拍卖行淘房平民化 提醒市民：很便宜但风险大

■幕后

淘房团专抄底“瑕疵房”

一般来说，房产拍卖会上的成交价格都比市场价要低，在持续多年的房产投资热潮的带动下，拍卖行吸引了一帮固定的客户群体低价位“淘房”。“再小的房产拍卖会也会吸引很多人来参与竞拍，只要标的物上面附着较大的利润空间，总会吸引来众多的买家。”青岛拍卖中心的徐湘洲说。另据记者了解，如今，在岛城拍卖市场上活跃着一些淘房群体，他们被称为拍卖行的固定客户群。

“瑕疵”房产更抢手

“市场上专门有一个淘房群体，他们专门留意各大渠道公布的房产拍卖信息，而且专门竞拍法院或资产管理公司委托的不良房产。”青房置换总经理秦彦说。

青岛市拍卖中心副总经理徐湘洲也表示，活跃在拍卖会现场的都是“熟面孔”。“不良房产因为存在产权等方面的纠纷，起拍价及最终的成交价都要远远低于市场价格，因而成为这部分淘房群的竞逐对象。”徐湘洲说。

据介绍，这些淘房群体在拍卖市场早已活跃多年，被称为拍卖行的固定客户群。“拍卖行和房产中介不一样，房产中介提供的是一对一的交易环境，而拍卖行对标的物进行拍卖时参与人却是多对多。”徐湘洲说。

青房置换、22世纪不动产等房产中介都设有单独运行的拍卖公司，专门负责对房产进行拍卖，这里面包括自然委托人委托的普通住宅。“值得注意的是，手续齐全的普通住宅并不受欢迎，手续不完备的‘瑕疵房’最为抢手。”青房置换总经理秦彦说。据介绍，青房置换拍卖行曾专门组织过手续齐全的二手房的拍卖会，但并没有收到预想的效果。

拍卖背后暗藏利益链

“房产通过拍卖行进行交易可以形成一个特定的利益链条。”一位不愿意透露姓名的拍卖行工作人员说，这条利益链条上“拴着”上游的委托方(资产管理公司、银行、个人等)，下游的各类买家，以及处于中间环节的拍卖行。无疑，拍卖行起着维持整个链条正常运转的作用。

“委托方希望房产拍出合理的价格，买受人希望能以低价竞得标的物，拍卖行最终以公开拍卖标的物的最终成交价格来收取佣金。”青房置换总经理秦彦说，这是房产拍卖会上的一条利益链条。

“不是所有的房产都能以低价成交，也不是所有的房产都能拍出高价。”徐湘洲说，拍卖会上充满了偶然性，标的物的成交价格在拍卖槌落下之前，谁也没法预知。据悉，目前拍卖会佣金的收取比例为标的物最终成交价格的3%到5%，可根据拍卖之前的协商决定由委托方或买受方支付。

落槌前的利益之争

既然拍卖行渠道的房产交易存在一个利益链，那么，会不会出现拍卖过程被人为控制的可能？对此，青岛市拍卖中心副总经理徐湘洲表示，违规拍卖行为是《拍卖法》严厉禁止的。

“和房产中介一对一的交易相比，拍卖行中的房产拍卖更加公开，因而，更容易形成一个合理的标的物成交价。”徐湘洲说，同时，标的物的起拍价一般由具有资质的评估公司来估定。

但是，一位在拍卖行内从业多年的工作人员介绍，由具有资质的评估公司来估定的起拍价并非不可控制。而且，出于各方的利益考虑，对于资产管理公司等委托拍卖的房产，不少拍卖行会做一些“手脚”。

“通过小范围的公告可以控制竞拍者的数量，避免在竞拍中产生高价；拍卖时也可以控制拍卖会的举牌现场，拍卖公司会通过控制举牌人来达到控制成交价格的目的。”该工作人员说。投资人以低价竞得标的物后，往往不只交付拍卖行“佣金”，作为报酬 ，还会给拍卖行“特别回报”，甚至远远高于佣金数量。通过这种方式，买受人少花钱，拍卖行也可以获得更高收益。 文/记者 王爱科 实习生 赵珩