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青岛一夜回到限购前 楼市新规解读

来源:青岛早报-- 2013-03-06 05:07:36 字号:TT

我市二手房交易量激增 记者跟访一名中介门店店长体验新政细则出台后买卖双方的焦虑

我市二手房交易量激增 记者跟访一名中介门店店长体验新政细则出台后买卖双方的焦虑

    核心提示

    一边忙着带客户办交税、过户;另一边则忙着带客户四处看房,这是近两三天来岛城各大房产中介上演的景象。昨日,记者跟随太平洋房屋一门店店长,体验了其“忙碌却很幸福”的一天,与此同时,也感受到了新政细则出台后买卖双方内心的焦虑。

    早上8点

    提前半小时到店 经纪人全到场

    昨日早上8点,陈亮早早地来到门店,而在上星期五出台新政前,他通常都是八点半才到店里。“我一到店里,发现店里的经纪人几乎都到场了,每个人心里都憋着股劲呢,接着简单地开了个晨会,大家就忙活开了,打电话回访客户,带客户看房,帮客户联系银行办贷款。”陈亮说,这样的生活让他好似重新回到了2009年年底。

    “去年从八九月份开始,二手房市场就开始好转,我们店每个月能卖出五六套房子,但比不上限购令颁布前的2009年、2010年。”陈亮说,但这一切自星期五,也就是3月1日晚上全部改变了。“当天下午五点来钟,山东路一套房子刚签完合同,我们准备下班,突然从网上看到消息说‘国五条’出台细则了,我一看个税调到差额的20%,有种晴天霹雳的感觉!”尽管已经从事二手房中介工作6年,经历了三四次调控,但他仍用了“晴天霹雳”这个词来形容此次新政的威力。接着立即安排经纪人给房东、客户打电话,两边听了都很吃惊,第二天一早就来到店里商量,能不能加快速度办过户。

    陈亮介绍说,这套房子属于房改房,上手成交价仅8万元,而这次成交价达到60万元,差额为52万元,按照20%的税率,个税要缴11万多元。“原本这套房子只要缴1%的契税、1%的个税以及1%的土地收益金,总计3%,也就是1.8万元,这一下子多出10万元,我们能不急吗?”陈亮说。

    下午1时

    信贷员要预约 贷款客户排长队

    按照惯例,店长主要负责价格谈判、签约等事宜,很少带客户去实地看房、选房,但由于客户量瞬间猛增,陈亮也不得不亲自带客户去看房。

    昨日下午1时左右,记者再次约访陈亮时,他刚刚带客户前往延吉路看了一套房,一上午他带客户看了三套房。“从上星期六开始,连着三四天,我们店里每个人每天都至少带看了四组客户,店里共10人,一天统计下来共带看了客户将近40组,带看量几乎是以前的3倍。”陈亮说。由于忙着带客户看房,他的中午饭到1点才吃上,简单地吃了一份盒饭后,就接到银行打来的电话,可以办贷款了。

    “这个单是上星期天成交的,山东路一商住楼的大户型房子,按当前政策计算,这套房子所有税费大约11万元左右,但如果按照新政的话,就要达到19万多元,客户一听急得要命,我们当天就联系银行的信贷员,但那边电话都打爆了,要求办贷款的客户已经排起了长队,昨天没排上,排到了今天。”陈亮放下银行工作人员的电话立即给房东、客户打电话,电话那头的买卖双方没有丝毫迟疑,按照约定的下午2点,准时赶到了贷款签约地。

    记者跟着他们来到南京路上的这家银行,走进办公楼区,就看到电梯内上上下下的人几乎都是去银行办贷款的。到了签约所在楼层,走廊上、会议室、签约室,到处都是人。会议室的大办公桌上摆满了各种表格、计算器,买房人在信贷员的指导下签字按手印。

