10月21日，来自国内地产的实力开发商、经济学家、顶尖设计师、知名地产策划人等相关行业的精英，与岛城近百家地产企业的代表进行了一场以“城市动力与地产发展”为主题的交流。鞠培霞摄

    对于同市民百姓生活息息相关的《物权法》而言，其内容每一个细小变化，都可能会引起轩然大波。也正因为此，有关方面对《物权法》的最终敲定慎之又慎。那么，经历了四轮讨论审议的《物权法》草案，其第四轮的讨论审议，同以前相比，有哪些变化呢？

    三条修改建议同业主息息相关在《物权法》草案第四次审议中，全国人大法律委员会就《物权法》草案提出了多项修改建议，与广大业主息息相关的主要有以下三项：

    第一：小区道路、绿地和无合同约定车库归业主

    原草案：建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主所有。

    新建议：对绿地、道路以及物业管理用房的归属问题宜分别规定。车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

    原草案三次审议稿第七十六条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主所有，但属于市政建设的除外。”“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”有的提出，绿地、道路、物业管理用房的归属有所不同，合在一起规定不够清楚，建议分别规定。有的认为，业主在买房时处于弱势，以约定来确认车库的归属，对业主不利。有的认为，车库作为建筑物的附属设施，原则上应归业主所有。有的认为，在现实生活中，“会所”归业主共有的情形很少，归业主共有也很难经营。

    法律委员会研究认为：1.对绿地、道路以及物业管理用房的归属问题宜分别规定。2.从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定可以删去。3.从近几年售房的实际情况看，有的车库是业主购买的，有的是业主承租的，无论是购买或者承租，都有合同约定，草案的规定基本可行。

    因此，法律委员会建议将这一条修改为：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。”“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

    第二：业委会起诉三分之二同意改为半数业主同意

    原草案：对侵害业主共同权益等行为，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。

    新建议：对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁。

    草案三次审议稿第八十七条规定，对侵害业主共同权益等行为，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁。有的提出，这一条的规定对于切实维护业主权益是必要的，但需经三分之二以上业主同意规定的比例过高，建议降低比例。有的提出，现实生活中维护业主共同权益的许多工作是由业主委员会承担的，经业主授权，业主委员会也可以提起诉讼、申请仲裁。

    法律委员会经研究，建议将这一条修改为：“对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”

    第三：住宅建设用地使用权期间届满自动续期

    原草案：建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。

    新建议：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。

    （一）草案三次审议稿第一百四十二条第二款规定：“商业用地应当采取拍卖、招标的方式出让。”有的提出，对商业用地范围的理解有宽有窄，建议明确规定旅游、娱乐等经营性用地也都应当采取拍卖、招标的方式出让。据此，法律委员会建议将这一款修改为：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。”

    （二）草案三次审议稿第一百五十五条规定：“建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的以外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。”对此，主要的意见是：1.用地期限。有的提出，现行的住宅用地使用权期限太短，有的建议延长为一百年或者一百五十年。有的建议取消使用年限的规定。2.续期申请人。有的提出，一幢公寓多户居住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意见不一致时怎么办，需要明确。3.续期后的土地使用费。有的认为，住户买房时已经支付了土地出让金，续期后不应再交费。有的认为，续期的应交少量的土地使用费。

    法律委员会研究认为，建设用地使用权续期的问题，宜区分住宅用地和非住宅用地，要着眼于保障老百姓安居乐业。据此，建议将这一条修改为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。”“建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应当参照本法第四十八条第三款的规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。”“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”

   《物权法》产生背景

    1998年，第八届全国人大常委会委托9名专家学者组成民法物权法草案起草工作小组，并预定完善中国民法的三个步骤。第一步是制定统一的《合同法》；第二步是起草《物权法》，实现财产规则的统一完善；最后制订一部科学完善的中国民法典。《合同法》已于1999年颁布实施；《物权法》草案征求意见稿经过多方研讨、论证，几易其稿，渐成规模。从《民法》构成上来说，《物权法》草案其实就是民法物权法草案的第二部分，分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有五个部分。

    2002年12月，九届全国人大常委会第三十一次会议对民法草案进行了初次审议。草案分为九编，即总则、物权法、合同法、人格权法、婚姻法、收养法、继承法、侵权责任法、涉外民事关系的法律适用法，共1209条。这是迄今为止我国条文最多的法律草案。

    2004年10月底，在十届全国人大常委会第十二次会议上，《物权法》被第二次提请审议。许多委员在分组讨论时都赞成这部法律经过认真审议尽快通过付诸实施。

    2005年6月26日，十届全国人大常委会第十六次会议第三次讨论审议《物权法》草案。

    2005年10月22日，十届全国人大常委会第十八次会议第四次讨论审议《物权法》草案。