策划/ 张晖 撰文/本刊记者 李莎 贺坤 摄影/本刊记者 张岩 于风亮

　　从1992年青岛市政府东迁至今，青岛房地产业已历经了十五年风雨历程：20世纪九十年代初萌芽，九十年代中期遭遇低谷，九十年代末复苏，21世纪迅速膨胀令全国瞩目。

　　有人说，饥饿式的土地供应、“招拍 挂”中房地产商运作资金的转嫁、全国性地产市场带来的投资炒房将青岛房价推向高峰，同时也将青岛带入了GDP大市。但是作为满足青岛市人民群众基本生存的住房建设更需要和谐发展，无论目前房地产市场如何调整，走向何方，青岛房地产建设都应当不断满足人民日益增长的住房基本需要，为青岛市2012年全面建成小康社会和2020年率先基本实现现代化的目标服务。站在这样的高度来看待和认识今天青岛的房地产市场，才不会偏离其应有的发展轨道。

　　在这条十五年的发展脉络中，曾经有多少的人和事大浪淘沙般历经浮沉，房价的起伏又牵动了多少人的悲喜欢愁。本文将对青岛房地产业十五年的坎坷与辉煌做一个简略的总结性回顾。

　　从青岛“第一楼”——金都花园说起

　　1992年，青岛市政府东迁，有着青岛“第一楼”之称的金都花园也在青岛东部落成。如果将九十年代初作为青岛市房地产业的萌芽阶段，那么金都花园便可以称得上萌芽阶段的标志性建筑。

　　1992年，在扩大对外开放，实现市场转型的国内经济背景下，青岛被批准在黄岛兴建保税区和高新技术产业开发试验区，而且，黄岛区和开发区实行体制合一，这样开发区和黄岛老城区便出现了相向拓展态势，并逐步连成一片，其间为工业项目所填充。为了带动城市东部新区的开发，同年，青岛市政府东迁浮山所，促进了以香港中路为轴线的青岛CBD的形成与发展，同时也带动了浮山湾滨海旅游区和高级别墅区的形成与发展。

　　岛城一位普通市民回忆，上世纪八十年代初期的山东路，是居住版图上一条清晰而明确的“城乡分界线”，道路以东全是荒野渔村。九十年代随着市政府东迁，银行、写字楼逐步在此扎根，山东路已经被视为一条城市交通主干道、金融街。

　　于是青岛的房地产市场从上世纪九十年代开始萌动。从1992年，伴随着青岛东部大开发的号角，青岛房地产业开始吸引大批资金进入，其中大部分来自香港和台湾。根据青岛资深地产人士张广善的介绍，青岛东部“第一楼”——金都花园、首批高档别墅群——弄海园、首批高档小高层——银都花园可以作为青岛市房地产萌芽起步的标志，青岛市也产生了第一批真正意义的房地产开发企业。

　　上世纪 90年代初青岛副省级城市地位确立，在享受到国家相关优惠政策的同时，这一“升格”也给青岛市的发展带来了难得的机遇，最直观的表现便是城市建设的不断升级。青岛市开始大力招商引资，并提供相当优惠的政策。当时的地价现在看来便宜得几乎是白送，1992年，一家台湾开发商以每亩价格不足8万元拿下了东部海边石老人附近220亩地。而现在石老人附近一亩地的价格已达到1800万元。

　　张广善回忆说，1994年，香港路与东海路之间的高级别墅弄海园建成，并以准确定位、先进的理念和成熟的经营手法开始发售房子。据张广善回忆，当时的东海路和麒麟大酒店还没有，青岛大学算是很偏僻的地方，弄海园当时瞄准客户群——投资外商和靠近石老人的独特自然景观将寓楼和别墅分别以800美金/平米和1200美金/平米的“天价”发售，虽引起过激烈争议，但也成为了营销的成功案例。很多拥有资本的企业和个人开始将资本运营于房地产业，这一年，青岛的各种大中小房地产企业猛增到了400多家。此时，青岛东部刚刚进入开发期，地产企业拿地相对容易，整个地产市场处于无序状态。

