人民币是否应该升值，是近年经济界讨论的一个热点话题。特别是西方一些国家要求人民币升值的压力，一方面引起了国内专家学者对经济发展与调控问题的深入研究，另一方面也一定程度地提高了社会对人民币的升值预期。到底应该如何面对人民币升值的国际压力，如何判断国民经济是否过热，人 民币有无人为升值的必要?如何评价当前房地产发展形势，人民币升值将给房地产业带来什么样的影响?怎样调控房地产市场，应对可能出现的人民币升值的挑战?这些问题应引起房地产研究领域和政府主管部门的高度关注。

　　1997年，面对亚洲金融危机，中国顶住压力保持人民币不贬值，维护人民币币值稳定，为世界各国称赞。2003年，中国面临同样巨大甚至更难抵御的要求人民币升值的国际压力，人民币汇率依然保持平衡.但这次却截然不同，没有了赞许和掌声，中国成为美、日等西方国家批评的对象。

　　美国商务部一份报告显示，从中国创纪录的进口使得2003年7月美国对中国的贸易逆差扩大了 13.5％，美国从中国进口总额达到134亿美元，是历史最高的月度进口额，这进一步加大了布什政府要求中国改变汇率政策的政治压力。美国《华尔街日报》报道，美国财政部长斯诺在参议院的一次会议上就美中汇率问题指出，美国国内关于推动人民币升值的声音不断增大。日本也开始鼓吹“中国出口通货紧缩论”，认为中国通过将人民币维持在较低的水平，向亚洲出口了大量低价商品，这使其他国家的公司被迫降低产品售价以增加竞争力。

　　日本媒体《朝日新闻》称“针对人民币同美元的汇率几乎固定不变的中国汇率政策，迫使中国采取灵活政策的国际包围网正在收紧。”日本的言行遭到了世界权威国际组织和著名经济学家的驳斥。国际货币基金组织(IMF)2003年上半年发表的《世界经济展望》报告中称，中国的贸易额不足以造成东京所担心的破坏。因为，自从中国加入世界贸易组织后，进口强劲增长，这对亚洲地区其他国家的经济起到了推动作用。尽管中国执行钉住汇率制，但中国总体贸易额较低，不至于导致贸易伙伴出现普遍的通货紧缩。IMF总裁克勒和世界银行驻华首席经济学家迪帕克都访华时表示，反对就人民币汇率问题对中国施加压力，认为人民币目前不宜升值。国际货币基金组织(IMF)和世界银行这两大权威的国际组织的表态对中国政府坚定其货币政策是一个强有力的支持。

　　有“欧元之父”之称的诺贝尔经济学奖得主、美国哥伦比亚大学经济学教授蒙代尔先生在访问日本时，毫不客气地指出，中国应该顶住日本要求人民币升值的压力，并告诫中国，人民币若升值，其对中国经济的负面影响将超过SARS，中国的金融系统现阶段还根本无法承受人民币汇率自由浮动所带来的冲击。最近，蒙代尔教授也在美国国内不断抱怨人民币被低估的同时，在北京呼吁中国要顶住压力，人民币不要升值，并建议中国，“现在需要做的工作是要了解日本的经验教训，针对这个问题贸易部门要考虑一下，比如日本有情报或者研究机构专门来了解贸易情况，中国也应该了解和研究与其他国家的贸易情况。”美国摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇针对日本指责中国出口通货紧缩和“挖空”日本劳动力市场的说法指出，“(日本)这真是再离谱不过了”，并告诉日本，“成本低、质量高的中国舶来品大大增强了困难重重的日本消费者的购买力，正如二十世纪七八十年代日本出口机器带给世界的好处。”

　　人民币有没有必要人为升值，应取决于中国经济总体上有没有过热。而看一个国家的经济是否过热，主要有四大重要衡量指标：国内生产总值、通货膨胀率、失业率和国际收支状况。2003年，我国国内生产总值实现9％的增长，而商品物价指数仍然较低，表明需求仍相对不足，失业问题逐步缓解，国际收支情况良好，实际利用外资、外汇储备均有所增加。当然，宏观经济指标总体良好的背后也存在隐忧。中国经济增长的动力主要来自投资，且集中在房地产、汽车等少数几个行业。

