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중화인민공화국 아파트매매계약 분쟁 안건 법률 적용 문제에 관한 해석
(2003년 3월 24일 최고인민법원 심판위원회 제1267차 회의 통과)
2003년 3월 24일 최고인민법원 심판위원회 제1267차 회의의 통과를 거쳐 '최고인민법원 아파트매매계약 분쟁 안건 법률 적용문제에 관한 해석'을 금일 공고하는 바이며 2003년 6월 1일부터 시행키로 한다.
최고인민법원
2003년 4월 28일
사법해석
아파트매매계약 분쟁 안건의 정확하고 적시적인 심리를 위하여 '중화인민공화국 민법통칙', '중화인민공화국계약법', '중화인민공화국 부동산관리법', '중화인민공화국담보법' 등의 관련 법률에 근거, 민사심판실천과 결부하여 본 해석을 제정한다.
제1조 본 해석에서 지칭하는 아파트매매계약이란 부동산개발기업(이하 판매자라 약칭함)이 사회를 대상으로 상기 건조하지 않았거나 이미 준공한 아파트를 판매, 아울러 그 소유권을 매수인에게 이전하고 매수인은 대금을 지불하는 계약을 말한다.
제2조 판매자가 아파트예매허가증명을 취득하지 않고 매수인과 체결한 아파트예매계약은 무효로 인정한다. 단, 기소전에 아파트예매허가증명을 취득한 경우에는 그 효력을 인정한다.
제3조 아파트매매광고와 홍보자료는 요약요청(要約邀請)이다. 단, 판매자가 아파트개발계획범위내의 건물과 관련 시설에 대한 설명과 약속이 구체적이고 명확하며 아울러 아파트매매계약의 성립 및 아파트가격의 확정에 중대한 영향을 미치는 경우에는 요약(要約)으로 인정한다. 요약(要約)인 경우, 설명과 약속내용이 아파트매매계약에 명시되지 않은 경우에도 계약내용으로 인정하며 당사자가 그 내용을 위반했을 경우 마땅히 위약책임을 져야 한다.
제4조 판매자가 구매, 보증금, 예약 등의 방식으로 매수인으로부터 보증금을 받고 그 보증금을 아파트매매계약의 담보로 한 경우, 만약 일측 당사자의 원인으로 아파트매매계약을 체결하지 못한 경우에는 보증금에 관한 법률 규정에 따라 처리한다.
당사자의 책임이 아닌 사유로 인하여 아파트매매계약을 체결하지 못한 경우, 판매자는 마땅히 보증금을 매수인에게 반환해야 한다.
제5조 아파트구매, 보증금, 예약 등에 관한 협의내용에 '아파트판매관리방법'제16조에 정한 아파트매매계약의 주요내용을 포함하고 아울러 판매자가 약정에 따라 아파트대금을 수수한 경우, 당 협의는 아파트매매계약으로 인정한다.
제6조 아파트매매계약이 법률, 행정법규의 요구에 따라 등기수속을 하지않은 것을 이유로 당사자가 계약의 무효를 요청할 경우 지지하지 않는다.
당사자가 아파트등기수속을 계약효력발생조건으로 약정한 경우, 그 약정을 따른다. 단, 당사자 일측이 주요의무를 이행하고 상대방이 그것을 접수한 경우는 제외한다.
제7조 아파트개발업자가 원 주민과 소유권치환형식으로 이주보상안치(安置)협의를 체결, 개발업자가 특정 위치, 용도의 아파트를 이주인에게 이주대가로 제공한다고 명확하게 약정했음에도 불구하고 당 아파트를 제3자에게 판매한 경우, 이주인이 보상 아파트의 우선취득을 청구하면 마땅히 지지해야 한다.
이주인이 이주보상안치협의의 해지를 요청할 경우, 본 해석 제8조의 규정에 따라 처리한다.
제8조 하기 상황으로 인하여 아파트매매계약 목적 실현의 불가능을 초래한 경우, 아파트취득이 불가능한 매수인은 계약의 해지, 이미 지불한 아파트대금과 이자, 손실배상을 청구할 수 있으며 아울러 판매자에게 기납 아파트대금의 1배를 초과하지 않는 배상책임을 청구할 수 있다.
