杂话地产：“地王”频现未必是房产市场幸事

  5月25日，北京通州区九棵树大街地块刚刚拍出17.4亿元的天价，“地王”的椅子还没坐稳，6月26日，朝阳区奥运村乡地块经过46轮的激烈竞价，拍出了19.6亿元，使得楼面价高达15216元/平方米，成为北京今年总价和均价双料新地王。这种情况不只是北京，上海、广州、大连等地也是“地王”频现。

 从2007年以来的历史看，“地王”频现，并不一定意味着房地产市场的繁荣和景气，相反，在某种情况下更意味

 这一轮圈地的主要动力来自于三重推力：一是宽松的货币政策；二是国家将房地产投资的资本金比例从35%大幅下调至20%；三是对未来通胀的预期和担忧，这样，在流动性充足和政策的鼓励下，房地产走出了一轮背离宏观经济基本面的走势，不仅让房价重回巅峰，更让多年来国家房地产调控政策受到威胁。

 虽然不能将土地市场的回暖简单等同于房地产的回暖，但在地价的推动下，房价再一次短期上涨似乎不可避免。以北京奥运村乡的“地王”为例，每平方米15216元的楼面价，如果再加上税收、拆迁、基础设施费、建安成本等，每平方米的价格至少将在2万元以上。而从目前来看，支撑这种价格的外部环境尚不具备。但地价一旦带动房价非理性上升，必然导致需求的再一次抑制和回落，房地产市场新一轮的调整将成为必然，而考虑到本轮上涨的因素主要是小调资本金比例和银行信贷资金的推动，一旦进行调整，银行将成为最大的买单者。

 面对土地市场的疯狂，政策不能对此无动于衷。历史经验告诉我们，对这样的风险如果在政策上不能预先重视，一旦调整真的来临，受损的可能是整个宏观经济，因此，政府出手遏制这种圈地疯狂很必要。

 笔者认为，土地市场疯狂的根子在地方政府完全垄断的土地供应制度，目前的这种非理性的疯狂，和各地政府土地供应量的不足有很大关系，在土地“招拍挂”制度一时难以撼动的情况下，抑制土地市场疯狂的最好办法就是一方面加大土地供应量，一方面调整土地供应结构，保证廉租房等保障性住房的土地需求。同时，各地政府应当加大土地执法的力度，让土地真正进入开发市场而不是人为圈占起来，制造地荒。

谁在拿“地王”赌明天

 不管是这四股力量的纠集在重新推高房价，还是地王大摇大摆地回归又触动了楼市脆弱的神经，未来的楼市，必然会将更多中低收入人群挤到北京的六环之外

 北京时间6月26日凌晨，流行音乐之王迈克尔·杰克逊在美国加州洛杉矶因心脏骤停而病逝，几小时后，他的歌迷冲进音像店将其专辑抢购一空。同一天，在北京，也有一场疯狂的抢购正在进行。此前在争夺广渠门外10号地落败的“成都中泽”终于如愿，以19.6亿元的天价竞得奥运村乡水源九厂东侧住宅地块，将土地楼面价抬到每平方米15216元，一跃成为今年北京最新的“单价地王”。

 历史总有许多惊人的相似之处：就在2007年最后一位“地王”诞生时，场面同样如此，主持人对举牌应接不暇，出现了多次报错价的慌乱，拍得者在当上“地王”后，有点不知所措地向全场鞠躬致谢。

 但又有多少人记得，正是伴随着2007年那个最倒霉的“地王”出现，楼市便进入风雨飘摇的苦日子。难道在不到两年时间里，在我们的经济远没回暖之时，有人就又开始“好了伤疤忘了疼”？

　　谁拿“地王”赌明天？

 第一位当然是开发商。明眼人一看就知道，如此赌博式的拿地风格，是押在了“房价明天还会涨”的宝上。在价格的“提前量”面前，开发商可不计建造成本，不计面积均摊，不管民众能不能买得起，而是直接就计算出自己的“预期”了。正是出于看涨的考虑，那些开发商背后的拿地“融资联合体”，又一次说服了那些神秘的“大财主”。

 第二位当然是那些蠢蠢欲动的游资。盛传中的外国游资未到，国内的多路“炒房团”便再次挥师入京。只是这些“炒房团”主力已不是江浙帮，而是摇身变成那些能源新贵。

 第三位就是叫嚣中国城市发展尚处在青春期的一批房地产专家和一些地方主政者。如果说，开发商是拿“预期”在赌房价，那么一些地方政府就是在拿城市的“青春期”赌房价。在中国城市化大约还有30到50年好光景的陈词滥调下，炒作性更强的教育地产、招商地产、新兴经济地产等等概念如同一剂精神鸦片，又开启了楼市的新一轮的海市蜃楼。

 第四位就是为了配合假繁荣的“学院派”。他们既赌楼市又赌股市，巫师般地发出“中国经济从今年第四季度起开始复苏”的预言。

 其实，不管是这四股力量的纠集在重新推高房价，还是“地王”大摇大摆地回归又触动了楼市脆弱的神经，未来的楼市，必然会将更多中低收入人群挤到北京的六环之外。