供应量/房价/大盘 关键词破解2010楼市悬念

 2009年，岛城楼市出乎所有人意料地上演了一出“惊天大逆转”。翻开2010年的日历，面对前一年楼市的疯狂，又将何去何从？无疑给人们留下了更多的悬念空间。

悬念一 市场饥渴能否改变？

【关键词：供应量】

几年前，一曲《月亮惹的祸》风靡大江南北，无辜的月亮成为错爱的替代品。2009年，房地产市场价格的飙升，除了2008年压抑性需求的大量释放外，更多的人认为市场供应量短缺是罪魁祸首。那么，

从土地市场源头来看，2009年全年度共出让的土地可能超过5000多亩。按照房地产市场开发周期计算，这些土地最早在今年下半年便可推向市场。更何况，面对市场销售如此红火的情况，开发商均加快施工速度。据了解，2010年仅万科便有6个项目集中上市；而中海地产今年也将推出山东路和清江路项目；保利地产今年也将在四方区继续推出孤山村改造项目；另外，本土企业如海信、海尔、城建、百通、鲁信、青建等企业今年也均有新盘上市，如城建的浮山后项目、鲁信的北村项目，而很多项目都是今年数得上的大盘。

除了一些新盘上市供应外，原有的大盘也将继续推出后期项目，仅李沧区域，便有众多大盘的后期项目推出，如绿城将推出理想之城二期，伟东幸福之城后期项目也会在今年推向市场。另外，蓝山湾、和达·和城也将有大量房子投向市场，2009年底已经开始亮相的山河城今年也将开始集中发力。据估计，今年的李沧区，将至少有100万平方米的市场投放量。而在城阳，除了万科之外，新近大鳄龙湖地产在城阳的首个项目2010年也将亮相，而原有的大盘卓越·蔚蓝群岛也将推出后期。

因此，从理论上讲，2010年存量房市场和新增商品房市场力量相互作用，2009年供给短缺的局面将有较大改观。

悬念二 枢纽握在谁的手中？

【关键词：价格】

根据经济学原理，世界上没有只涨不跌的商品。然而，这一规律在这个烙有“中国特色”的房地产市场上屡屡遭遇夭折。

对于房地产市场而言，2008年的微幅下调，几乎让所有人都以房屋作为商品终于要遵循有涨有跌的经济原理，而2009年的闪电转身则再次嘲笑信奉经济学规律的芸芸众生。

2010年，短缺的市场供给将不再继续，商品房市场销售神话能否继续演绎？价格枢纽究竟握在谁的手中？对于大量土地进入市场平抑房价的愿望，业内人士看法不一。

岛城某业内人士表示，在去年成交的100多亿元的土地中，旧村改造和城中村改造占了大头，总体看来，青岛市区的土地有效供给不足，因此，房价下降的几率很小。同时，该业内人士表示，由于旧村改造涉及土地太大，而一个区通常由一家开发商主导开发，为了保证项目的销售量，开发企业一般会采用分批推向市场的做法，如此一来，市场的住宅数量并不会有非常充足的供应。

而对此，今鹏翔投资有限公司CEO修方舟表示，政府增加土地供应量，在理论上是会抑制地价，但是房价受开发商市场行为影响，不会出现大的变动。开发商现在的销售模式已经很成熟，每年的住宅供应量都比较稳定，他可以控制自己的开发进度，不会因为地拿多了就推向市场更多的房子，同时地价便宜了，房价也不会降，土地溢价收益只会落入开发商手中，不会让利给消费者。

悬念三 王者之战谁是赢家？ 【关键词：市区、大鳄】

一直以来，市区房地产市场是青岛本土企业的阵地。然而到了2010年，不少业内人士一致认为“这一局面即将改变”，新一轮竞争风暴即将形成。

万科来了，保利来了，中海来了，绿城来了……通过几年的青岛本土化市场运作，在做足了市场调研与运作的预热工作后，大鳄们也都开始向岛城购房者提交了“成绩单”。无论是保利·百合花园，绿城·理想之城，还是中海·银海一号，以及万科的金色成品，外来地产大鳄的精工制作让整个青岛市场感到震撼。

2010年，面对市区的“金钻”楼市，品牌大鳄们也开始摩拳擦掌，虎视眈眈。大鳄们似乎都摒弃了原有的“从区市包围市区”的战略，开始纷纷向市区的黄金地段杀入。

2010年，在一期傲人的销售业绩下，绿城理想之城二期即将推出，而有着“地王”之称中海山东路项目和清江路项目也将推向市场。作为百合花园的延续，保利孤山村改造也将拉开帷幕。另外，2009年6月动工、投资50亿元、总建筑面积82万平方米的万科城2010年必将推出。

随着大鳄作品的陆续推出，2010年，可以预测的是，市内四区的市场竞争将日趋激烈，而竞争的结果则是市区将会涌现出越来越多的精品。本版撰稿 鞠培霞