业内：土地调控趋紧 “地王”神话将终结？

　　监管不力成主因

 土地，在房地产开发中是令地产商最“纠结”的要素。

 自２００９年以来，土地市场一直上演“冰火两重天”的“戏剧”：“老地王”不堪资金重负而陷入困顿，新地王的诱惑又让开发商趋之若鹜。瞄准黄金地段的地块，坚持几十轮、上百轮竞拍，豪掷数亿、数十亿元，价高者最终称“王”——这被不少业内人士称为“地王秀”。“地王秀”何以重复上演？

　　一是资金相对充裕。去年受金融危机的影响

　　二是土地资源稀缺。在中国城市化的进程中，１８亿亩的耕地红线一定不能突破。而在一些热点城市，商品房土地存量更是“有减无增”。“物以稀为贵”，在现行“价高者得”的出让方式中，一些优质地块的价格极易在众多开发商的争抢中疯狂上涨，甚至加冕地王。

　　三是资本市场对上市房企的评价。ＳＯＨＯ中国有限公司董事长潘石屹说，资本市场对别的行业的评价，一般是销售额和利润派生指标。房地产是个例外，除销售额、利润、税收指标外，还有一个更重要的指标——就是土地储备。这直接导致上市房企视“地王”为股市融资的最好“题材”，追逐不遗余力。企业拿到“地王”之后，股价暴涨，企业随即通过增发等手段快速融资，并再次“砸钱”购地，土地市场和资本市场由此“互推互涨”。

　　四是“地王效应”拉涨房价。据业内人士介绍，目前有一些开发商是只囤地从不盖楼。随着调控的不断深化，有的担心自身利益受损，便通过大量储备土地来对抗调控。在市场上不断强化“地价大涨、房价必涨、涨价正常”的概念，通过“地王板块”操控区域房价，领涨效应形成板块拉力。

 监管不力的部门和地方政府其实也是“地王秀”的参与主体。“地王”的巨额出让金及其带动周边地价的上涨，均充实了地方的“钱袋子”。在“土地财政”之下，一些地方政府和开发商其实是利益共享者。

 专家认为，“地王秀”更大的危害在于：开发商、地方政府所获之利，均是从飙涨的地价获得的“透支性”收益。泡沫终有破灭的一天，购房者却不得不为此买单。北京建设银行一位信贷经理认为，过去开发商在拿地时只要利润空间低于１５％便不敢接手，而现在由于地价与房价同向拉扯互动，市场越来越不理性。

　　矫正“土地财政”依赖症

 来自国土资源部的数据显示，截至２００９年年底，全国闲置土地累计达１万公顷。更多违规累累的“非地王”需要切实进行处置。为此，２００９年１２月２３日，国土资源部曾宣布挂牌督办分布在北京、浙江、吉林等９省（区、市）的１８宗房地产开发闲置土地。上海、广州等各地近期也纷纷对闲置土地督促开工或收回。

 “此轮处置土地问题，必须避免‘高高举起、轻轻放下’，而是要‘动真格’。”中央党校研究员曾业松表示，遏制地价房价过快上涨，关键在于调整中央与地方的土地收益分配格局，从根本上减少地方政府“以地生财”的冲动；土地拍卖应该从目前“价高者得”的方式，转为“限房价、竞地价”。

 解决土地问题的根本，还在于加快转变经济发展方式、改变对“土地财政”的倚重。近日在一些省市刚刚闭幕的“两会”上，一些代表委员提出建议、政府官员作出回应时，均提到要“改变对土地的过度依赖”等问题。

 ２００９年，一些房地产活跃的城市土地出让收入高达数百亿乃至上千亿元，较上一年暴涨数倍；也有一些城市，２００９年土地出让金总额占地方财政收入的五六成之多。尤其是在实体经济受金融危机影响严重、税基增收乏力之时，来自土地出让的巨额“快钱”更让地方政府难以割舍。

 但另一方面，各级政府也逐渐认识到，过度依赖“土地财政”将付出沉重代价，短期内使房价居高不下、群众住房困难难以解决，长期则可能造成经济结构畸形和泡沫性膨胀。加快经济发展方式转变是我国经济领域的一场深刻变革，房地产业调控不能置身事外。

 专家分析，从这一轮调控可以看出，面对持续上涨的高房价、高地价，地方政府已有“危机感”。拿“地王”开刀体现了一些地方政府在此轮楼市调控中的示范性姿态。