作为山东省首批沿海开放城市，胶州市外向型经济发 达，工业基础雄厚，是青岛重要的仓储物流、机械制造业基地，有数据表明，胶州市2000年城市人口20万人，销售商品房面积28.4万平方米，而2004年城市常住人口达到了30万，销售商品房面积已经达到54.6万平方米，这表明了胶州市房地产开发空间空前扩大。

    我认为，目前胶州市的房地产市场可以用12个字来概括：新老相持，暂时平稳，蕴涵潜力。新城区和老城区南北毗邻，但从居住人口、商业环境上又区分为两个不同的板块，目前新城区面积约为老城区的70％，老城区的居住人口和商业环境仍占绝对优势，胶州当地人口投资置业仍首选老城区，这既有心理习惯的原因，胶州人投资或购买期房的愿望普遍不强，也有交通工具、各种配套环境等方面的原因，新城区的常住人口不过万人，除教育外，商业、医院等仍尚在规划中，还谈不上比较完善，目前新城区的投资置业者主要是外地人，新城区的投资置业还谈不上比较“热”，但胶州市政府对新城区城市基础设施的资金投入逐年加大，逐渐组团式开发建设东部工业园区、国际社区、高新产业区等五区，进一步推进与国际接轨的城市化进程。

    根据经济发展形势来预测，胶州市在不远的将来成为青岛市的一个区已经不困难，大量的农民进城、外来务工等因素将进一步推动房地产开发市场的发展。也有不少观点分析，近年来由于国家出台了不少对房地产行业尤其是在融资上限制性的政策，认为将产生一个房地产市场比较低迷的时期，我认为，这不如说是一个盘整的时期，尤其是对银行来说，有关房地产融资仍然是风险较小、收益可靠的业务，可以这样说，在规模小、实力弱、信誉差的开发企业被逐渐淘汰出局后，将是房地产行业更加规范、成熟的新时期，对蕴涵着无限生机和潜力的胶州市新城区来说，目前已经是市委、市政府等主要机关单位的驻地，我相信“政府中心论”，新城区的迅速发展和成熟只是个吸引投资和时间的问题，其先期投资置业者必将盆满钵满，获得丰厚的投资回报，只不过这是一个时间相对较长的长线投资。

    也给新城区的开发商提点意见：一是楼盘面向的群体定位较雷同，普遍较高，价位甚至比老城区同类楼盘还要高，这是不能吸引胶州当地投资置业者的重要原因，建议还是因地制宜，适当开发一些面向中低收入阶层的经济适用房；二是楼房外形设计和社区环境尚可，但构造和配套生搬硬套大城市模式，不是超前得让当地居住者好多年都无法接受，就是还不够超前，几年就会被淘汰掉。我认为，房地产开发商始终不应以自己为中心，而应以投资置业者尤其是以当地的投资置业者为中心，来检验开发行为是否是成功的开发行为。刘向阳（作者系中国银行胶州市支行业务发展部副主任）