    “签约的人太多了,你看,我们都安排到会议室来签约了。以前都是随到随签,现在要预约,否则根本没人接待。”陈亮说。

    下午3时

    房东直降7万 赶紧找买家

    下午3时许,还没等该客户的贷款事宜办完,陈亮又接着赶回店内忙着接待其他客户。

    “敦化路有个房子急售,年前就开始卖,卖了将近3个月还没卖掉,报价从最初的98万元降到95万元,上周五新政细则一出,房东立即给我们打电话,报价落到88万元,相当于直降了7万元,这是目前我们经手的降幅最大的一套房子,因为房子没过5年,有5.6%的营业税,如果新政一落地,还要再交差额20%的个税,这套房子转手差额将超过30万元,你算算就知道税费有多重了。”陈亮说,“这两天已经有两个意向客户在谈,估计能很快成交,所以我得赶紧回去,眼下谁也耽搁不起,3月份真是拼了。”

    值得关注的是,目前新政的执行时间还没有确定,因此,不少人在咨询买房时都担心陷入“交税时间差”的风险中。陈亮也表示说,“这几天,我们公司已经明确,如果现在成交的房子一旦出现因新政产生的增值税费,就会视同该笔交易失效,我们也全额退还中介费,就当大家白忙活一场,以防止出现合同纠纷。”

    解读

    “差额20%”也许不可怕

    “国五条”细则已出台4天,其中 “二手房转手按转让所得的20%计征”是最为引人注目,也是最令各方恐慌的。但如今各地并未正式落地实施这一新规,不少人在经历了头两天的恐慌后开始理性思考这一新政的内涵,也许,“差额20%”并没那么可怕。记者采访了多名业内人士对此新规进行了解读。

    1、严格算法:

    一套房多交11.4万元首付

    按照中介目前最严格的估计,如果买一套130万元的房子,该房原值是60万元,差额的20%相当于14万元,此前按照2%的个税仅交2.6万元,相当于多花了11.4万元。且交税都是要交现金,在国内卖方税费一贯转嫁给买家的惯常做法下,最终相当于买家要多出11.4万元的首付款。

    2、优惠算法:

    成本增加应刨除其他成本

    多位业内人士认为重申个税是在提高买房门槛,增加购房成本。但在细则没出来前,不能妄加揣测,徒增烦恼。知名地产商任志强认为20%的个税,应该刨除包括买房人此前的装修等多项成本,更有资深媒体人表示个税征收应该考虑到原房产的贷款利息,这些卖房人在持有房产过程中并没有增值。因此,个税增加一定成本的可能性是有,但现在被假设出来的“几十万元”吓坏买房人,有点盲目。

    3、差额法:

    两者差额或许比2%个税还少

    买房的徐先生认为现在市场有点失去理性,在他看来,按照差额征收个税首先要有一套完善体制能公平证明“原房值”。以自己刚买的房子为例,成交评估总价和原房产价格差距甚小,“如果按照差额20%交个税的话,比我现在按照总价2%还低,这样的房子应该也不少吧,大家睁大眼总能找着。我想再等等办过户,到时能省不少税。”

    4、减免法:

    部分房产或许不用交个税

    还有不少房地产业内人士分析认为,细则可能会有部分豁免,将对个人购首套房或卖首套房实行一定的优待政策。“当前我们在个人所得税这一块,针对个人唯一一套住宅且超过5年出让的,减免个人所得税。”科威不动产青岛区域总经理孙杰说,他判断这次在细则中可能继续延续,另外对于20%差额征收可能也将分别对待,如用普通住宅与非普通住宅来区分,或者以第一套房或第二套房及以上来区别对待。所以政策对正常改善人群的影响不大,也就不存在误伤之说。

    中介门店店长:

    3月份拼了!

    陈亮,太平洋房屋市北区山东路店店长,自2007年从事二手房中介工作至今。因为一条新政的颁布,年后较为清闲的工作节奏完全改变了。(记者 孙静芳)

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