二手房营业税优惠政策终止 遏制房价过快上涨

从明年开始，岛城超过144平方米的非普通住房交易时要多缴税了。12月23日，财政部和国家税务总局下发通知，明确了二手房营业税征收细则。个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；超过5年(含5年)的非普通住房或不足5年的普通住房则按差额征收；而超过5年(含5年)的普通住房则免征营业税。业内人士分析，新的征免细则对岛城影响不大。

 23日，财政部和国

 通知指出，上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》的有关规定执行。

 此外，自2010年1月1日起，去年发布的《财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》将废止。据新华社

　　>>>政策解读

　　细则“偏爱”普通住宅

 早在今年11月份，二手房市场就因为营业税优惠政策即将到期出现了成交高峰，营业税征免时限的变化及具体的征免细则更是一直受到市民的关注。

 “市民看清细则需要明确非普通住房和普通住房的概念，然后才能根据是否满5年来计算该征免的营业税额。”市房地产交易中心相关负责人说。据介绍，根据青岛市相关规定，所谓的“非普通住房”指单套建筑面积在144平方米以上，住宅小区建筑容积率在1.0以下的住宅；普通住宅则是指单套建筑面积在144平方米以下，住宅小区建筑容积率在1.0以上的住宅。

 “在去年出台营业税减免政策之前，对于不足5年的普通住房对外销售的，营业税是全额征收。”青房置换总经理秦彦说，而新出台的细则将“不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”，显示出对普通住宅的“偏爱”，可以说，新的营业税征免细则仍是支持自住性需求。

　　>>>业内分析

　　新政对岛城影响不大

 对不少没有赶上优惠政策末班车的购房者来说，新出台的营业税征免细则对他们将产生什么样的影响？

 “超过144平方米的非普通住房仅占二手房市场很小的一部分，5年内二手房销售营业税确定按差额收取，从这个角度来说，新的细则对岛城二手房市场产生的影响不会太大。”21世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚说。

 记者23日下午从21世纪不动产、青房置换、惠百家不动产、22世纪不动产等各品牌中介了解到，从今年市内四区二手房市场的交易情况来看，144平方米以上的非普通住宅交易量仅占5%到8%左右的比例；普通住房的交易量则占总交易量的90%以上；而在普通住房交易当中 ，超过5年的普通住房又占普通住房交易量60%的比例。

 而来自市房地产交易中心的统计数据显示，市内四区今年前11个月的二手房交易量为31719套。

 “购房者完全没有必要为抢搭营业税优惠末班车而抢着买房，毕竟明年的市场走向还不明朗。”21世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚说。

　　■新闻观察

　　“政策回归”背后的调控意图

 在国务院近期加强房地产市场调控的大背景下，财政部和国家税务总局于12月23日公布了明年调整个人住房转让营业税政策的具体内容。

 此间专家表示，国家再次调整房地产营业税，凸显利用税收政策工具加强房地产市场调控意图，通过提高房屋交易成本，遏制当前房价过快上涨势头，稳定房地产市场。

 “个人转让购买不足5年的非普通住房全额征收营业税，这一政策早在2006年就已实施过，此次调整带有‘政策回归’意图。”中国人民大学财政金融学院副院长岳树民在接受记者采访时说。

 岳树民说，2008年房地产营业税政策调整之前的标准，是按照2006年两部门的通知执行，免征营业税的年限区别为5年。2006年的住房转让营业税政策目的是为了抑制房地产市场的过热现象，只是随着房地产市场逐步的规范以及金融危机爆发对我国带来一系列影响，政府才在去年对政策做出调整。

 中央财经大学教授郭田勇表示，通过提高房地产营业税来稳定房地产市场，与提高证券交易印花税稳定股市是一个道理。购买五年以上的住房进行交易，应该说主要是属于改善性购房需求，投机或投资性的买卖可能性较小。但短期性的住房交易，比如刚买一两年就卖的房子，投机性就会更强一些。

 前不久国务院常务会议宣布将在明年调整房地产交易营业税后，我国二手房交易已经出现量价齐涨的情况。专家认为，二手房交易出现“赶年关”的现象，恰恰说明这项政策是有效的。郭田勇表示，此次对房地产营业税的调整，说明政府已经把稳定房地产市场作为了一个工作重点。可以预计，该政策应该能达到预期的效果。据新华社