紧缩政策一个比一个严厉 杭州突刮退房风潮

    投资客冷落楼市 杭州突刮“退房风”

    在昨天杭州的透明售房网中，截至17时30分，二手（出售、出租）房成交20套（不含自住），解除合同58套，在此之前的1月4日也出现了一个退房小高峰，杭州透明售房网显示，这一天有43套购房合同解除。

    2009年12月，一系列政策出台。包括国务院9日“营业税优惠政策”调整、14日“国四条”出台、17日财政部等五部委再度出手打击开发商囤地。

    更值得关注的是，杭州市刚刚出台了楼市的“18条新政”，在这些政策之后，上述合同解除现象的出现很有深意。

    四分之一合同出现解约现象

    二手房解除合同的现象近期也大量增加，来自杭州透明售房网的数据显示，在刚刚过去的11月份，杭州市区二手房交易累计合同解除套数为1300多套，而同月的交易累计签约套数为5700多套，退房数占到成交套数的四分之一左右。

    去年12月份的数据同样惊人，杭州市区二手房交易累计合同解除套数为1089套，而同月的交易累计签约套数为4902套，退房数占到成交套数的22%。

    如果把数据进一步放大看，杭州市房产信息网资料显示，其中一周（1月6日~1月12日）内共出现了33个商品房解除合同案例，单周33套也创下了杭州最近几个月以来退房数量之最。

    “杭州是从去年11月份开始公布退房数据的，尽管在此之前没有同比，今年楼市早春并不火爆，所以这个数据肯定是比较惊人的。”浙江中原物业顾问有限公司品牌总监荆海燕对《第一财经日报》记者表示。

    从杭州市房产信息网现实的退房记录来看，滨江区的云厦连园项目一周内共有5套房子解除购房合同，滨江区退房的还有风尚蓝湾2套、中兴和园2套、中海钱塘山水1套、金龙大厦1套，还有多套写字楼；另外位于江干区的九堡板块的风林公寓解除3套房源，其原购买人为一家投资公司，绿城丽江公寓解除合同2套，大家多立方、悦麒美寓等楼盘各有1套房源解除合同。

    除此之外，西城美墅、太和广场、金基晓庐等几个早已售罄的楼盘也分别出现了退房记录，下沙大盘世茂滨江花园本周也有1套房源解除合同。

    “这些解除合同的楼盘都有一个共同点，就是都是在闲林、余杭、滨江等地方，并不是出现在城区。”荆海燕表示。另外，这些房源大多是90平方米以下的小户型。

    多数人对后市不看好

    此前，杭州楼市一路狂飙，几乎每个楼盘都是一房难求，排队、摇号，然后一扫而空。盛况在去年11月份开始戛然而止。随着市场上商品房的预订量、成交量的下跌，退房数量迅速上升。

    更有意思的是，在之前“24条新政”优惠到期后，杭州楼市迅速变脸，杭州透明售房网统计，元旦3天，主城区成交量分别为10套、9套和12套（截至3日15时）；预订量分别为0套、0套和107套（其中84套为将于本周开盘的一楼盘的预留房源）。而上月，该市仅二手房日均成交量就达到了163.4套。

    “我手上就有一个客户，是在去年12月份谈好的合同，也签订了合同，但是没有能排上12月的队伍，到今年1月份办的时候发现税费调整了，里面有2万多块的差价。”荆海燕表示，这种本身就是赶末班车的，当时价格也是匆忙谈的，为了2万多的差价，双方迅速谈崩了。

    当然，退房者中也有一些是有猫腻的，钱江新城的一个楼盘，有几个业主同时退订，有意思的是，这几个业主都是该楼盘所属开发商的员工。这似乎属于老问题，在几年前，这个开发公司就发生过同样的问题，还被网友人肉搜索过。

    更多的是一些投资者，“之前买了滨江的一套房子，89平方米三房，当时看杭州的税费要取消了，想想一手房影响不是很大，就在1月初签了合同，后来看楼市政策在收紧，想想滨江的升值潜力还没有那么大。”投资者陈小姐就退房了，和二手房不同的是，一手房的退房稍微麻烦一点，一手房大部分在签订合同的时候已经交了部分订金，“想想，100多万的投资还是不要砸在手上。”

    和她有同样想法的人很多。在今年1月份，杭州市区（不包括萧山、余杭）退定房子的有39套；余杭区，1月份共退房43套，其中闲林板块有20套，退掉的房源分属18个房产公司。

    浙江大学房产研究所所长赵杭生表示，“退房频出”很正常，房价最终的导向是供需关系，这说明，杭州楼市已经慢慢开始从“狂躁”走向稳定，中央出台的楼市新政也开始发挥作用，“买房的人‘头脑不发热’了，楼市自然也就降温了。”

