政策收紧市场多变数 业界仍看好今年青岛楼市

今年青岛房地产市场将会怎样？

青岛鹏翔智地CEO修方舟

在接受记者采访时，青岛鹏翔智地CEO修方舟认为，青岛中高档价位市场竞争将最为激烈，而整体市场价格仍将稳中有升。

“今年的市场还有很多变数”，他说，这主要涉及宏观经济层面，在经济回升基础还不稳固的情况下，有关方面会谨慎对房地产行业进行全面的调控。

修方舟说，如果不将市场短期内激变的因素考虑在内，青岛市场首先销量不会有大的变化，因为

第一，15000元／平方米以上的高档住宅，处在金字塔的顶端。这一价位的楼盘约在延吉路以南区域，市场供应量比较少，货源不足，没有太多的市场竞争，基本是一片“蓝海”，高端人群都盯准这一区域。

第二，10000元到15000元／平方米的中高档住宅，处在金字塔的中间部位。青岛楼市的“万元楼盘俱乐部”分布在市北以及四方、李沧的个别楼盘，居于青岛的“大腹地”。预计，明年这一区间的市场供应量非常大，价格细分比较明显，个别楼盘目标客群有重叠，消化速度要慢一些，但价格还能支撑住，这可能是一片“红海”，竞争会比较激烈，但不排除个别楼盘由于性价比高而出现“惊人”的旺销。

第三，10000元／平方米以下的普通住宅，处在金字塔的底部，仍然是青岛房地产市场供应与需求的最大部分。四方与李沧的大部以及城阳都处于这个“价段”，供应比较充足，需求更是旺盛，今年的交易应该是最为活跃的，注定成为最具人气、最具潜力的区域，以新兴的中央居住区为例将吸纳越来越多的置业者在这里安家落户。

第四，城阳市场明年的供应量相对比较大，特别是随着龙湖进入、万科扩张，产品升级能力比市内四区要强，从历史上看青岛最好的产品总是首先出现在城阳。城阳将会出现很多的风格化产品，比如会有鲜明烙印的万科风格、龙湖风格的社区，适应不同人群的审美习惯和居住习惯。市场供应量大，销售速度不会太快，而部分高品质的产品将会逐步摸高“万元线”。

第五、西海岸有太多利好消息，最触手可及的莫过于隧桥的即将开通。与城阳相比，西海岸没有很强的风格化产品，品牌地产进入的力度不够。桥隧建设对投资客是个利好，对自住型居住短期内不太现实，市场缺乏一个强力的客群支撑，形成成熟的居住氛围尚需一段时间，所以今年置业者对西海岸不宜冒进。本报记者 上半年多看少动下半年谨慎出手

今年市场将呈现何种变化，就此问题记者采访了青岛世联地产总经理张继东。

记者：今年会不会出现“拐点”，青岛房价是否会下降？

张继东（以下简称“张“）：今年不会出现拐点，稳定中调整应该是主要基调。整体不会出现下降趋势，个别区域可能会出现平台调整现象。

记者：有人说2009年青岛购房需求已严重透支，您怎么看？

张：我认为没有透支。 2009年的需求释放整体看是比较健康的，自住的比例远远大于投机的比例。受益于城市化进程加快，激发出大量的改善型需求，这是正常城市发展进程中的必然阶段。只是在2009年在成交激增后，供应不足造成量跌价升太快的现象。相信随着城市化进程的发展，还会激发出更多的需求。

记者：如果您认为青岛房价不会下降，那会不会出现2009年那样的大涨？

张：也不会。今后很长时期是一个主管部门督促和调整增量房入市的时期。随着供应的猛增，市场消化压力逐渐加大，在对价格的预期上，肯定不如2009年的乐观。预计，2010上半年整体还是一个较为温和的上涨趋势。

记者：2010年青岛市场热点在哪里？

张：从区域的角度看，四方东部和李沧东部会成为热点板块。前期大量出让的土地集中入市，而且多为品牌开发商。开发区也会成为一个热点。

从产品的角度看，“大鳄”的产品将成为追捧的热点。万科、中海、龙湖、保利、绿城的一系列成熟产品线会逐渐展开。

从营销的角度看，以产品线为支撑的品牌营销是重点。如果政策方面没有重大利空出台的话，价格战基本不会发生。

记者：能否给自住型需求购房者几点建议？

张：2010年自住需求购房者建议不要追涨。上半年宜多看少动，下半年谨慎出手。因为，虽说2010年供应量会激增，但预计会在下半年，届时选房会更从容。

另外，随着青岛交通网络的不断完善，自住型购房者应改变过于注重位置的观念，位置因素应弱化。 张则涛