稳健超前“落子”胶州

　　“胶州湾财富中心进驻胶州后有三大顺利，一是拆迁顺利，100多亩地只用了2个月时间，二是工程进展顺利，5万8千平方米只用了4个月零2天主体已全部竣工，三是销售顺利，从今年9月上旬开始定制，目前90%已经全部预定。”军人出身的香江创富房地产开发有限公司执行总经理姚赤耕在接受记者专访时开门见山，一脸喜悦。

　　他自豪地告诉记者，这三个顺利的背后，是香江地产驰骋地产行业10年之久的所向披靡的“法宝”：高瞻远瞩的超前意识和稳健踏实的行事作风。

　　香江创富房地产开发有限公司是香江国际发展有限公司（香江地产）旗下企业，而香江地产隶属于香江国际集团。1995年，香江地产凭借香港香江国际集团近40年的地产开发背景，全面进驻北京房地产市场，在完成数码大厦、北京财富中心、南新仓国际大厦、香江别墅等得意之作后，2002年开始扩张地产疆土，开始“布兵”重庆、青岛等全国大中型城市，目前在建项目180万平方米，拥有200多万平米未来土地储备。2005年7月，香江地产把目光锁定胶州，筹划建设胶州湾财富中心。

　　“落子”胶州，是香江地产整个地产版图“排兵”华东意欲扩张的重要部署。也是香江国际集团董事长杨孙西先生打造百年企业，稳健进军国内商业地产领域的关键步骤。

　　城镇化发展战略的大国策和中国经济重心逐步从珠三角、长三角向环渤海经济圈移动两个重要的矢量，显然为香江地产的扩张提供了重要的发展坐标系。姚赤耕告诉记者，选择胶州这个三线城市来进行山东半岛的开山之作，香江地产是经过深思熟虑的。

　　地处青岛与半岛其他地区的重要连接点上的胶州，具有极好的地缘优势，辐射半径可达胶南、平度、黄岛和高密等周边地区，具有极强的商业带动能力。胶州湾财富中心地处胶州市的中心商业区板桥镇。如果说板桥镇600年的历史、商业和人文精神为“胶州湾财富中心”积淀了足够的文脉和商脉，那么，随着环渤海经济圈和山东半岛城市群建设如火如荼，青岛的经济实力和辐射能力日益增强，这一区域内的各种商业要素则在空间上使“胶州湾财富中心”成为吸纳各方商业资源的“价值网络中心”。姚赤耕表示，落子胶州，将为香江地产敲开进军华东地区大门的重要筹码。

　　目前，城市人口仅仅24万的胶州市，“十五”期间经济已经取得了长足的发展，GDP达到了270亿元，出口创汇达到了19.5亿元，城乡居民储蓄78亿元，人均达1万元，人均可支配收入超过1万元，“十五”末期的商品零售总额达到70个亿。姚赤耕告诉记者，我们做过衡量，这几个指标增幅都在两位数以上。2004年胶州市是排在全国百强县市的第33位，比2003年提升了27位，经济提升之快和经济活力之强可见一斑。

　　姚赤耕表示，选择胶州，还因为胶州市的投资大环境充满了诱惑力和包容度。胶州市的“十一五”规划突出了工业强市、商贸活市，走大制造、大物流、大商贸的宏伟蓝图，观瞻未来的规划和思路让香江国际看到一个开放的、务实的、敢想敢干的政府。姚赤耕说，尽管香江国际的地产业绩世人瞩目，但是一直以来我们只踏踏实实做事。集团董事长杨孙西先生提出要打造百年企业的目标，百年企业就要踏踏实实地做，一步一个脚印地做，这正是香江国际一直以来追求的稳健作风。而这样的企业文化正好与胶州整个地区的发展气氛十分吻合，相信这样的天作之合一定能够创造出未来胶州湾地区的财富中心。

　　缔造区域财富高地

　　2005年11月，施工人员在胶州湾财富中心施工现场挖出清末的64对大元宝，如今，这些市场价格达120万元的元宝被珍藏于胶州市博物馆，而一直以来低调行事的香江国际也因此而被蒙上一层更为神秘的色彩。

　　胶州自古就有商业地脉，早在盛唐时期，胶州板桥镇就有繁荣的海上贸易，成为当时全国五大商埠之一，而在宋代，这里是中国北方唯一对外开放的港口。姚赤耕告诉记者，在这样一个古代商业的脉络上挖出些文物并不稀奇，但是这一巧合确实也给香江国际带来了一股财气和喜气，更与一向以稳健闻名的香江地产的财富神话相得益彰。

