 |
| 上半年房地产投资增速加快
商品房屋供需矛盾渐趋缓解
目前，国家不断加大宏观调控力度，启动土地和信贷两个重要“杠杆”，控制房地产开发的进一步升温。由于我市房地产发展相对于全国大的发展趋势来讲多年来一直具有一定的滞后性，并且无论从房地产企业的个数还是投资规模都明显落后于国内同类地区，这两年房地产开发投资增速也始终徘徊于20％－30％的稳健发展区间。进入今年以来，我市房地产开发企业加大存量土地的开发和在建工程的投入，一方面缓解市场竣工房屋不足，供需矛盾突出的现状，一方面应对国家有关土地政策时限的 |
商品房屋供需矛盾渐趋缓解目前，国家不断加大宏观调控力度，启动土地和信贷两个重要“杠杆”，控制房地产开发的进一步升温。由于我市房地产发展相对于全国大的发展趋势来讲多年来一直具有一定的滞后性，并且无论从房地产企业的个数还是投资规模都明显落后于国内同类地区，这两年房地产开发投资增速也始终徘徊于20％－30％的稳健发展区间。进入今年以来，我市房地产开发企业加大存量土地的开发和在建工程的投入，一方面缓解市场竣工房屋不足，供需矛盾突出的现状，一方面应对国家有关土地政策时限的到来，上半年全市房地产开发呈现投资规模进一步扩张、增速加快，供需渐趋平衡的总体运行态势。
主要特点
一、投资规模继续扩大，增速加快
上半年，我市房地产投资规模持续增加，完成开发投资58.6亿元，比上年增长43.7％，成为近两年以来房地产投资增速的最高点，占城镇以上固定资产投资的20.6％，高于上年同期0.4个百分点。主要原因：一是土地政策效应的促动。从2002年7月1日起执行的国务院11号文件，叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，同时要求协议出让的土地必须在两年以内开工，否则强行收回，我市房地产企业囤积的开发用地不少，截至2003年底全市房地产待开发土地面积313万平方米，比2002年增长51.5％。今年4月份，国土资源部再次颁发71号文件，严格要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在8月31日前处理完毕，否则收回土地，纳入国家土地储备体系，土地清查力度的加大促使有钱有地的开发商担心手上积存的土地被政府收回而加快项目的推出，而有地没钱和有钱没地的开发商也加快股权合作步伐，一方出地，一方出钱进行联建开发，确保开发资质。二是房地产大市的影响。目前，国家正对固定资产投资采取紧缩政策进行限制，对房地产市场投资炒作引发的泡沫需求也出台政策给予干预，我市房地产开发目前在建盘子很大，占用了房地产企业的大量资金，相应增加了潜在风险，而有效化解的途径之一就是在目前市场相对较热的情况下，加大投资力度，提早进入销售环节。再者，青岛因其得天独厚的地理区位，很受外地人推崇，随着竣工房屋的增多，供求基本平衡，但住宅销售仍然呈现出供不应求的热销端倪，从而也促动房地产企业加快住宅投资建设，在行情看好之时稳赚一把。三是上年同期受“非典”制约，影响和延缓了房地产投资规模的扩大与工程进度的正常进展，基数相对偏低。
二、土木工程投资力度加大，住宅开发仍是重中之重
上半年，从投资工程看，我市房地产企业用于土建的投入41.0亿元，增长51.0％，高于全市投资增速7.3个百分点，在全部投资额中占70％，比上年所占比重提高3.4个百分点。从房屋用途看，商品住宅投资完成46.7亿元，比上年增长57.9％，高于全市房地产投资增幅14.2个百分点；办公楼投资扭转前5个月的下降态势，微幅上涨，完成投资1.9亿元，增长4.2％；商业营业用房完成5.6亿元，比上年下降2.2％，其它投资4.4亿元，增长19.8％。
从不同房屋用途所占比重看，商品住宅投资占全部房地产开发完成投资的79.8％，比上年同期提高7.2个百分点；办公楼投资占3.3％，下降1.2个百分点；商业营业用房投资占9.5％，下降4.5个百分点；其它用房投资占7.4％，下降1.5个百分点。
