家住九水路的梁先生来电咨询：去年9月，他购买了一处由办公楼改造的住宅，开发商在合同中约定产权证将在六个月之内，也就是今年3月底前办理，否则将按银行利率承担购房者的利息损失。目前该房仍无法办理产权证，开发商也拒不承担违约责任。他想知道，开发商无法在合同约定期限内办理产权，他有哪些权益？

　 　答：开发商的行为已经构成违约，应该按照合同的约定承担违约责任，即向梁先生承担自今年4月起至办出产权证之日止的购房款银行同期贷款利息。如果超出合同约定期限一年，开发商仍不能办理产权证，根据最高院有关司法解释，梁先生可要求解除合同并赔偿损失。

　　售楼广告也是要约

　　家住高科园的杨女士来电咨询：去年底她买房时，特意选择了一家绿化面积较大的楼盘，当时她在开发商印制的宣传册上发现，小区各楼座之间有大片花园和草地，并有文字标明是“公共绿地”。但前不久房屋交付时她发现，所谓的公共绿地变成了一楼住户的私人花园。一楼的住户称，他们的合同里写明附带私人花园，为此他们支付了高额房款。她想知道，开发商这种做法是否构成违约？

　　答：根据最高院有关司法解释，商品房宣传资料中所作的说明和允诺，如果对商品房买卖合同的签订以及对房屋价格有重大影响，应当视为要约，即使未写入合同，也应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，杨女士已经花钱购买了具备大面积公共绿地的商品住宅，结果绿地虽有却被开发商高价出售给了个人，她有权利追究开发商的违约责任。

　　本期主持：山东新和律师事务所律师吴清洲