　　新加坡环宇、利智铩羽而归

　　青岛房地产从萌芽到第一波开发潮并没有经历太多的时间，在大环境的影响下，九十年代中期便走入低谷，以新加坡环宇、利智为代表的外商纷纷撤出青岛。

　　1996年，在国家的宏观调控下，地产市场进入低谷期。很多外资企业因为之前铺开的摊子过于庞大，都出现资金短缺的局面，大批项目就此搁置，一批烂尾楼随之出现。

　　新加坡环宇公司进军青岛应该追溯到上世纪九十年代，那时青岛的政策特别是崂山区的政策是积极的招商引资。但是，环宇公司在青岛的发展一直不顺。例如：“爱丁堡”成了烂尾楼，即将拆掉；“温哥华”是在原烂尾楼的基础上进行了重建；环宇啤酒城已经被法院拍卖，抵了银行借款；李山东路的几个高层也是半死不活。后来环宇老总返回新加坡，留下的只是几栋奄奄一息期待改造的楼盘。

　　与环宇有着相同经历的还有李连杰夫人利智，文汇报《功夫皇帝李连杰》的情感生活中写道：李连杰曾为利智签下“卖身契”。那是在他们相恋后不久，正处于自己演艺事业高峰的利智为了照顾李连杰的感受，突然宣布息影，下决心像山口百惠那样做家庭主妇相夫教子。当时正值中国房地产热潮乍起，于是她投资1000万美元在山东青岛兴建别墅群"海韵花园"，一变而为地产女强人。不料房地产泡沫破裂，海韵花园也成了海市蜃楼。当时李连杰为帮助利智脱困，一口气和永盛电影公司老板向华胜签下两年六部电影的合约。每部片酬1200万港币，这份合约为他带来7200万进账。从此李连杰不辞辛苦，拍片节奏明显加快。利智因为有了这笔巨款周转，安然渡过难关。

　　上世纪九十年代，真正做下来的项目只有金都花园、银都花园、弄海园、阳光大厦、太平洋中心等很少几个。大多数外商在这个时候纷纷撤出了青岛这个淘金宝地。

　　从分房子到买房子

　　一位房地产主管部门的负责人说，如果没有房改，就没有房地产业繁荣的今天。确实，1998年房改政策推出后，多数人都从分房子转变为买房子，也让房地产越来越趋向于市场化，整个房地产行业进入复苏阶段。

　　虽然房地产在经历低谷期的背景是黑暗的，但房地产行业的“第一桶金”却成色十足。1996年，北京大学经济学教授萧灼基说，房地产业的困难是暂时的，前景是光明的。实际上，从1995年青岛市政府就开始对棚户区改造给予包括建筑用地的划拨、免收有关税费等一系列优惠政策，意味着房地产行业的“春天”正在悄悄来临。1997年，取消福利分房，把房地产业的发展推上了快车道。此后，包括公积金、住房贷款等一系列鼓励购房的政策不断完善。有了政策的扶持，房地产行业先行者们的胆子也逐渐大起来。而在这些开发商的背后，也有不少是带有政府背景的企业，他们的经营者在“人脉”上更是优势明显。一位曾就职于政府后下海开发房地产的老总不胜感慨地回忆到：当年刚开始干房地产时，没钱，也没多少经验。一开始，先从老单位借了笔钱，租了房子，买了部面包车。结果，接了个改造项目，第二年就还了钱，换了辆轿车。现在这位老总的坐骑已是“宝马”了。就这样，先走一步的房地产经营者们从政策大趋势中开始了财富的积累。

　　1998年12月17日，《青岛晚报》刊登的一条消息引起不少人的关注——“房改实施方案出台，实行住房货币化分配，12月31日停止住房实物分配”。这一天，青岛市政府召开全市住房制度改革暨住宅建设工作会议，正式发布《青岛市关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案》。也就是说，从1998年底开始，青岛的市民面临着一个现实的问题：自己要掏腰包买房子了。实行房改的第一年，当时青岛市市委、市政府承诺“绝不把棚户区带入21世纪”，并投入大量资金，实施了大规模的棚户区改造，两年改造了市区剩余的24片棚户区，2.4万户群众搬迁至新居。很多老人提到此举措，依然称赞当时市领导的爱民之心。