    紧缩政策一个比一个严厉 楼市“二次拐点”渐行渐近

 　　楼市调控一经定调，紧缩政策一个比一个严厉。

    1月14日，最新官方数据为“严厉”作出了注脚：2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8％，同比和环比增幅均超过11月，是去年房价涨幅最大的一个月份。

    在此一周前，国务院发布“国十一条”。政策以最高形式甚至还以最严厉的口吻来指令地方政府严格执行中央的政策。

    1月13日，住建部、发改委、财政部等六部委负责人齐刷刷亮相国新办新闻发布会，再次强调并解读“国十一条”。这是进入新年以来各部委间最为高调的一次集体行动，目的只有一个，调控房地产市场，信心和决心满满。

    不仅如此，本报记者还发现，住建部在会后还一改以往风格，专门发文强调：对房价上涨过快的地区和城市进行重点督查，确保各项工作措施落到实处。

    《华夏时报》记者采访获悉，近日，相关部委或将联合成立小组，并分批分赴各地检查督办政策落实。而更多涉及金融财政的新政策也在紧张酝酿中。

    “中央意图很明显，希望中央、相关部委以及地方协同作战，落实政策。”全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝分析说。

    一系列政策出台后，开发商的心态也发生了微妙的变化。接受记者采访的房地产人士均对2010年房地产行业的发展表示“谨慎”态度，且认为“行情不可能回到2009年”。而更为激进的观点已开始预感到楼市“二次拐点”的临近。

    紧缩高压

    “这次房地产调控和过去不一样，出台的政策几乎囊括了所有可能运用的手段。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受记者采访时表示。

    从去年11月底温家宝总理公开表示“部分城市房价上涨过快，要抑制投机”开始，国务院常务会议紧接着又提出，通过增加供应尤其是保障性住房的供应来抑制房价，并明确提出三年建成1540万套保障性住房。

    随后，国土资源部、住建部、财政部、银监会等多部委出台了一系列调控房地产措施，形成了土地、市场、信贷等全方位立体监管局面。北京、上海、广州、深圳等一线城市也开始高调公开2010年保障性住房建设规划。

    南京市代市长季建业一句“我十多年的工资买不起大房”，表达出了地方政府对高房价的担忧。

    “房地产价格的过快增长有颠覆经济的危险。”中国宏观经济学会秘书长王建绝不是在危言耸听。

    货币政策紧缩则比市场预测得要早很多，存款准备金率上调，靠信贷生存的房地产企业感知最明显。

    就在政策层出不穷之际，国务院再出一把火，出台了“国十一条”。而就在市场对于政策逐渐进入麻木期时，住建部、国土部、财政部等六部委又适时集体召开新闻发布会解读。

    杨乐渝分析认为：“国十一条的首要目的就是要传达中央调控房价的态度和决心。”

    与以往不同的是，“国十一条” 不仅首次提出“抑制投资投机性购房需求”，这与之前抑制投机的表述不同；还首次明确地方政府作为房地产调控的首要责任人，要求进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制；其中，“国十一条”还特别对地方政府刺激房地产的“土办法”提出警告并要求清理。

    隐现“二次拐点”

    《华夏时报》记者采访获悉，涉及房地产市场的紧缩政策远未结束。

    “住房价格必然将按供求关系去调整和浮动。”住建部副部长齐骥13日强调，一方面增加供给，另外一方面遏制不合理的住房消费，使商品住房的供求关系更加平稳。

    市场对此的判断是，政策预留空间很大。

    “国十一条”明确二套房首付比例提高到四成，但中体奥林匹克市场营销部经理周海山接受《华夏时报》记者采访时预测：“不排除将来提高到五成的可能性。”

    开发商目前的疑问还包括：土地出让方式会不会发生重大变化。截至2009年底，全国仍然约有1万公顷闲置土地，54％左右的闲置土地主要是政府部门造成的。国土资源部13日重申：“严格依法打击各类违法用地和囤积土地、倒卖土地等行为。”

    下一步会不会加息？什么时候加？这是谁都想知道答案的问题。“抑制流动性过剩是必然的。”顾云昌预判。

    房地产市场从来都是买涨不买跌，当跌势开始出现时，连环反应导致的“二次拐点”也就不远了。

    对此，周海山认为，刚性需求已在2009年极大地透支，今年房价至少要下跌20％-30％。他预测：如果在6月前跌到位且有人开始出手买房，开发企业的日子会好过点；如果开发企业还是期待2009年那样的行情，通过涨价制造行情硬撑到10月份，那就完蛋了。