"降温"政策密集出台是在让楼市健康稳定发展

调控“组合拳”为楼市降温拉序幕 

12月9日，国务院公布 “营业税优惠政策”调整；12月14日，“国四条”出台；12月17日，财政部等五部委再度出手打击开发商囤地；日前又有媒体报道，相关部门已明确要求各大商业银行将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%。

在短短半个月的时间内，楼市政策的密集调整几乎令人应接不暇。密集出台的信贷、税收、土地等

 ●营业税征免时限“2变5”

12月6日，中央经济工作会议提出，“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，为2010年楼市政策定了一个基调：以稳为主，略有调整。”当大家还在回味其确切含义，考虑明年是否真是到了“改善”的好时机时，12月9日，国务院取消了二手房营业税的优惠政策，无疑让不少本打算买二手房的改善型购房者“闪了一下腰”。

然而，“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。 ”这一消息刚出，又让不少开发商长舒一口气，这项调整仅仅涉及二手房营业税，增加了购买部分二手房的成本，势必会挤压了购房者对二手房的需求从而转向了商品房市场。这不仅比此前“严控”的预期小了很多，而且还可以说是个小小的惊喜。

●“国四条”出台

开发商刚“偷着乐”没多久，12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。

这个被业内称为“国四条”的全新表述，比前一次提出的“稳定”政策更为收紧。与以往相比，本次会议明确提出的是“遏制”，力度明显重于“抑制”，更狠于“稳定”。

有评论说，短短几天，国务院对过快上涨房价的态度上了一个新台阶！标志就是用词从“抑制”变为了“遏制”。那么，在明令遏制的大背景下，不断上涨的房价还会上涨吗？抑或有下跌的可能？都成为有待市场验证的焦点。

●提高拿地首付款比例

就是“国四条”提出后的三天，12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署五部委联合出台了《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。 ”

有人认为，这是落实“国四条”的“第一拳”，意在提高土地供应和使用效率，剑指开发商囤地炒地、政府征收使用土地收入不规范等现象，进一步完善土地招拍挂等制度。然而也有人指出，这是对中小房地产企业的打压，又将引发起新一轮的行业洗牌。更有人表示，这项政策发挥的威力有多大，关键在于地方政府的执行力。

一波未平一波又起，近日又有传闻“相关部门已制定调控政策，其中不但明确要求各大商业银行严格制定二套房贷利率，而且同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%。 ”暂且不谈该消息是否被证实，但收紧的房贷政策仍是打击投资的利器之一。

调控并非打压楼市而是减慢上涨步伐

首先，笔者认为要明确的是，“国四条”指出的遏制房价并不是打压楼市。而且在月初时的中央经济工作会议中也明确指出的，“2010年楼市政策是以稳为主”。而且，遏制房价也是有利于房地产本身的健康发展。如果任由房价上涨，远远超出公众的承受力，那么房市资金链条断裂绝不是空话。从这意义上说，遏制房价从根本上对楼市健康发展有利。

其次，必须注意到，遏制部分城市房价过快上涨的势头有两重含义，其一，国务院认为，现在是部分城市房价过快上涨而不是全部城市；其二，国家需要控制的是房价的上涨幅度，而不是上涨本身的状态。我们不妨这样理解，房价上涨仍然是正常状态，只是不能上涨过快而已。在具体措施上，“国四条”也明确指出了加大保障性住房的推出和加大土地供应。

因此有专家指出，一系列的调控手段，主要是调节市场预期，抑制投资投机性需求。而提高开发商拿地首付的比例，是提高开发商资金门槛，打击炒地、囤地、囤房行为，最起码对开发商而言少了一个“捂盘”理由，而遏制房价过快上涨更是为了楼市的长久稳定的发展。

调控效果如何关键看执行力

中国房地产研究会副会长顾云昌就近期出台的一系列调控政策表示，严格执行这条政策的话，有利于加大房地产行业的集中度，房地产开发业务会越来越向有实力的开发商倾斜，有助于住房产品质量提升，有利于避免烂尾楼的出现，从而减少金融风险。

当政策效力波及到整个楼市，可能促使开发商加快手中楼盘开盘和销售，加快回笼资金，增加企业拿地实力。如此一来，未来一段时间内，捂盘惜售现象将减少，市场上住房供应量将增加。

今年下半年以来，部分城市房价过快上涨，“国四条”已经明确要对其“遏制”的基调。顾云昌预计，明年年中，房价会平稳下来。现在还在上升通道，但是上升势头将会减弱。随着政府加大新增土地供应量和大力盘活存量土地，加大市场上普通商品房供应和对投资性需求的有效抑制，相信房价会平稳下来。

需要强调的是，好政策还需真执行。我国楼市调控不缺政策，而缺乏执行力度。这需要地方政府下决心、用重拳，在土地问题上尽快把已经批出去的土地形成开发能力，对违规囤地要更加严格执法。在房地产贷款方面要严格执行二套房贷政策，在具体执行中，要仔细区分改善性需求和投资性需求，切实做到支持和抑制的两相宜。 蒋 婴