　　确实，香江国际创造出的许多财富神话更是声名远扬。在北京，香江国际不但成功开发北京国际花园，北京科展中心等80多万平米的项目，更以其独到的眼光和独特的经营创造出了商业地产的财富奇迹。当年，香江国际投资建设中关村的北京科展中心时，那里还是一片荒芜的“处女地”，而如今，这座建筑面积十多万多平米数码大厦，每年创造的产值就达近百亿，一举成为中关村财富最旺的地方。

　　而这一神话也即将因为胶州湾财富中心的奠基而在山东半岛隆重上演。

　　在销售中心，记者看到了胶州湾财富中心的沙盘，这是一个总规模25万平方米的“城中之城”。项目内特色商业街、酒店、写字楼、公寓等多业态科学布局、合理并存、相映生辉, 集购物、办公、居住、餐饮、休闲、金融服务等多功能于一体。其中商业街面积85000平方米，财富酒店面积48000平方米，写字楼30000平方米，高档公寓75000平方米，是胶州湾地区功能最齐全、档次最高的大型城市建筑综合体项目。姚赤耕透露，项目计划总投资7个亿，一期工程主要是商业街，将于2007年投入运营，二期工程主要打造酒店和酒店式公寓，将于2008年奥运会前夕完成。

　　姚赤耕告诉记者，胶州湾财富中心项目的整体方案是由具有西方设计理念和丰富设计经验的翰时国际的建筑设计师们精心打造的。方案的总体思路定位是打造一个现代繁荣的城市商业次中心。设计师们经过半年多的深思熟虑，仅仅在设计方向上就做了四次重大调整。其中，一期工程的8.5万平方米的财富中心商业将于明年春节投入使用，这一商业形态将开创胶州吃、喝、玩、乐的一站式休闲商业的先河。姚赤耕强调，财富中心运营后，开发商的物业持有率高达60%以上，专业的管理团队和丰富的商业合作伙伴将最大限度地保证商业街的整体档次和运营水平。

　　绝版地段是香江国际一贯的地产追求，而创造地段价值则是香江国际的核心理念。据姚赤耕介绍，2006年9月初，在没作任何告知的情况下，胶州湾财富中心低调入市，迅速被市场接受，10天之内推出的商铺，销售率达到90％以上，掀起一股真正的“财富风暴”。10月29日开盘当日，香港数十人购房团队来到胶州湾财富中心选购，当日成交8000万元，其中黄金铺位更以28000元/平米成交，体现出项目强大的港资背景开发实力和专业化的市场运作，如此举动在胶州这一三线城市尚属首例。

　　在规划科学化、经营高档化、服务品质化的三大价值体系的支撑下，胶州湾财富中心已经显示出城市化商业进程中商业投资样板工程的博大气度。

　　品牌力量运营城市

　　姚赤耕告诉记者，驰骋地产界10多年的香江国际，创造了两个品牌：“香江地产”和“财富中心”。

　　正是借助这两大品牌的强大助力，香江国际2004年一跃成为“中国蓝筹地产18强”，并于2005年入选“中国地产15年最具影响力企业”，凭借着品牌力量，香江国际已经从一个简单的地产发展商跃升为运筹帷幄的城市运营商。

　　落户胶州，香江地产承载起胶州城市发展中重要的启动者和推动者的角色。姚赤耕告诉记者，财富中心的规划正好暗合了胶州“十一五”规划中关于工业强市、商贸活市，走大制造、大物流、大商贸的发展思路。

　　据了解，胶州市“十一五”规划提出：“以胶州湾财富中心为启动点，打造胶州市中央商务区”，并提出实现“3211”的总体发展目标，3是到“十一五”末期财政收入达到30个亿；2是城镇居民收入达到两万元；两个1分别是人均GDP要达到一万美元和农村人均收入要达到一万元。而这宏伟目标的实现需要好项目、大项目来全力支撑。姚赤耕表示，以香江地产5个亿的投资和今后项目建成后的总体收入，若以胶州市2005年底的GDP为基数，我们一年至少可以为胶州贡献2个以上的百分点，大概折合五到六个亿人民币，这将是未来胶州发展的重要加速器。

　　依托“财富中心”这一香江地产旗下卓有成效的跨区域品牌，胶州湾财富中心将承载起一个城市复兴的希望。正是抱着如此雄心大志，短短一年时间，10万平方米的香江地产谋划的胶州湾财富中心一期迅速拔地而起。姚赤耕说，香江的“财富中心”品牌是以土地、建筑的高效化、集约化形成区域的价值核心，适合在城市核心区或商务中心区全面打造的。这一品牌以“建筑综合体”的形式打造开放、流动、循环、聚集的建筑平台，以各种物业之间的功能互补实现客户资源的共享，以“24小时生活”的运营模式引导一种新的生活方式，形成一座独立运作的“城中之城”。她将延续香江地产的旗舰品牌“财富中心”高度集约性和功能复合化的核心精神，将商业街、财富酒店、写字楼和高层公寓集于一体，这一多业态组合将成为胶州第一个规模空前、功能强大的建筑综合体。未来，这一建筑体将成为胶州市的地标式建筑，全面提升胶州的城市形象。