　　其实早在1992年，青岛市就开始在市区及五市三区全面启动城镇住房制度改革，在住房货币化分配、经济适用住房建设、廉租住房制度建设、住房公积金制度建立、公有住房改革推进等方面积极探索，制定出台了《青岛市城镇住房制度改革实施方案》等一系列住房制度改革的方案及配套政策，有力地推动了我市住房货币化分配、供应、市场流通、维修、市场调控管理、金融支持等多个体系的建立，使我市逐步建立起住房新机制，住房制度改革取得了阶段性的重大成果。

　　实现住房货币化分配，是这次住房制度改革的核心，是对几十年形成的旧的住房分配制度从根本上的改革，也是房改十几年来最大的突破。停止住房实物分配后，政府和单位给予职工一定数量的住房补贴和住房公积金，通过政策引导和贷款支持，充分调动职工个人在住房投资上的积极性，逐步把住房建设推向商品化和市场化的轨道，从而打破住房分配的大锅饭，消除住房分配不公的现象。也由此，青岛人积蓄已久的住房需求得以释放，青岛人购买商品房的比例逐年上升，逐渐演变成目前这种以个人消费为主的房地产市场态势。

　　第二轮房地产开发热潮

　　进入二十一世纪，青岛房价如同青岛的知名度一路飙升，一个容纳了700多万人口的城市一度拥有800多家地产公司，丰厚的利润诱使本地大型企业纷纷将资金转入地产行业，青岛房地产行业由此急剧膨胀起来。

　　青岛是一座滨海名城，优越的自然环境、独特的人文氛围和良好的气候条件使之成为非常适宜居住的城市。近年来，旅游经济的火热和外地人才的大量涌入，青岛奥运概念的影响，临近日本、韩国的地域优势，使越来越多的外国人、外地人纷纷到青岛投资、安家落户，也有很多本地人和外地人看好青岛的经济发展潜力，到青岛投资房产。由此，青岛的房地产投资和开发得到了快速的发展，成为最为火热的行业。经济的发展拉动了住房的需求，从而引发价格的上涨。短短四、五年的时间里，青岛房地产价格翻了2倍甚至更多。第二轮房地产开发热潮在房改之后迅猛袭来。2004年第四季度，青岛房地产价格同比上涨19.8%，涨幅在调查的全国35个大中城市中列第一位。随后，市内四区商品房销售均价由2004年的每平方米4384元上升到2006年上半年的每平方米均价6288.2元。在城市人口平均月收入1000元的青岛，市民们却要承受每平方米6000多元的高房价。

　　“无论是从近年来青岛住房供应量还是未来需求量来看，青岛房地产市场的致命问题就是住房供应严重不足，不能满足人民对房地产住房的需要。”青岛市党校经济学教研部程国有教授长期关注青岛房价，曾撰写了《青岛房价缘何成为不倒翁？》等有一定影响的文章。程教授还指出，2003年青岛市的建筑业GDP是112亿元，房地产业GDP是71亿元，两项合计183亿元，占当年青岛市GDP总量的10.3%。当房地产业成为市财政支柱之后，这正是青岛害怕房价下降的根本原因。

　　青岛自2001年确定成为2008奥帆赛场后，诸多房地产商开始炒做奥运概念，东部海边诸多高档住宅拔地而起，一起飚升的还有海边的房价。很多人看中了青岛房价的升值空间，这中间不乏大批的投机炒房者。程国有分析，青岛东部和沿海的房子主要被三部分人买走了，一是以韩国人为代表的外国人，二是国内其他城市的有钱人，主要是内陆城市，三是青岛本地的有钱人，这三部分人成为青岛高档别墅公寓的主要购买者。

　　青岛市区每年有8到10万外来人口进入，而流动人口达到110多万。加之老青岛人的重返故乡和本身城市居民人口的自然增长，住宅需求量越来越大，从而迫使房地产开发商将开发项目由南向北推移。格局呈带状的青岛，因地理和历史原因，城区经济发展极不平衡，由南向北梯次递减。这导致了房价的显著区别：东海路紧临大海，绵延分布几十公里、数百幢的海滨高档住宅和别墅，每平方米均价在一万二三千元；往北走，与东海路平行的香港路距离大海仅几百米，同样广厦连云，每平方米价格便降下二三千元；再往北，宁夏路一带，房价平均每平方米7000元左右。而更北边的市北区、四方区、李沧区，房屋价格越来越低。但受沿海房价拉升的影响，市郊的房价也迅速超过了5000元/平方米。