1. 아파트매매계약 체결 후 판매인이 매수인에게 고지하지 않은 상황에서 계약 아파트를 제3자에게 담보로 설정한 경우
2. 아파트매매계약 체결 후 판매인이 계약 아파트를 제3자에게 판매한 경우
제9조 판매자가 아파트매매계약 체결 시, 하기 행위로 인하여 계약이 무효 또는 취소, 해지된 경우, 매수인은 기납 아파트대금과 이자, 손실배상을 청구할 수 있으며 아울러 판매자에게 기납 아파트대금의 1배를 초과하지 않는 배상 책임을 청구할 수 있다.
1. 아파트예매허가증명을 취득하지 못한 사실을 고의로 은닉했거나 가짜 아파트예매허가증명을 제공한 경우
2. 담보 설정 사실을 고의로 은닉한 경우
3. 제3자에게 이미 당 아파트를 판매한 사실을 고의로 은닉했거나 또는 당 아파트가 이주보상안치아파트라는 사실을 고의로 은닉한 경우
제10조 판매자와 제3자가 악의로 내통, 아파트매매계약을 체결하고 아울러 당 아파트를 교부, 사용하여 매수인이 당 아파트를 취득할 수 없는 경우, 매수인이 판매자와 제3자의 아파트매맥계약의 무효를 청구하면 마땅히 지지해야한다.
제11조 아파트의 점유이전은 아파트의 사용 교부로 인정한다. 단, 당사자가 별도의 약정이 있는 경우는 제외한다.
아파트의 훼손, 멸실의 위험부담은 사용교부전에는 판매자가 부담하고 사용교부후에는 매수인이 부담한다. 매수인이 판매자의 서면 교부통지를 받고 정당한 이유없이 아파트의 교부를 거절함으로 인하여 아파트가 훼손, 멸실한 경우, 그 위험부담은 서면교부통지서에 명시된 교부사용일로부터 매수인이 부담한다. 단, 법률에 별도의 규정이 있거나 당사자간 별도의 약정이 있는 경우는 제외한다.
제12조 아파트 주요 구조의 품질 불합격으로 인하여 사용에 교부할 수 없는 경우, 또는 아파트 사용 교부 후, 주요 구조의 품질이 검증에 불합격하여 매수인이 계약의 해지, 손실배상을 청구할 경우 마땅히 지지해야 한다.
제13조 아파트품질문제로 인하여 정상적인 거주사용에 심각한 영향을 미친 경우, 매수인이 계약의 해지와 손실배상을 청구하면 마땅히 지지해야 한다.
사용에 교부한 아파트가 품질문제가 존재한다면 보수보증기간 중에 판매자는 마땅히 보수책임을 져야한다. 판매자가 보수 또는 합리적인 기한내에 보수를 지연한다면 매수인은 자체보수 또는 타인에게 위탁하여 보수를 실시할 수 있다. 보수비용과 보수기간중의 기타 손실은 판매자가 부담한다.
제14조 판매인이 교부한 아파트건축면적이 아파트매매계약약정 면적과 부합하지 않을 경우 계약에 약정이 있는 경우는 그 약정을 따르고 계약에 약정이 없는 경우에는 하기 원칙에 따라 처리한다.
1. 면적오차 절대치가 3%(3% 포함)이내이면 계약에 약정된 가격에 따라 결산하며 매수인이 계약의 해지를 청구하면 지지하지 않는다.
2. 면적오차 절대치가 3%를 초과, 매수인이 계약의 해지, 기납 아파트대금 및 이자의 반납을 청구하면 마땅히 지지해야한다. 매수인이 계약의 계속적인 이행에 동의한다면 아파트실제면적이 계약면적보다 클 경우, 면적오차 절대치가 3%(3% 포함)이내인 부분의 아파트대금은 매수인이 약정한 가격에 따라 보충하며 면적 오차 절대치가 3%를 초과하는 부분의 대금은 판매자가 부담하며 그 소유권은 매수인에게 속한다. 아파트 실제면적이 계약약정면적보다 작은 경우, 면적오차 절대치가 3%(3% 포함)이내인 부분의 대금과 이자는 판매자가 매수인에게 반환하며 면적오차 절대치가 3%를 초과한 부분의 대금은 판매자가 매수인에게 2배로 반환한다.
