浮山新区四方新都心李沧CLD 青岛楼市三国演义

近日，中海竞得四方区清江路地块，进入四方东部青岛“新都心”，距该地块不远便是万科６０余万平方米新项目，这场中国地产的“双雄会”，加重了“新都心”的筹码，迅速与浮山新区、李沧东部中央居住区板块比肩。三大市区板块均是规划先行，连片住宅开发，但分处不同的开发阶段，未来一两年是市区住宅供应的主要区域，三大板块碰撞，将上演青岛地产的“三国演义”。

　　浮山新区 偶有老树吐新芽

十年前，浮山新区按照国际社

２００5年、200６年前后，浮山新区迎来了房地产开发的高峰。城建湖光山色、阳光山色、鲁信长春花园、海信·静湖琅园、海尔·东城国际、四季景园、又一居等新楼迭出，形成了独有的“浮山新区气候”。如此大的市场供应量前所未有，曾让人担心，彼时青岛地产圈流传这样一句话：青岛楼市看市区，市区楼市看浮山新区。如今回头看，浮山新区真是“轻舟已过万重山”。到２００９年初，城建竹韵山色一期热销，浮山新区的开发重点已北移，楼市烽烟已引到了合肥路一线。

分析当前浮山新区的状态，某上市地产公司（筹）大区总监张继东打比喻说是老树即将发新芽。他解释，老树指整个区域开发周期接近尾声，开发用地大部分完成，区域基本定型。新芽指剩余土地开发项目，特别是一些商业地产为主的综合体项目开发。

据了解，今明两年浮山新区仍有几个项目推出。下半年，城建竹韵山色二期将有新品推出，二期总建筑面积约８万平方米；北村改造地块中的金光丽园项目现已亮相，下半年有望开盘；此外，海信静湖琅园旁的城建康居项目也将于明年年初开工。

张继东认为，浮山新区城市扩张空间基本饱和，今后浮山新区的重点是城市配套的完善和提高，而不是房地产的拓展和开发。

２００９年以来，浮山新区关于完善城市配套的利好消息不断。根据控规，浮山新区将新增4所小学和1所初中，新建扩建学校面积14.3万平方米。

在医疗方面，妇幼保健中心已经开建。投资4．37亿元，位于合肥路和劲松七路交界处的青岛市专科医疗中心项目已奠基。

市北区在浮山商圈规划1个市级商业主中心和1个次商业中心。在海尔东城国际西侧，还将建有中粮鹏利南华大型商业项目。

崂山核心商圈的建设、海尔路商务区的逐步形成，都对浮山新区居住价值起到拉动作用。浮山新区十年耕耘已趋成熟，进入了收获季节。区域里几个项目，必会受到更多购房者关注。

　　中央居住区 多盘竞争新格局

有人将今天的青岛中央居住区比做十年前的浮山新区。按照青岛中央居住区的总体规划，李沧东部区域九水路街道办事处和虎山路街道办事处25个村庄进行统一改造，共划分为金水路、双峰山等7个片区，最终建设成一个功能完善的现代化居住新区，一个与国际化生活相接轨的城市中央居住区。

从去年开始，中央居住区已有多个项目、大量土地出让，土地存量大，而当前在售房源不多，是该板块一大怪现象。根据青岛网上房地产数据显示，上半年两个主力楼盘，伟东幸福之城剩余房源只有１００来套，绿城理想之城尚不足１００套。

张继东评价，绿城理想之城、伟东幸福之城等楼盘卖得热火朝天，区域发展开始“大开花”，个别项目已有果实，但从整个区域来看，还远未成为中央居住区的形状。

过去一段时间，中央居住区个别中档楼盘价格已突破７０００元／平方米。对此，业内人士认为，上半年中央居住区楼盘少，价格被拉升，但后续楼盘多，目前价格如涨得太快，存在风险。

本周，中央居住区内春和景明项目将开盘，后续和达和城、山河城开盘在即，百通李家庵项目也在前期规划当中。明年，将有五六个大盘在同一区域对决，这在青岛房地产业尚属首次，前景殊难预料。

　　新都心　 高举高打

靠近青岛核心区，周边已有相当的城市配套，又有国内一流地产企业进入，这让四方东部新都心从开始便没有新城区的“低姿态”。

本周二，由四方区政府主办“青岛新都心国际设计师高峰的论坛”举行，中、美、荷、日等国际一流规划设计单位和国际著名设计师一行十余人出席，为“新都心”引入国际级设计规划。四方东部青岛新都心包括双山、保尔、大山旧村改造，总面积约４公里平方米。

据悉，新都心区域将以双山生态公园为核心，有黑龙江路创意产业带和沿重庆路经济产业带，汇聚生态、文化、景观、创意、商业等八大功能区域。

2009年，几乎是一夜之间，地产商的目光被引入新都心板块。６月５日，青岛万科已捷足先登，通过挂牌出让获得四方东部双山南山地块和黑龙江路以北地块,两个地块总建筑面积共计60余万平方米。

万科之后，八月底，中海经过89轮举牌竞价，以3220元/平方米的楼面地价将新都心规划区域内的清江路地块收入囊中。

对此，有业内人士分析，万科、中海两个国内一流房企同时进入该区域，凭两家的项目运作能力，会拉动区域价格。

青岛万科营销部经理宗卫国在分析新都心地块价值时说，青岛市区已缺乏大规模地产开发的区域，新都心是青岛房地产成片开发距城市核心最近的区域，通过福州路可以直达香港中路，交通便利。地铁从区域经过，是地铁上盖项目。

据了解，万科已参与政府组织的新都心四平方公里规划，以万科20余年大规模社区开发经验，将使新都市的商业、教育、交通等一系列城市配套布局更趋合理。