　　据有关部门统计，2004底，青岛各种规模的房地产企业达到了八百多家。在这一轮的房地产开发热潮中，参与投资者基本都是本地企业。随着家电行业利润的降低，青岛几家大的家电企业以及大型国企如海信、海尔、颐中、鲁能都开始把利润增长点放于地产业。而外地以万科和绿城为代表的房地产大鳄也开始进入青岛，并开始与青岛本地房地产业合作。

　　在这一轮房地产开发热潮中，除了东部以香港路为轴延伸周边辛家庄、燕儿岛、海尔路、南京路、山东路等东部新区相继进行了大规模开发，位于城区北部的浮山后、洪山坡大量囤积的土地也被开发利用，建成了多达400多万平方米的普通住宅。由于南部市区储备的土地基本开发完毕，青岛北部区域目前已形成开发热点，北部十个大楼盘相继推出产品，提升了该区域的开发热度。

　　与之相对应的还有西海岸，西海岸的黄岛在上世纪80年代就成立了经济技术开发区，但发展缓慢，一直没有获得房地产商的青睐。2000年后，随着青岛经济重心西移，前湾港、大炼油、大造船等大项目的落户，黄岛经济发展走上快车道，西海岸的房地产开发一下子热起来。据一位市民反映，2002年他花十几万买到的房子现在已经涨到了三十几万。原本空阔的西海岸现在也是高楼林立，成为诸多房地产商青睐的开发资源。

　　2007年1月21日，青岛市政府召开住房建设工作会议。市长夏耕在会上提出；“住房这一商品具有特殊性，不能完全由市场机制调节，政府必须有所作为”。此举被看作青岛高房价的终结。记者从市统计局了解到，2006年以来，青岛市认真贯彻国家宏观调控政策，严把土地、信贷"闸门"和市场准入"门槛",切实加强固定资产投资管理,促使全市固定资产投资开始向重点领域倾斜，并呈现出投资增幅逐步回落，投资结构不断优化，房地产开始回归到理性增长阶段的良好投资态势。

　　关于房地产新的政策宏观调控，青岛资深房地产人士张广善说：“两次宏观调控有着本质的区别，九十年代的宏观调控是抑制房地产的发展，因为当时的房地产行业在GDP中占有相当小的比重，政府对待的态度是自生自灭；本次政府宏观调控的目的是让房地产更加持续、更加健康、更加稳定的发展下去。”

　　城市格局的改变必然引起人们在居住理念上的变革。上个世纪九十年代前，在很多人的心目中，真正的青岛市区只是包括市南、市北等在内范围很小的一个区域，对于居住，"宁要市南一张床，不要北部一间房"的观念，植根于大多数青岛人心中。 而今，随着1992年市政府的东迁和十多年来陆续推出的经营城市的策略，极大地拓展了青岛市区的地域轮廓，一个囊括周边县市的"大青岛"蓝图蔚然呈现在人们眼前。西移北进、东西快速路、海湾大桥......一系列举措从思想、实际等方面实现和保障了青岛城市格局变化带给人们居住理念的变迁。

　　“随着青岛地产格局的发展和变化，一系列的问题摆在了房地产市场构成两大要素--开发企业和消费人群面前。对开发企业而言，如何把握项目在该区域的发展定位，如何确定项目的购买人群，已经成为公司在进行项目开发建设之前必须进行的市场调研；对消费者来说，如何确定地产项目在同一区域中的地位，如何确定其产品在未来的发展潜力，也已成为决定其是否购买的主要因素。两者协调后，便出现了按照地域来概括切分的六大地产板块。”张广善说。

　　众所周知，青岛的地形地貌较为特殊，三面环海，一面通向陆地，这一特色决定了青岛地产在板块划分时必须要考虑的因素。同样，市政府进行的环胶州湾高速公路以及滨海大道等种种基础设施建设，也在一定程度为地产板块的划分提供了依据。而地理位置、房地产发展状况、生产力布局以及政府决策等种种不同的因素，决定了六大地产板块的房地产市场发展各具特色：