제15조 '계약법'제94조의 규정에 의해 판매자가 아파트의 교부를 지연하거나 매수인이 대금의 지불을 지연한 경우, 최고(催告)후의 3개월간의 합리적인 기한내에도 여전히 이행하지 않아 당사자 일측이 계약의 해지를 청구하면 마땅히 지지해야 한다. 단, 당자가간 별도의 약정이 있는 경우는 제외한다.
법률에 별도의 규정이 없거나 당사자간 별도의 약정이 없는 경우, 상대방 당사자가 최고한 후 해지권 행사의 합리적인 기한은 3개월이다. 상대방 당사자가 최고하지 않은 경우, 해지권은 마땅히 해지권 발생일로부터 1년내에 행사해야 한다. 기간을 경과하여 행사하지 않은 경우, 해지권은 소멸된다.
제16조 약정한 위약금이 과도하게 높다는 것을 이유로 당사자가 위약금의 감소를 청구할 경우, 실제 손실액보다 30% 초과를 기준으로 적당하게 감소한다. 약정한 위약금이 실제 손실액보다 적은 것을 이유로 당사자가 위약금의 증가를 청구할 경우, 마땅히 위약으로 인하여 조성된 손실액을 기준으로 위약금액을 확정한다.
제17조 아파트매매계약에 위약금액 또는 손실 배상액의 계산방법을 약정하지 않은 경우, 위약금액 또는 손실 배상액은 하기 기준을 참조하여 확정할 수 있다.
기한을 경과하여 대금을 지불했을 경우, 미지불 금액은 중국인민은행이 정한 금융기관의 기간 경과 대출금이자 계산기준을 참조하여 계산한다.
기한을 경과하여 아파트를 교부했을 경우, 기한 경과기간 관련 주관부문이 공고 또는 자격이 있는 부동산평가기관에서 평가한 동위치, 동종 아파트 임대료 기준에 의해 확정한다.
제18조 판매인의 원인으로 매수인이 하기 기한 만기전에 아파트소유권증명을 취득하지 못한 경우, 당사자간 특수한 약정이 있는 경우를 제외하고 판매인은 마땅히 위약책임을 져야 한다.
1. 아파트매매계약에 약정한 아파트소유권등기 수속 기한
2. 아파트매매계약의 표적물이 건조중의 아파트인 경우, 아파트 교부 사용일로부터 90일
3. 아파트매매계약의 표적물이 이미 준공된 아파트인 경우, 계약 체결일로부터 90일
계약에 위약금을 약정하지 않았거나 손실액의 확정이 어려운 경우, 기납 대금액은 중국인민은행이 정한 금융기관의 기간경과 대출금이자 계산 방법기준에 의해 계산한다.
제19조 아파트매매계약에 약정한 기한 또는 '도시 부동산개발경영 관리조례' 제33조에 정해진 부동산소유권등기기한 만기후 1년을 초과, 판매인의 원인으로 매수인이 아파트소유권등기 수속을 하지 못한 경우, 매수인이 계약해지와 손실배상을 청구하면 마땅히 지지해야 한다.
제20조 판매자와 일수 판매자(包銷者)가 아파트의 일수 판매계약을 체결, 판매자가 자체 개발건설한 아파트를 일수 판매자에게 넘겨 일수 판매자가 판매자의 명의로 아파트를 판매한 경우, 일수 판매기한이 만기되여 못 다 판매한 아파트는 일수판매자가 일수 판매가격으로 구매한다. 단, 당사자간 별도의 약정이 있는 경우는 제외한다.
제21조 판매자가 일수 판매자와 일수 판매를 계약한 아파트를 자체 판매한 경우, 일수 판매자가 판매자에게 손실배상을 청구하면 마땅히 지지해야 한다. 단, 당사자간 별도의 약정이 있는 경우는 제외한다.