　　人民币升值将对中国经济产生重大影响：给中国出口带来极大的危害，出口减少，进口增加，国内生产企业遭受打击；通货紧缩面临更大压力，而通货膨胀发展到一定程度，可能导致财政危机、外汇危机和货币危机；减少外商对中国的直接投资，增加外资对楼市、股市等的投资和投机，损害楼市、股市的“肌体”；提高劳动力成本，削弱中国产品的国际竞争力，增加国内就业压力等。保持人民币币值稳定，可以促进出口，扩大外需，保持经济增长，也减轻人民币投机压力，避免给宏观经济稳定产生不良影响。

　　资产泡沫问题特别是房地产泡沫受人民币升值影响很大，房地产又反过来影响人民币币值和宏观经济发展。

　　房地产的重要性是由其特性所决定的。房地产投资是有趣的变量，项目在完成投资前是需求，而竣工之后就成了供给。现在的投资热扩大了需求，缓解了物价走低的趋势，刺激了经济的增长。但其长期效应是，大量的投资可能变成过剩的生产能力。从这个意义上说，要阻止出现脱离经济发展的实际盲目过热膨胀对经济全局发展的危害性，现在着手控制通货膨胀将会更好地防止将来发生通货紧缩。

　　国外一份研究报告认为，一旦人民币升值，将会促使更多的资本涌入中国，加剧本已过热的房地产泡沫，可能爆发新一轮房地产泡沫危机。美国《华尔街日报》、《华盛顿邮报》发表文章，预测中国大兴基建项目，连同人世带来的外国投资热潮，可能会使上世纪90年代初的房地产泡沫死灰复燃，认为中国的房地产泡沫及其破裂将是中国银行体系危机的导火线。文章分析，银行是中国资本的主要来源，房地产泡沫一旦破裂，那就意味着银行正在增加新的坏账。

　　虽然房地产泡沫已经面临破灭的言论过于危言耸听，但房地产潜在的风险还是存在的，需要进行具体的分析和科学的评估。一是近六年来我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长， 已经超过了国内生产总值 7％—8％的增长率，与中国整体经济发展不相适应。二是房地产开发资金过多依赖于银行贷款，商业银行在房地产投资的市场风险和融资信用风险应予以足够重视。房地产商这几年投入到房地产的6000亿元人民币中，有61％的资金是银行提供的贷款。信贷又创造了空置。到2002年，全国商品房空置面积达1亿多平方米，其中空置1年以上的达50％，占压资金2500多亿元，居所有行业不良资产之首。三是个人住房消费信贷的发展有潜在违约风险。目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅有0.24％。但是，按照国际惯例，个人住房贷款的风险一般在3到5年后才能显现，而我国的个人住房信贷业普遍开展的时间还不到3年，由于我国个人信用系统还没有建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的监控和掌握。

　　人民币升值也将使得海外资金纷纷投入中国购置产业，利用升值带来房地产等不可贸易产品价格上升获得利益，易产生经济泡沫。20世纪90年代初，海南、北海等地房地产急剧膨胀，严重影响了经济发展和金融秩序。与房地产泡沫直接相关的东南亚金融危机，至今在东南亚和世界许多国家和地区还心有余悸。

　　日本已有前车之鉴，房地产泡沫的破灭，对日本经济的影响现在仍未彻底消除。自1985年日本接受了“广场协议”后，日元升值1倍。而日元升值使进口商品的价格下跌，带动了一般消费品价格的走低，多余的货币大量进入了资产领域，其中主要投入房地产。从 1987年至1989年，城市地价上涨了102.6％。由于日元突然人为升值，日本国内外投机盛行。这种投机在 90年代遭遇到美国和日本房地产的价格下跌，货币泡沫大量转化为房地产泡沫，直接造成了日本经济的持续萧条。也就是说，日元升值带来了近4年的房地产“虚荣”，却以10年的经济衰退和“一蹶难振”为代价。日本的历史教训应当吸取。

　　不消除非理性投资膨胀的制度性因素干扰，居民住房消费需求就存在一系列的制度性障碍。房地产投资过热，就可能出现生产过剩和通货紧缩。防范人民币升值可能带来的风险，应加快完善和健全房地产市场体系，应加强房地产市场调控。主要包括几个方面的内容：

　　1、健全市场体系，增强市场服务功能。在市场体系建设上，既要完善和规范增量住房交易市场，也要注重发展存量住房交易市场，扩大存量交易规模；既要进一步规范住房买卖市场，也要发展住房租赁市场，提供住房抵押、典当、赠与等市场交易手段；既要注重市场交易管理体系的建设与改革，更要注重交易服务业务、服务品种的发展，形成存量住房交易与增量住房交易、住房买卖和住房租赁协调发展的，抵押、典当、赠与等住房价值实现方式同时并存的住房市场体系，满足多种不同住房交易需要，保障市场整体功能的充分发挥。