　　市区南部板块具有着其它板块无可复制的区位优势，是各大房地产公司的必争之地，竞争的激烈导致市场的日益成熟，产生过若干地王的市区南部板块在今天则面临着土地资源稀缺的尴尬。

　　而对于市区北部板块而言，虽然市场起步较晚，但南北差距的相对缩小，土地储备的相对丰富，楼盘品质的不断提升和房屋价格相对较低，将使这一地产板块成为青岛楼市未来的"大盘生产线"。

　　与崂山一脉相承、山海相连的区位特征，使得东海岸地产板块备受瞩目。将崂山区和即墨统一划分为东海岸地产板块，尽管有一定的局限性，但对二者而言，相互借力和进一步融合则是不争的事实。

　　已初具规模的滨海大道西段像一条楼市风景线，把开发区与胶南市的房地产市场连成了西海岸房地产板块。同样在海边，只能隔海与青岛市区遥遥相望，受海湾大桥的利好消息，西海岸板块早已提前启动，经济重心西移，大项目纷纷上马，滨海大道的建设，西海岸地产板块正从"政策市"逐渐回归。

　　如一张等待描绘的白纸一样，在城市化的进程中，城阳、胶州由于起步较晚，规划建设起点较高，从而使胶州湾北部地产板块具备了一些其它板块所不可比拟的因素，后发优势非常明显。

　　相对于其它板块而言，青岛北部地产板块发展较晚，然而山多水多的自然优势使得该板块呈现出以绿色为品牌的发展特点。尽管市场启动和上升幅度都较慢，但其平稳的发展态势以及价格与品质同步上升的发展状态使该地产板块成为青岛地产所有板块中，最稳扎稳打的典范。

　　2007年，青岛地产市场更趋理性。这其中有政府对房地产市场的政策调控，更有房地产业界对产品的自我调整。如果说2006年是宏观调控年。那么2007年可以说是政策巩固、落实发展的年头，市场的放量、消费的理性、政策的调整，这些因素给青岛地产带来的是对品质的关注，包括环境规划、建筑品质、住宅科技以及后期物业管理、配套设施诸多方面。未来的青岛地产，品质上有突破，销售上才会有突破，开发商正在寻求这样的突破点。开发量增加，价格上升但幅度放缓。大盘的成败将影响所在区域的价值，这将是开发商实力与品质的全面较量。

　　地产精英访谈

　　陈伯阳：让诚信成为责任

　　业绩：陈伯阳，1954年生，汉族，工民建专业学士，MBA决策管理硕士，研究员职称，青岛华侨房地产开发有限公司总经理、享受国务院特殊津贴专家、青岛专业技术拔尖人才、中国房地产十佳创新人物、青岛市劳动模范、青岛市政协委员、青岛市优秀企业家、青岛市光彩事业促进会副会长、青岛市海外联谊会副会长。自任职以来，主持开发建设了金玉山庄、碧海山庄、瑞纳花园、瑞纳鳌园、瑞纳康都等多个项目。特别是自瑞纳花园小区项目以来，以“建造精品家园”、“忠诚客户，为客户创造价值”为理念，率先提出住房五年保修、实践住户参与验收等举措，成功打造了瑞纳地产品牌，从知名度、美誉度到忠诚度提升了瑞纳品牌理念。瑞纳花园小区获建设部科技委主办的2000年“创新风暴”全国住宅设计暨精品智能社区综合金奖等诸多奖项。

　　从一个直接从事房地产事业的经理人的角度来看，陈伯阳认为，青岛房地产十五年纵向看有提高，横向看有差距。青岛房地产在经历了两次波动后，已经渐渐的趋于理性。房改后，人们的居住理念由重视居住户型到重视居住环境再到重视居住邻居和和谐社区，无不体现着人们价值理念的趋向，同时也迫使房地产开发者发挥自己的创新意识，当然贯穿于其中最重要的是开发者的诚信，再大一点也包括政府的诚信。

　　曾经有经济学家说青岛房地产业仍然落后，包括形式、规模、内涵，这主要是跟国内许多大城市的比较。陈伯阳认为十五年的青岛房地产有很多值得肯定的地方，很多特色小区一直是这个城市中的经典。

