●按套卖房，房产证中面积大于购房合同面积怎么办？●房产证未下来，合同有效吗？●收了定金，又不想卖房了，就要双倍返还定金。

    实例一

    甲某于去年1月21日购买乙某私房一处，乙某的房产证还未下发。购房合同约定，该房总房款为15.9万元。没有单价约定，交房时甲某向乙某付房款15万元，剩余9千元待房产证下发后、双方办理过户时付清。12月7日乙某拿到了房产证，以房产证载明面积大于双方购房合同约定面积要求甲某支付大于部分面积价款，甲某不同意，乙某以订合同时房产证未下发是无效合同为由，拒不履行过户义务，为此双方发生争议。

    实例二

    王女士未同丈夫张先生商量，便将产权人为张先生的一套住房（产权证正在办理）卖给了刘先生，并收了一万元的定金，签了收条。张先生在得知出售价格后，认为价格过低，不同意出售。王女士没办法，只好通知刘先生房子不卖了。于是刘先生要求双倍返还定金。
   

法律分析

    我们反复强调在入市交易之前，一定要将出售房屋的相关问题弄清楚，并且确定房屋买卖不存在任何障碍。实际上，买房者大多很重视这些问题，而卖房者却往往忽视了风险，不认真考虑自己的作法是否会造成被动，甚至带来不必要的损失。

    山东北极之星律师事务所赵德基律师认为，实例一中，甲乙双方签订购房合同时，双方自愿达成协议，意思表示真实，不损害社会公共利益，且双方都是完全民事行为能力人。因此双方的买卖房屋行为属合法的民事法律行为。订立购房合同时，由于乙某房产证未下发，不具备产权过户条件，因此双方的买卖房屋行为系效力待定。待乙某房产证下发后，双方的买卖房屋行为由效力待定转化为发生法律效力。对此，最高人民法院司法解释明确规定：“《城市私房管理条例》实施后，房屋买卖双方当时自愿、立有契约、交付了房款，并实际管理和使用了房屋，没有其他违法行为，由于卖方的责任致使没办过户手续，现能够补办手续的，可以认定买卖关系有效。”甲某向乙某支付了房款，并接受了房屋，现实际管理和使用着房屋。乙某在房产证下发后，应履行过户登记义务，由于其不履行已构成违约，其责任完全在乙某一方。因此，甲、乙双方的买卖房屋行为有效。由于购房合同约定的房款计价方式为按“套”计价，因此也不存在面积差价问题。乙某提出让甲某补偿面积差价是对原购房合同的变更。除非征得甲某的同意，否则乙某将构成违约。

    实例二中，王女士在未征得产权人同意的情况下，便擅自收取了定金，写了收条。在产权人不同意时（即使王女士自己是产权人，作为房屋共有人的张先生不同意出卖，一样不能交易），交易不能达成。但定金及其收条却是有效合法的，所以王女士必须双倍返回定金。这件事不仅给王女士造成了直接经济损失，对其家庭生活带来的负面影响也是可想而知的。

编后语

    在这两个实例中，卖房者都因对交易的不慎重，使自己蒙受了一定的损失。

    我们在入市交易时，心中要明确：在享受权利的同时，也必须尽义务。要考虑的不仅仅是房子的价格及房子本身的情况，还要意识到作为交易者，我们本身是要承担责任的。这一点对买卖双方都是一样的。比如，在实例二中，如果反悔的是刘先生，那王女士就有权不退还一万元的定金。从这两个例子，我们可以看出，责任不是一句空话，它一定会表现为不负责任者的直接损失。

    再一次提醒大家，二手房交易中，买卖双方都有权利，同时也都必须尽自己的义务。权利与义务并重才能保证交易双方的合法利益。