目前新的融资渠道还不完善时，许多开发商资金压力进一步加剧。

　　国务院于去年9月1日起执行的新的《物业管理条例》中规定：“已竣工但尚未出售或者未交给买受人的物业，物业费用由建设单位交纳。”这表明，如果开发商不能尽快将手中现有尾房转出去，那么开发商将作为尾房的业主承担年复一年的物业管理费。开发商都明白自己身上的担子变重了，将尾房、空置房迅速变现，能在一定程度上减轻现金周转困难所带来的压力。

　　■民众对尾房的观念在逐渐转变

　　据了解，尾房不一定就是质差房，空置房的来源大多是由于开发商前期对房地产市场需求、产品定位缺乏调查或理解偏差，如房屋有朝向、楼层、景观不理想、户型过大等原因而形成的。或是在楼盘销售旺期过后，开发商精力有限，无力再去打理小部分剩余的房屋而形成的尾房，也有的是开发商留作自用或开发商留作出租之用而保留下来的。这些房子一般都没有质量问题。

　　其实随着尾房的优势不断被市场认可，人们也会以更客观更冷静的态度看待尾房。已购买某项目尾房的杨女士对自己所购买的房子颇为得意。她告诉记者说，虽然尾房给人的感觉总是有点别，但是目前尾房出售比较多，可以选择的余地比较大，在这么多的尾房中还是可以挑选出既实惠又满意的房子。她现在入住的房子其房价比原价要低一千余元，杨女士认为非常划算。据东方地产机构董事长翟彬介绍，在今年4月份举办的第二届现房展会上，3天现场成交318套，回款额达到1.6561亿元。这一数字也充分说明了老百姓越来越认可在尾房中淘金。

　　■尾房销售渠道的逐步完善

　　随着二手房经纪机构规模的不断壮大和销售网络的不断成熟完善，尾房销售已打破过去销售瓶颈，有了新的销售途径。据记者了解，目前北京许多二手房中介都代理了部分尾房项目。除了上文提及的两家中介外，还有首创金丰易居、链家、中原等。据介绍，东方地产机构以专业尾房销售商立足，志在北京现房与尾房市场的整合营销。所谓整合，就是将开发商、销售商、消费者这几方的资源与需求统一起来，协调整体运作。

　　特约编辑：宋广伟