　　多年来，很多房地产企业一直把投资慈善事业作为回报社会的途径，而陈伯阳认为，在房地产产品打造上，注重品质和质量，让利于广大消费者，是更重要的社会责任和公益事业。

　　以青岛市住房建设“十一五”发展规划的数字作结

　　规划期限：2006年至2010年

　　规划范围：青岛市五市七区城镇规划范围内住宅用地

　　规划区内住房现状：按照《青岛市2005年末全市房屋概况》，全市城区住房总建筑面积为8196万平方米，人均住房建筑面积为27.97平方米。户均住房0.99套，住房自有率为92％，住房成套率为94％。

　　住房建设总量目标：规划期内，房地产业完成投资额1514亿元，其中，住房投资1079亿元。开工建设各类住房总建筑面积6182万平方米(规划期内，新开工的住房建设项目，单套建筑面积在90平方米以下的商品住房总建筑面积占新建商品住房总建筑面积70％以上)。

　　中低价位、中小套型及政策性住房建设目标：规划期内，五市三区应严格按照国办发〔2006〕37号文件和青政发〔2006〕28号文件要求，重点建设中低价位、中小套型住房。市区开工建设中低价位、中小套型及政策性住房建筑面积2210万平方米，约272950套住房。各类中低价位、中小套型及政策性住房建设目标为：

　　1．普通（限价）商品住房。规划期内，市区提供用于普通（限价）商品住房建设的土地333公顷，规划建筑面积500万平方米，约62500套。

　　2．经济适用住房。规划期内，按照困难优先的原则，基本解决经济适用住房收入线标准（城市居民人均可支配收入线以下）且人均住房建筑面积10平方米以下的家庭住房困难，建设经济适用住房300万平方米，约42850套。

　　3．廉租住房。规划期内，基本解决我市符合最低工资标准且人均住房建筑面积10平方米以下家庭住房困难，建筹廉租住房1000套，投资1.9亿元，发放租金补贴1.76亿元，共计资金3.66亿元。资金来源主要为财政拨款。

　　4．城中村改造。规划期内，市内四区改造城中村37个，占地面积845万平方米，拆迁房屋建筑面积304万平方米，拆迁安置居民约21850户，规划建筑面积1001万平方米。

　　5．旧城区改造。规划期内，市内四区改造旧城区39片，占地面积265万平方米，拆迁建筑面积262万平方米，拆迁安置居民约40400户，规划建筑面积603万平方米。

　　在全国性地产市场带来投资炒房的大潮中，青岛房地产走过风雨十五年，房地产高峰将青岛带入了GDP大市，让青岛一跃成为中国北方房地产投资最热的城市之一。如今市委市政府“两改、两增、两低、一稳定”政策的出台，新起点，新契机，青岛的房地产业将如何嬗变？让我们拭目以待！

　　经典楼盘

　　瑞纳花园

　　瑞纳花园住房具备舒适性、健康性、文化性，在2000年“创新风暴，全国热线夺标”活动中，瑞纳花园在一千多个参评方案中脱颖而出，获得住宅设计和精品智能社区两项综合金奖。2002年4月，瑞纳花园小区获2001年度山东省优秀工程勘察设计一等奖，开创了住宅小区获一等奖的先例。

　　瑞纳花园小区的成功，标志着华侨地产从此走向了品牌经营阶段，华侨地产创立的“瑞纳”品牌已成为岛城地产界的知名品牌。她对社会的贡献是为青岛房地产探索了城市、业主、开发商共赢的整体开发成功模式；对区域的贡献是以“普通人的精品家园”的美誉独树一帜，最大程度的挖掘地块价值，提升城市土地运营水平；对行业的贡献是以“专、精、细”精神，创新楼盘，保持社区的可持续发展与增值。瑞纳花园是第一个获得山东省优秀工程勘察设计一等奖的住宅工程，2000年分别荣获由建设部科学技术委员会评选的“全国住宅设计综合金奖”和“全国精品智能社区综合金奖”，并荣获由青岛市绿化委员会评选的“青岛市花园式小区”等诸多荣誉称号。（编辑 穆钰）