　　姚赤耕告诉记者， 随着城市建筑的全面提升，胶州的城市功能也将得到全面改善，从经济结构来看，胶州的一产、二产占GDP的比重约为85%，以现代服务业为核心的第三产业的比重目前还很小，特别是金融、保险、法律中介等现代服务业还不成气候，现代化城市所需要的基本功能现在还比较欠缺。胶州湾财富中心的落户不仅仅是为这些现代服务业提供必要的场所，未来我们还将与相关业界内加强合作，以我们的信誉和品牌引进现代服务业的大企业进驻，从服务、理念和从环境上实现共同繁荣。未来，胶州湾财富中心将建起商务酒店和商务中心，将具备承接大型商务活动、大型会议和大型项目活动的条件，丰富胶州地区的商务功能，促进现代服务业的全新发展，改善目前胶州市第三产业仅占GDP15%的落后现状。

　　姚赤耕告诉记者，未来，胶州湾财富中心将真正成为这个城市乃至周边很大区域内的一个商业区域核心，这一被全新缔造的“绝版地段”，到2009年全部完工开始运营后，保守估算将每年直接为胶州带来5000万到8000万的税收和提供2000多个就业岗位。

　　社会责任创造价值

　　2亿元的拆迁资金一步到位，100亩的平房2个月内全部拆迁完毕。这速度背后的潜台词不但是香江地产强大的资金实力，更是一个做百年企业所必有的社会责任感。

　　在谈到社会责任感时，姚赤耕特别介绍香江集团的董事长杨孙西，他说，杨先生目前担任全国政协常委、香港中华厂商联合会会长，以追求实业报国起家，一直以高度的社会责任感经营企业，他热衷于教育和慈善事业，在1997年香港回归的时候，杨孙西先生被授予“太平绅士”的称号。

　　正是多年来对社会的强烈责任感，使杨先生在看到胶州老城区低矮、破旧、阴雨天污水横流的情景时，在很多开发商面对这种密集的住宅和高额拆迁成本望而却步时，毅然决然地拍板：拿出20亿元拆迁资金，改变胶州市老城区的落后面貌。

　　姚赤耕告诉记者，当时拆迁的板桥镇有100亩地，大约5万平方米，约有340户居民，当时最好的建筑是一个60年代的老电影院。在两个月时间内，拆迁顺利完成，2亿资金全部到位，每位拆迁户得到了每平方米3000元的补偿，这比当时的胶州房地产均价还要高出许多。

　　强烈的社会责任感更体现在香江地产的盈利理念上：在造福社会和市民的同时，达到城市价值、社区价值、业主价值和自身价值的全面提升。姚赤耕说，商业地产绝对不能急功近利，要耐得住时间的考验，要懂得赚慢钱。

　　他表示，现在进入商业地产开发领域的开发商都想以住宅的模式进入，赚快钱，因为住宅物业开发年回报率通常在40％左右，销售利润率大概10％左右，而商业地产想达到这样的水平会比较难。在面对整个地产行业的高热现象时，香江地产却一直以稳健的步伐前进。“未来我们有一半以上的物业是属于持有型商业地产，这就需要我们有一个相当长时间的回报周期。而香江地产落户胶州后，首要考虑的是如何以我们的努力来帮助这个三线城市得到价值的培育和提升。”

　　随着一期10万平方米的财富中心的竣工，一个以胶州湾财富中心为核心的“财富商圈”正在崛起，它的吃、喝、玩、乐于一体的一站式休闲商业中心的运行模式本身就将形成一条城市商业贸易的价值链，促进整个胶州及周边地区商业的升级，而这一地标性的建筑的崛起，改变了过去胶州市的城市风貌，为整个城市的建筑风格打上了现代化的烙印。此外，随着现代化建筑群的全面铺开，板桥镇区域内的社区价值也得到迅速提升，姚赤耕告诉记者，老城区改造前，这里的土地价值是每亩50万，如今，已经升至200万。

　　香江国际的社会责任感还体现在不遗余力地恢复城市记忆传承历史文化的诸多努力。姚赤耕表示，通过胶州市老城方面的改造，香江地产将把致力于恢复胶州这个老城的文化记忆。他说，富裕了的人们渴望一种多元化信仰意识的回归，我们将通过自身的努力，将板桥镇的老城隍庙和老电影院恢复起来，为胶州人民留下文化的根。