제22조 매수인이 아파트매매계약으로 인하여 판매자와 분쟁이 발생한 경우, 인민법원은 마땅히 일수 판매자를 소송에 참여시켜야 한다. 판매자, 일수 판매자와 매수인이 각자의 권리와 의무에 대해 명확한 약정이 있는 경우에는 약정한 내용에 따라 각자의 소송지위를 확정한다.
제23조 아파트매매계약에 매수인이 담보방식으로 대금을 지불한다고 약정한 경우, 당사자 일측의 원인으로 아파트담보대출계약을 체결하지 못하고 아울러 아파트매매계약의 계속 이행이 불가능해진 경우, 상대방 당사자는 계약의 해지와 손실배상을 청구 할 수 있다. 당사자 양측에 귀책할 수 없는 사유가 발생하여 아파트담보대출계약을 체결하지 못하고 아울러 아파트매매계약의 계속 이행이 불가능해진 경우, 당사자는 계약해지를 청구할 수 있다. 판매자는 마땅히 수수한 대금을 원금과 이자 또는 보증금을 매수인에게 반환해야 한다.
제24조 아파트매맥계약의 무효화 또는 취소, 해지로 인하여 아파트담보대출계약의 목적이 실현될 수 없는 경우, 당사자가 아파트담보대출계약의 해지를 청구하면 마땅히 지지해야 한다.
제25조 담보대출을 지불방식으로 한 아파트매매계약의 당사자 일측이 아파트매매계약의 무효 또는 취소, 해지를 청구할 경우, 담보권인이 독립청구권을 가진 제3자의 지위로 소송을 청구하면 마땅히 아파트담보대출계약분쟁과 합병 심리해야한다.
소송청구를 제출하지 않은 경우에는 아파트매매계약분쟁만 처리한다. 담보권인이 아파트담보대출계약분쟁을 별도로 기소한 경우에는 아파트매매계약분쟁과 합병 심리할 수 있다.
아파트매매계약이 무효화 또는 취소, 해지된 후 아파트담보대출계약도 해지된 경우, 판매인은 마땅히 수수한 아파트대출금과 아파트대금의 원금 및 이자를 각각 담보권인과 매수인에게 반환해야 한다.
제26조 매수인이 아파트담보대출계약에 약정한 대출금을 상환하지 않고 또한 담보권인과 아파트담보등기수속을 하지 않은 경우, 담보권인이 매수인을 기소하여 아파트매매계약의 매수인의 계약권리의 처분을 청구하면 마땅히 판매자를 소송에 참여시켜야 한다. 담보인이 판매자를 동시에 기소한 경우, 판매자가 아파트담보계약에 담보를 제공한 경우, 마땅히 공동 피고로 열거해야 한다.
제27조 매수인이 아파트담보계약 약정대로 대출금을 상환하지 않았지만 이미 아파트소유권증명을 취득, 아울러 담보인과 아파트담보등기수속을 한 경우, 담보권인이 매수인에게 대출금의 상환을 청구하거나 또는 담보로 설정한 아파트의 우선 권익 실현을 청구할 경우, 판매자를 당사자로 추가해서는 안된다. 단, 판매자가 담보를 제공한 경우는 제외한다.
제28조 본 해석은 2003년 6월 1일부터 시행한다.
'중화인민공화국 도시 부동산관리법'시행 후 체결한 아파트매매계약 분쟁안건이 본해석 시행후 상기 1심, 2심단계에 있는 경우에는 본 해석을 적용한다.
'중화인민공화국 도시 부동산관리법' 시행후 체결한 아파트매매계약 분쟁안건이 본 해석 시행전에 이미 종심되어 당사자가 재심을 신청했거나 또는 심판감독절차에 따라 재심을 결정한 경우, 본 해석을 적용하지 않는다.
'중화인민공화국 도시 부동산관리법' 시행전에 발생한 아파트매매행위는 당시의 법률, 법규와 '최고인민법원의 '부동산관리법 시행전 부동산개발경영안건 심리 관련 몇가지 문제에 관한 해답''을 적용한다.
법제일보 5월 7일
(출처: 대한상공회의소
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