政策带来的震惊已经到位

　　2004年4月以后，我们发现越来越多的中国房地产行业的从业者，对宏观调控逐步见效的政策所带来的压力感到震惊。除了少数曾经经历过1993年和1994年第一轮房地产热潮调整房地产企业和房地产从业人员还能保持良好的市场心态和操作节奏外，绝大多数1999年以 后从事房地产行业的从业者则始终处于十分焦虑和烦躁之中，他们对于政策出台以后进一步的效果和影响显得非常茫然，对于市场未来走势普遍没有信心。

　　关于2004年中国房地产行业下半年的政策特征和市场变化，我们的基本看法是：房地产宏观调控政策不会有新的政策出台，已经出台的政策所带来的震惊已经到位；而房地产市场供需开始扬弃浮华回归真实的常态行情，阶段性供需平衡将是主旋律。

　　房地产行业的宏观调控是所有称之为投资过热行业中最早开始的。房地产投资增长率在信贷紧缩政策背景下从2004年1月份开始大幅走低（见图1）；土地开发面积也在土地规范化政策指引下景气状况进入了6年来最低位置上（见图2）。但是为什么房地产市场价格没有类似钢铁行业那样，从今年3月下旬到5月下旬钢材价格出现暴跌状况，也没有出现类似汽车市场价格战情况，反而房地产价格指数在严厉的宏观调控政策下创了近年的新高（见图3）？我们认为，这是由于宏观调控政策措施与房地产产品特性有机配合的结果，也是宏观调控措施使得房地产供需在一个新的、我们称之为属于中国房地产市场常态、自然供需平衡。此时供给是在政策非常情况下的结果，但是此时表现出来的需求也许更为真实，更接近于长期的中国房地产常量需求。

　　目前银行的房地产投资的信贷政策使得房地产供给只能是“现房化”，而银行的房地产新的消费按揭政策使得消费者需求只能是“非投资化”。由于之前房地产产品销售可以在产品生产和运作的各个阶段中进行，这种不必是完全“成品”的强大供给量与宽松消费信贷政策，以及大规模城市拆迁所造成的异常兴奋需求量，使得2002年、2003年全年和2004年第一季度中国房地产行业出现市场高潮。

　　在同样的宏观调控政策下，房地产成品生产周期长的特点与钢铁和汽车产品生产周期短的特点由于商品属性不同带来结果上的差别，在这次宏观调控中表现得淋漓尽致。宏观调控改变房地产部分游戏规则，即房地产半成品已经不能轻松地上市。减少的房地产市场供应量与同样减少房地产市场需求量达到了阶段性的平衡，使得房地产价格能够意外地在宏观调控中依然坚挺，整体没有出现大幅回落的局面。从近几周房地产媒体广告投放数量监测中，也可以看到广告数量急剧减少，都是由于那些以往是投放主力品种的期房广告大幅减少所造成的。而现房和二手房的广告投放量则基本保持相对稳定，整个房地产广告的投放量已经回到了2002年之前的水平。从这一现象也可以反映出，现房供应量开始变得有限，因此被政策所节制的供给量与政策所抑制的需求量达到了新的平衡。

　　也许这一情况对于相当多已经习惯于近年来轰轰烈烈、蒸蒸日上的房地产从业者无法接受和理解，但是从中国房地产行业的长远发展来看，目前房地产市场短时的平衡、僵持是不可回避、不可或缺、不以人们意识和愿望为转移的必然阶段。

　　平衡不打破就不会有风险

　　此次宏观调控政策对房地产行业影响是深远的、实质性的。我们可以从全国大型房展会、媒体座谈会、土地拍卖会、广告宣传活动中看到，在全国主要热门城市里依然还能够活跃的大型房地产已经不足30家；能够受到银行继续信贷关照的房地产企业全国范围内也只有70余家，情况说明，未来产业集中化趋势会慢慢显露出来。

　　目前房地产市场相对平衡的供需平衡状况是否被打破，有赖于政府政策的变化和现有政策持续的时间。如果未来不长时间里政策在房地产投资上有所放松和期房销售有所变化，而消费信贷政策没有变化，那么供将大于需，价格天平必然倾斜。反之，将出现需大于供，房地产价格将由此上升。房地产宏观调控措施何时进行调整将取决于宏观经济整体是否能够达到软着陆的目标，以及达到软着陆目标后的新的经济增长观念的产生。

　　我们预计政策调整最快时间将在年末的全国经济工作会议之后；而常规的时间应该在明年人大会之后。除了未来房地产信贷政策对房地产市场有所影响，其他诸如人民币利率、人民币汇率、城市拆迁政策和数量，以及土地拍卖政策和供应量也将对房地产市场构成短期或中期的正面和负面的影响和风险。但是我们认为2004年下半年以上因素有所变化的可能性较小，因此2004年就整体而言中国房地产行业将是有惊无险的一年。

　　作者为：北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员  张寅

　　特约编辑：宋广伟