经济适用房面临再定位
       --专家认为应与商品房逐步并轨

★经济适用房已成为绝大多数人特别是工薪阶层的最爱　　新华社

　　经济适用房已成为绝大多数人特别是工薪阶层的最爱。

　　虽然建设部曾明文要求各地住宅建设７０％－８０％应建经济适用房，销售给中低收入 家庭（北京规定为年收入６万元以下家庭），但在实际建设中，经济适用房只占住宅建设中的很小一部分，远远满足不了中低收入人群的购房要求，而且在建设标准、地点、价格、出售对象等很多方面都存在一些问题。对此，许多专家学者提出应该对经济适用房进行再认识、再定位。

　　方向：与商品房逐步并轨

　　北京市发改委提出，从当前人民群众的收入水平来看，发展经济适用房无疑是必要的。但现在这种建设方法却值得探讨。现在建设的经济适用房是采取国家给予一定的优惠政策，减免一些税收，然后限价出售。这就产生了如下问题：

　　一、在同一地区建设同一标准的住房，出售价格却不一样，产权也不一样，造成同样商品同质不同价，这不但不符合市场经济条件下的商品价值规律，也给一些腐败现象开了后门。假如今后开征物业税，经济适用房的产权将难以确定。很多房屋标准以内的（北京一般职工６０平方米，科级７０平方米以内；长沙为一般职工６５平方米，科级７５平方米以内）是经济适用房产权，超出部分补交了地价是商品房产权，这将会产生一系列问题。

　　二、由于我国的金融和信用体制不健全，难以实际界定每个家庭的真实收入，大量的经济适用房并没有卖给中低收入家庭。即使严格执行规定，低收入家庭的购买力有限，难以真正享受优惠政策。世界上许多国家已把对中低收入家庭的住房补贴费，由“补砖头”改为“补人头”了，也就是说，将补贴在建设过程中的减免税费、优惠政策改为直接补给需要买房的居民本人，收入高的少补，收入低的多补，从而体现公平。

　　许多专家提出，经济适用房的建设主要应体现在建设标准上，应该多建一些适合工薪阶层购买力的普通商品房，少建一些高档商品房和公寓，而不是单独拿出一些来给予特殊政策，这样对健全规范商品房市场不利，对开发商也不公平。建议今后经济适用房和商品房市场逐步并轨。

　　地点：应更多建在城郊

　　一些专家指出，经济适用房面对的是中低收入的工薪阶层，应考虑工薪阶层的实际需要，不能建在地价高、拆迁量大的市中心繁华地带，也不能建得离城市太远，应建在交通及设施比较配套的市郊为宜。

　　北京市社科院首都文化发展研究中心副主任沈望舒认为，旧城改造居民大量回迁的格局势必全面压缩产业空间，使土地功能的现实产业性弱化，未来产业发展的可能性降低，城区产业萎缩，直接后果就是导致财政收入上升乏力，税源干涸，城市建设失去动力。从长远看，多数住宅产业性很低，属于城市空间资源的永久性占用，一旦形成就很难退出现有的消费状态，成为城市经济结构中的死结。

　　从另一方面看，高收入阶层中很多人是城里有一套住宅，城外再有一套住宅。所以，有的专家认为，现在我们的住宅建设出现了严重错位。不该将低收入的人都轰到远郊区，让他们每天上下班奔波在路上，增大交通压力；也不应将他们放在高消费的繁华区里，增加他们的生活负担和政府压力。

　　面积：应考虑到未来需求

　　北京市发改委经过多年的摸索后认为，经济适用房面对的消费者中既有低收入的家庭，也有中等收入的家庭，还有一步到位按揭贷款的家庭。建设经济适用房时，既不能建得面积过大、标准过高，也不能面积只有５０－６０平方米／套，各种配备标准过低，满足不了绝大多数人的消费需求。北京市的看法是，经济适用房的建设标准应该控制在８０－１２０平方米／套为宜。

　　北京市现有上世纪９０年代前建设的小户型住宅１．６亿平方米以上，占现有存量住宅的绝大部分，而且大多分布在四环路以内的近郊区，应该最适合低收入家庭。而现在居住这些房屋的居民，大都是中央、市属单位及效益好的企业职工，许多人有改善居住条件、购买新房的要求，只要二三级市场放开，政策到位，就会有大量的二手房置换出来，满足低收入家庭和危改拆迁的需要。

　　北京目前住房二三级市场没有搞活，致使低收入家庭只好很不情愿地到远郊区去购买经济适用房；国家还要继续建很多已经落后的低标准住宅，造成资源的浪费。所以，许多专家强调经济适用房建设要有前瞻性，要正确处理好现实需求与未来发展的矛盾。
    特约编辑：广伟