岛城二手房 销售高歌猛进租赁市场不温不火

    作为反映房地产市场变化的晴雨表，今年的二手房销售市场同样表现得可圈可点，同往年相比，无论是成交量还是成交价格，二手房买卖都呈现出欣欣向荣的繁荣现象。

而与销售市场的红火不同，今年的租赁市场则由去年的主角地位重新回归至配角，不仅租赁量全年有所回落，而且，同销售价格的大幅上涨，租赁价格不仅没有上涨，且有些微下调。

销售市场高歌猛进

同去年的低迷相比，截止到目前，2009年，岛城二手

前11个月市内四区31719套的总成交量，在数量上达到了去年同期的两倍之多，而且在价格上也与去年不可同日而语。青房置换的秦彦告诉记者，“每平方米价格至少有10％左右的涨幅，有些甚至达到了30％”。 中介公司扩张忙

“2009年，几乎所有的二手房中介公司都赚了个钵满盆满”，岛城某业内人士非常肯定的说。

的确， 31719套的成交量、20％的价格涨幅，以80平方米、每平方米6000元为例，据说70－90平方米的二手房是目前市场上最为热销的户型，一年的时间，一套房子的价格增长大约在5万元左右。实际上，每平方米6000元的二手房大部分只能在四方和李沧等区域才能找到，市南、市北区的许多二手房每平方米的价格基本上不低于6000元。

如此算来，以每套房子收取2％的中介费计算，2009年，几乎所有的中介公司的收入都比去年至少翻了一番。“因为超额完成了任务，我们公司元旦前后要组织出国旅游，现在已经有一部分去了新加坡，另一部分人准备过几天去泰国”，我市某品牌中介公司相关人员告诉记者。

同去年许多中介公司关门大吉，缩减人员相反，有了今年的骄人业绩，2009年，许多中介公司又重新开始招兵买马，扩张店面。如太平洋房屋，11月份，已经由原来的24家店面扩张到42家，而他们愿望是今年达到50家门店。

随意调价成为市场正常表情

“今年的市场好了，房东随意调价的现象也多了起来，如果摒弃这些负面因素，今年二手房的成交量应该会更高。”太平洋房屋山东区域的负责人林宪周告诉记者。

“一个月时间房东调三次价，总价上涨了60多万，最终这个房屋没有成交，很可惜。”林宪周经常提到燕岛国际的这个二手房，“只要看房子的人一多，房东就会往上调价，看得人越多，调价的次数就越多。”秦彦告诉记者，不过他认为这也是非常正常的事情，毕竟从某种意义上说，物以稀为贵，看房子的人多了，对房东来说，自然奇货可居。对于卖家的坐地起价，21世纪不动产青岛区域总经理刘刚分析说，这一方面属于比较效应，作为房产的原本持有者，卖方变现资产时，无不希望利润最大化，看到别人卖的价格不错，希望自己房价与其持平或略高，也是正常的。再就是现在一套好房子出来，好多人盯着，而大家对价格的接受度也各不相同，卖方当然会择高而售。

而对于房东的随意调价，22世纪不动产魏女士告诉记者，2009年二手房市场比较好，房东临时跳单、临时涨价等现象非常多。“调价的次数越来越多，调价的房东也越来越多，今年我们都已经习惯了”，魏女士说，“尽管能够理解房东想多卖些钱的做法，但是如果房东加价的情况不被对方接受，那就意味着我们这一单所做的工作都是白费。”

市北区成二手房成交大户

“风水轮流转，今年到我家”，这句民间俗语恰如其分地形容了对于今年的市北区二手房交易市场。从年初到现在，市北区二手房市场的销售成交量一直遥遥领先，坐稳了市内四区二手房销售市场的第一把交椅。

根据青岛网上房地产统计数据显示，2009年前11个月，市北区二手房成家量为10640套，占市内四区总成交量的近4成。而从7月份以来，市北区二手房交易量连续5个月在千套以上 （7月份成交1245套，8月份1141套，9月份1052套，10月份1018套，11月1333套）。

岛城二手房成交分析数据显示，90平方米以下的二手房成交量占总成交量的65.96%，90平方米到144平方米的则仅占28%的比例。“从二手房市场成交价格构成来看，单价在7000元到8000元左右的二手房占整个二手房成交量的7成以上，而户型结构上则以90平方米以下的户型为主。”市房地产交易中心相关负责人说，市北区90平方米以下的房源很充足，二手房价格也多在每平方米7000元到每平方米9000元之间，因而成为二手房交易市场的“顶梁柱”。

不仅如此，来自各大中介的采访结果显示，12月份市北区仍是主要的交易区域，浮山后区域、台东威海路周边及洪山坡周边房源丰富。

租赁市场不温不火

同交易市场的星光灿烂相反，2009年二手房租赁市场则显得黯淡无光，不仅租赁量有所下滑，且租赁价格也有着小幅下跌。

量价齐跌市场变脸

“买卖市场和租赁市场之间是一个此消彼涨的关系。”秦彦说，2008年，交易市场萎缩，租赁市场自然就红火，不仅提前启动，而且租赁量大增，许多二手房东转售为租，价格也随之水涨船高，“去年，很多中介公司都说靠收取租赁费赖以生存的”，秦彦说。2009年，随着大量压抑需求的大量释放，买房成为市场的共识，而随着交易量的持续增长，价格也随之上涨，价格越涨越有人买，同样价格的上涨又推动了交易量的增长。

据了解，去年全市二手房租赁量大约为15万套左右，今年约比去年下降了20％，价格也略有下调。

造成租赁市场变脸的主要原因，秦彦认为，除了面对销售市场的红火，许多二手房东转租为售外，许多需求客户也从租房变为买房有关。“今年约有15－20％左右的客户从租赁市场转移到了买卖市场”。

租赁业务成鸡肋

由于目前房屋租赁市场的不景气，年初火爆的普通租赁业务正被中介公司逐渐忽视。部分二手房中介将重心放在二手房买卖上面，而租赁业务则被用来培养新人。

香港东路一家中介门店负责人介绍，店内大部分的业务员都是只做二手房交易，对普通租赁业务从不染指，“一般有想租房的客户上门，我们也是跟他推荐出售的房源，租房的提成对我们来说还不及成交一套房子的三分之一。”

另外，中介为客户带看房屋等前期做的准备工作和人工成本费用是差不多的，相对而言当然是二手房交易利润对于中介公司整体成本来说更为划算。

“今年的销售市场太好了，我们又开了几家新店，招聘了一批新人，其中有一些是从来没有接触过这个行业的今年刚毕业的大学生。房屋租赁主要由这些新人来做，作为熟悉业务的一个过渡。”一家品牌中介的负责人告诉记者。

这位负责人表示，普通租赁现阶段对于中介公司来说就像是鸡肋，难以取舍。不过他不赞成那些中介公司完全放下租赁业务，“如果市场回归到2008年低迷的时候，租赁反而会成为中介公司的主要业务，中介公司不应只着眼于利润，而应该站在更高的角度看待市场与公司的发展。” 本报记者 鞠培霞