项目业绩

　　建外SOHO：上半年完成20亿元，据北京市房地产信息网统计排名第一

　　富力城：上半年单盘销售13.7亿元，全市排名第三

　　珠江帝景、珠江罗马、 珠江绿洲：三盘上半年完成15亿元紫金长安：一周之内将一期卖光，回笼7亿元

　　上周，本报邀请到市场第一线的代理行负责人以及北京上半年销售榜上前几位的四家开发商就下半年楼市走势召开了大型论谈会，四家销售榜上的排头兵对市场表现出较乐观的心态。

　　■对话嘉宾：

　　陈长缨：合生创展集团副总裁

　　杨建平：北京中关村科学城建设股份有限公司副总裁

　　潘石屹：SOHO中国董事长

　　吕劲：富力集团副董事长

　　潘石屹：还是要把钱换成土地和房子

　　下半年我觉得这几个政策的出台影响比较大。第一个政策是国土资源部的11号令的继续71号文件，设了8月31日的大限时间，规定此后所有的土地必须公开交易。有两句话，一个是时间的大限，后面全是罚则。北京的情况是，变革前开发商圈了2.02亿平方米规划建筑面积的土地，这样绝大多数都要在8月31日之前处理清楚。现在处理的办法，今年上半年公布了第一批处理历史遗留问题的987万平方米规划建筑面积土地，第二批是999万平方米规划建设面积土地，加起来是近2000万平方米。从数字看，大家觉得，有了这样的历史遗留问题，第一批、第二批处理的，北京的供应量不会受到影响，从成交量上看也不会受到影响。实际上我前一段时间想把钱换成土地，一直做这个事情，绝大多数地汇集在五环之外，东坝就有好几十万平方米，也在处理历史遗留问题。

　　未来有三个事的影响会非常大，第一是71号文件，第二是农民征地的问题，第三，也是影响最大的，就是拆迁。有多少已经拿到土地证的，已经交了一部分出让金的，现在都碰到了问题。我想，围绕着71号文件，对今年下半年甚至是明年土地供应量的影响。我找项目的时候发现国土资源部和北京市都下发了一个文件，要停止农民用地的征用，北京市先停半年时间，已经处理历史遗留问题和一部分已经拿到土地证的里面，又牵扯到农民征地的问题，这个量不是很大，大概占整个处理历史遗留问题的2000万平方米中的百分之十几，最大的是已经拿到土地证的拆迁，国务院下发的文件是，纠纷集中的地方，拆迁要停。吕劲：我们手中还有项目消化

　　大的开发商还是下决心继续在市场上干，我们也在考虑，但是在北京还是很不容易。在协议转让这块，虽然市场上还有一些地块在流转，但是在手续方面会遇到各种各样的困难，不像过去，掏钱就可以买到地，现在要等政府拍卖，在等一块地的时候，可能全国、全世界的开发商都来北京抢，将来世界上的基金可能也来抢地，那就是谁出高价谁拿到地。

　　因为整个政策有滞后性，我们认为下半年政府把地拿出来公开拍卖也不太乐观，正好我们可以消化手头的项目了。明年我们看政府有什么项目进行新的招标，有什么地拿出来。但是北京还是沉淀了一些在市场上可供销售的面积，今年到明年还是比较平稳的，市场不会突然间有翻天覆地的变化，当然也不会向下走。

　　国家宏观调控政策对一般的购房者影响不是太大，影响最大的是个别的投资专业户，是真正的炒家，这种炒家北京不太多，个别的楼盘可能会有三几个，他们会真正的面临今年再想炒都炒不动了。其实不单是温州，北京也有很多炒家，只是大家不愿意说，北京的炒家出手比温州大多了，但是他们受到了银行对项目限制的影响，虽然他们还在炒，但是增加了很多难度，对老百姓的购房方面，政策影响不是很大。

　　陈长缨：合生还要再推阳光销售

　　上半年我们自身的销售状况和整个北京市大的氛围是一致的，叫购销两旺或者别的什么也好，三个项目我们销售了15亿，到现在每个项目的回收是在2亿以上，这个势头是从去年下半年开始的，一直延续到现在，今年我们主要的工作主题就是推广阳光计划，通过阳光的销售、阳光的产品，提倡阳光服务，全面提高我们自身的地产项目营运水平，这里的核心是阳光公寓，从去年以来我们也一直强调严格的工作态度，以精品产品来回报社会，回报消费者。

　　从广州房地产发展的历程来讲，从90年代初，广州房地产开始起步，到现在比较成熟，比较理性，实际上经过了十几年的风风雨雨。总的来讲，从当时的几十万平方米、100万平方米，一直到现在1000万平方米的成交量，也构成中国房地产发展的某些特征。包括北京的市场容量更大，因为市场的消费预期更好，旧城改造量很大，新的消费能力产生过程比广州还短。所以，我们公司非常看好北京市场，因为到广州发展了十几年以后，去年年底又有一个小的复苏，一直讲有压力竞争激烈，但是依然很健康。

　　杨建平：北京市场稳定厚重

　　老百姓对政策的理解不比开发商差，尤其是长安街周边的购房人，他们对政策了解，比如对土地的控制，银行贷款对开发商、对房贷的约束等，这些事情都引起了老百姓对购房的需求。紫金长安开盘可能也导致了一些人的心理膨胀，一开始我们没有做宣传，好像带着一点神秘感，不敢公开说这个盘如何如何，实际上真是不敢，不是有意的造成这个结果。最终是使周边本来想买和介于买和不买之间的人都买了房子。这就是当时房子的现象。

　　北京市的房价好像跟其他城市不太一样，因为这个城市非常大，和别的城市没有相比之处，有自己的特点，北京的房价一直是保持升的状态，土地资源比较多，也有规模，各种购买人群都在北京，还有各种我们没有深入研究的人群也在北京，这就决定了北京的市场是比较稳定的、厚重的市场。

　　特约编辑：宋广伟