三、施工面积快步扩张，新开工程增多
国家一系列宏观调控措施的陆续出台，势必对房地产市场的后续发展产生影响，一些开发商在目前政策刚刚收紧之时，加快了施工与投资的进程。上半年，我市房地产项目新开工程也逐步进入快车道，施工面积快步扩张。全市商品房施工面积1597.3万平方米，比上年增长49.9％，单个工程施工面积超过10万平方米的楼盘34个，市内四区及崂山在建项目中施工面积在10万平方米以上的12个。全市新开工面积479.5万平方米，比上年增长34.7％，比上年同期增幅提升8.1个百分点，其中：住宅新开工418.8万平方米，增长34.7％，占全部新开面积的87.3％。四、供需渐趋平衡，商品住宅销售仍处卖方市场
今年以来，我市房地产开发在4月份以后，竣工房屋逐渐放量增多，市面上可供销售房屋迅速增加，随之带动商品房屋销售持续热卖，除去竣工中的公益性、统筹代建、拆迁还建及出租用等不用作销售的房屋以外，我市房地产市场总体供需渐趋平衡，商品住宅供给仍显不足，全部商品房屋竣工面积与销售面积之比为1.03：1,住宅竣工面积与销售面积之比为0.89：1。上半年，我市累计竣工各类房屋175.9万平方米，比上年增长98.0％，其中：住宅竣工126.2万平方米，增长69.9％；全部商品房屋销售面积171.7万平方米，比上年增长58.4％，其中：商品住宅销售141.8万平方米，增长50.6％，仍比住宅竣工面积多出15.6万平方米，占全部商品房屋销售面积的82.6％。
五、房屋造价及售价均呈扬升走势
钢筋、水泥等原材料价格的上涨及新材料、新设计、新概念的推广使用，商品房屋品质不断提升，加上精装修类商务办公楼的推出，也相应提高了我市商品房屋的土建造价和房屋售价。上半年，我市全部商品房屋竣工造价（建安工程造价）1586元／平方米，比上年提高538元，其中住宅竣工造价1133元／平方米，比上年提高108元。全部商品房屋平均售价3118元，比上年提高670元，其中住宅售价2634元，比上年提高289元。
存在问题
一、办公楼及商业营业用房空置较多
目前我市的商品房屋供需状况显示，商品住宅仍然供不应求，空置住宅继续得到有效消化，但办公楼及商业营业用房新增空置规模继续扩大，应引起重视。上半年，我市办公楼及商业营业用房竣工面积分别为16.7万平方米和21.0万平方米，其销售面积分别为12.0万平方米和13.9万平方米，分别少于竣工面积4.7万平方米和7.1万平方米，即新增空置面积4.7万和7.1万平方米。办公楼及商业营业用房空置面积的增多，虽然受只租不卖或等待升值因素的影响，但主要原因仍是适销不对路造成的。随着我市山东路、中山路等历史遗留“烂尾”工程的全面盘活启动，办公楼及兼具商住两用功能的商住楼的市场供应势必有所增加，一旦把握不住市场走势，极易带来新的空置，不利于房地产企业的后续发展和保持我市商品房市场的供需平衡。
二、银行潜在风险仍然较大
自2003年6月的121号文，到央行8月23日调整存款准备金率由原6％调高至7％的“5号令”，到今年4月底国务院提高房地产开发项目资本金比率，其目的在于防范金融风险，限制房地产贷款的过快增长。从上半年我市房地产开发资金来源看，国内贷款虽占比略有下降，但增幅仍然偏高，银行信贷风险较大。上半年我市房地产企业本年到位资金来源99.9亿元，比上年增长50.1％，其中：国内贷款21.5亿元，增长48.6％，占资金来源的21.5％，比上年所占比重仅下降0.2个百分点；自筹资金34.7亿元，比上年增长84.4％，占全部资金来源的34.7％；定金及预收款等其它资金来源43.6亿元，增长31.2％，占43.6％。虽然各房地产在项目运作过程中都相应提高了自筹资金的比率，但若包括个人购房贷款转化为开发企业的开发资金部分，则房地产开发中实际使用银行资金的比重还要高，说明我市房地产企业资金链中对银行信贷资金的依赖度还是偏高，银行信贷风险仍然比较大。市统计局王之钰