　　在市场体系发展思路上，以“三、二、一”为序来推动一、二、三级市场协调发展。即通过盘活三级市场存量，带动二级市场增量销售，并以此作为规范一级市场的基本依据。政府要放宽政策，鼓励存量房交易。已购公房上市应全面取消原来的时限规定，取得产权证后即可进入市场；公房使用权置换交易也要有法规明文规范，使存量房交易真正活起来。

　　在市场体系培育重点上，大力发展房地产租赁市场。发展住房租赁市场不仅解决人们对居住、办公、商业等房屋需求，具有使用期限的灵活性、使用地点的多变性等特点，而且可适度平抑房地产开发投资，避免投资过度膨胀，有利于房地产市场的健康发展。

　　2、优化流通环节，加快商品房流转。一是在有条件的地区逐步实行产销分离，构建专业化房地产流通企业。产销分离，商品资本转化为商业资本，加速资金周转，提高企业效益。房地产流通企业专门从事销售服务，利用其销售经验，节省销售成本；对购房者来说，提供可靠便捷的购房服务，也有利于节省购房时间和精力，尽快实现消费。房地产销售服务企业可采取的业务方式有：房屋营销策划、经销代理、置换服务、住宅超市等。二是建立网络体系，开展便民服务。同时，要求市场信息的全面准确、公开透明，并实行明码标价和必要说明制度，将价格、性能置于社会公众的比较、监督之下，改变交易双方的信息不对称的局面，促进开发成本合理、利润趋向社会平均水平。三是规范房地产服务市场，提高市场服务质量。对房地产生产和消费服务的流通部门和中介服务组织的服务行为，在服务标准、服务价格、服务品质等方面制定相关法规，使之规范化、标准化。

　　3、强化土地供应管理，制定科学而严格的供地政策。从土地源头入手，依法加强用地管理，是规范土地市场、适度控制房地产投资规模的重要措施。加快建设有形土地市场，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作。在土地招标出价中，政府可根据综合指标，包括企业资质、诚信等级、开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等等，来确定中标者。这样能有效地调控土地供给的规模、条件、时序和位置，保障百姓亟需的普通住宅用地供给，防止一些人圈地、炒地谋取暴利。坚持城市政府对土地供应的统一管理，严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划。对商品房空置总量较大，空置比例增长过快的城市，要严格控制新批项目用地；对房价居高不下的地区，要增加经济适用住房建设用地的供应。

　　4、运用金融税收杠杆，引导房地产生产和消费理性发展。一是建立二级抵押贷款市场，分散和化解住房信贷风险。住宅建设和住宅消费健康发展的重要条件，是要建立一个发达的住房融资体系，而发展住房融资体系的关键，是解决长期资金来源问题。如果没有稳定的长期资金来源，商业银行办理长期住房抵押贷款业务将会面临较高的流动性风险。随着住房公积金制度的全面建立和保险体制的完善，社会保险基金、住房公积金、人寿保险基金等长期化资金供给具有巨大的市场潜力，这笔资金运用的基本原则是保值增值。建立二级抵押贷款市场，不仅能为商业银行的住房金融业务融人更多的资金，创造安全、可靠、流动性强的运作环境，而且为长期性资金的保值提供了可靠的投资环境。目前，应选择有条件的城市，大胆尝试并努力实践住房抵押贷款证券化。二是发挥利率和税率作用，解决房地产市场存在的突出的结构问题。针对房地产市场存在的供给结构失衡，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜。政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税制，抑制住房消费上的奢靡之风泛滥。

　　5、转变政府职能，完善宏观调控机制。在市场化条件下，政府肩负着引导和保持市场健康发展的重要职责。在政府职能转变中“退”的是直接管理，“进”的是宏观调控。需积极研究建立部门间的协调配合机制，强化对调控工作的统一领导。根据市场发展情况，适时修订完善相关的法律法规，为实施宏观调控、提高调控能力创造条件。加快建立房地产市场预警和信息披露制度，及时采集反映市场动态情况的完整数据，提高对市场的分析判断能力，为政府宏观调控决策提供科学依据。要根据当前我国市场发展阶段的特点，研究完善与市场分析相关的住房空置等指标体系，为市场分析提供正确的依据。要善于针对市场出现的不同问题，灵活运用不同的调控措施，把握好调控的时机和力度，努力提高调控质量和效率，防止过度、不当调控。(作者：赵四海 王珊珊 朱启琼)

　　特约编辑：振强