开发商融资成困局

　　4月份以来，作为国家宏观调控的一部分，央行提高了存款准备金率0．5个百分点，国务院几乎同时下发通知将房地产开发项目的资本金提高至35％。两项金融政策延续了去年以来中央政府采用的宏观调控思路，其中包括针对房地产行业的121号文以及 年初颁布的《指引》。在人民银行收紧银根的大趋势下，房地产作为资金密集型产业，加之目前其70％以上的资金来自银行贷款的现实情况，如何获取项目开发所需的大规模资金已成困局。

　　在银行贷款越来越难的情况下，开发商也使出浑身解数拓宽融资渠道。房地产信托和投资基金被普遍看好，但短期内均难以破解开发商的融资困局。房地产信托有一法两规的限制，尽管去年着实红火了一阵子，但是其提供的开发资金也不过是几十亿元，而同期工行的房地产贷款余额就高达4500亿元，因此想借房地产信托来填补银行贷款退出后的巨大的资金空洞是绝对不可能的。房地产投资基金在现阶段没有相关法律法规来保障投资者的利益，规范和管理基金的使用，因此无法在国内合法募集。同时，现有的房地产市场环境、房地产及证券方面的法律环境，也不允许我国在近期采取此类措施。

　　破解困局遇难题

　　去年国务院18号文确立了房地产在国民经济中的支柱产业地位，消费者改善居住条件的需求也是迫切而巨大的，但金融机构减少向房地产开发企业贷款以规避金融风险的政策也是必须坚持的。同时，如上所述，以房地产信托和投资基金来填补银行贷款退出后的资金空洞也是不现实的，而建立完善的房地产融资的制度，在政策和法律的层面上开辟一个新的正常的融资渠道，又只能作为一个中长期目标，短期内很难实现。那么，在当前银根收紧的宏观金融环境下，房地产如何破解融资困局呢？

　　目前在中国证券市场上，至少有7000亿元的私募基金，这表示中国资本市场资金量巨大。但问题是这么大量的资金滞留在股市，为什么没有大规模地流向房地产行业呢？对于资本市场上这么大规模的资金来说，除了房地产行业缺乏相关政策可以保证资金的进入和退出之外，更多的是房地产行业本身的特点使得资金不能进入房地产行业。

　　房地产行业较证券行业有三个特点：首先，房地产项目从拿地、开发到最后销售成功，决定项目成败的诸多因素分散于项目开发的各个环节，风险很难控制；第二，房地产项目的成败与操盘者的经验密切相关，投资者很难判断操盘者的经验；第三，房地产项目强调实操，没有可供分析的权威指数与数学模型。

　　市场呼唤新型金融中介

　　正是以上因素成了制约资本市场上的资金流向房地产行业的主要壁垒。要打破壁垒，就需要出现能够搭接中国资本市场和房地产市场的新型的金融中介。此类金融中介应该具有两方面的能力：一是具有与资本市场对话的能力，也就是说将房地产市场的特点翻译成资本市场认可的语言；二是具有对当地房地产市场的判断能力和房地产项目的操作能力。如果这样的金融中介真正能起作用，将中国资本市场上的资金引入房地产行业，既能解决房地产项目融资的问题，也可以减轻银行贷款的负担和风险。由于近期限制贷款规模、收紧放贷的金融政策频繁出台，越来越多的开发商希望通过此类新型金融中介在资本市场上获得项目所需的巨额资金。

　　据了解，作为资本“金主”和项目开发商之间沟通的桥梁，此类新型金融中介在国外已经比较成熟，如仲量联行，既是专业的房地产咨询代理机构，本身也是一支投资基金。但是鉴于中国和西方国家在房地产开发模式上的巨大差异，此类外资金融中介在国内的投资活动非常谨慎。在国内，目前也有一些正在从事此类金融中介活动的机构如伟业顾问，为了适应国内的开发模式和市场情况，他们采取一些有别于传统的操作方式，比如，为了给“金主”信心而参股开发项目，与“金主”和开发商共担风险。

　　人们期待着这种新型金融中介能够尽快走进北京房地产市场。