商业地产受经济影响较大，其启动会比住宅晚一个周期。 伴随着楼市的回暖，我市住宅价格一路走高，但在住宅价格一路走高的同时，写字楼和商铺市场的售价及租金却一直不温不火，甚至不少同一区域内的住宅价位要高于写字楼价格，出现了“住商倒挂”的现象。 “住商倒挂”现象普遍 记者了解到，我市出现“住商倒挂”的区域不在少数，在市南佳世客周边，记者了解到，中环国际广场写字楼的销售单价在12000元/平方米 不仅如此，在同一个楼盘项目中，不少住宅的价格也明显高于写字楼价格。在市北区中央商务区，记者了解到，万达广场写字楼单价在8000元~11000元/平方米之间，而同样该项目的公寓部分却达到了单价11000元/平方米以上；同样，在燕儿岛路周边高档楼盘凯悦中心项目中，写字楼的售价在均价24000元/平方米，而公寓部分均价高达28000元/平方米，该区域另一项目中环国际广场的写字楼售价在12000元/平方米左右，而该项目的住宅均价在12000元~15000元/平方米之间。 需求落差是主因 针对我市住商倒挂的情况，不少业内人士表示，需求层面的落差是形成这种状况的主要原因。“住宅的客户群体是普通购房者，因此住宅的需求非常广泛，”万邦管理公司毕元斐表示，“相对而言，写字楼因为其面积大、总价高、首付高等原因，超出了普通购房者的购买能力，一般只有公司或者大的炒家方有购买力，在当前大量的写字楼供应面前需求相对较小。” 不仅如此，有业内人士表示，从投资物业的后期运营上来看，当前住宅的投资风险比商业要小，也造成了当前出现的住宅热度大于写字楼投资热度。“一套住宅只要地段尚可，一般不会出现无人居住或租不出去的情况，”一业内人士表示，“而办公楼或商铺其投资回报一般都是通过租赁来实现的，而租赁客户大多为经营者，其经营状况的好坏会直接影响到他们的租赁需求。因此，即使是一些看上去地段不错的办公楼和商铺。也会因投资者的经营不善而出现空置。” 与此同时，一些数据也同样向我们表述了这一市场状况。据戴德梁行、世邦魏理仕和仲量联行三家知名地产研究机构发布的报告显示，今年上半年，岛城写字楼市场一路下行。其中，仲量联行青岛公司之前发布的数据显示，青岛甲级和乙级写字楼市场总体空置率为16.6%，市场需求日益下降对写字楼市场持续构成压力。 经济复苏是回暖根本 针对房地产业写字楼和住宅市场出现了“冷热不均”的现象，有业内人士表示，商业地产的价格反映的是地区商业利润的高低，而现在商业地产的价格说明了中国目前的实体经济尚未完全复苏。 “受去年下半年经济影响，我市不少外贸、物流等行业受到较大影响，从而较大程度上影响了我市写字楼的需求，”毕元斐表示，“一个城市的经济结构会直接影响到商业地产的需求。” 尽管如此，不少业内人士对我市写字楼的下一步发展仍充满信心。据万达广场置业有限公司副总经理袁林介绍，作为我市中央商务区首座写字楼，万达广场写字楼的销售热度超过了预期，从写字楼开始宣传到开始认购仅仅用了1个多月的时间，认购率便已经达65%。对此，袁林表示，认购的火爆说明了中央商务区乃至整个青岛写字楼市场存在的巨大潜力。 “商业地产受经济影响较大，往往会比住宅‘慢一拍’，其启动会比住宅晚一个周期。而现在有种种迹象表明，随着住宅的率先升温，我国经济回暖迹象明显，因此，写字楼等商业地产将非常有可能成为下一波的投资热点。”一业内人士表示。 本报记者 山晓燕 |