10年存量超10亿平 开发商难消化巨量土地库存

 10年房地产土地存量超过10亿平方米 部分成品房均价低于楼面价似“面粉贵过面包”

 3月以来中国楼市的“小阳春”，久违的竞拍争地“大战”重现上海、北京等地。金地集团以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块，超出底价82%；温州长运地块以高达19607元/平方米的楼面价成交，成为中国“新地王”……近期全国至少有十块土地以非底价成交。

 然而，记者对房地产市场土地“库存”问题深入调查后发现，国内住宅

　　“面粉”贵过“面包”

 面对记者，天津振业房地产开发公司副总经理王维民眉头紧锁。2007年，天津振业以10.6亿元竞拍到一块地，8800元的楼面价创下天津“地王”纪录。短暂的风光过后，公司陷入困境。

 “现在，我们周边的3个项目，成品房均价每平方米6000元，比我们的楼面价还低，真正是面粉贵过面包！”王维民说。昔日“地王”成为“烫手山芋”，并非天津振业一家。在上海、福建、广东等地，2008年以来先后出现过退地潮。

 到2008年，商品房销售紧缩，“库存”问题凸显。北京市国土资源局局长魏成林说，一方面是持续低迷的房地产市场，一方面是吃到肚子里无法消化的土地，金融危机下不少开发商难以面对巨量土地“库存”。

 那么，国内房地产市场的土地“库存”究竟有多少？著名国际地产顾问机构戴德梁行的一份研究报告称，1998年至2008年10年间，中国用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，截至2008年底，开发量仅为19.4亿平方米，约12亿平方米土地滞压在开发商手中。

　　“整体土地市场仍在调整”

 面对今春以来土地市场频吹暖风，戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为，近期各地土地市场的确开始有所活跃，还有个别溢价幅度较大的收购现象发生，但这种现象并不会普遍发生，较高的负债水平和存货数量，仍然是房地产企业存在的整体现象。现阶段发展商更为注重自身资产负债水平的恢复，将有限的资金用在现有存量项目的建设上。“整体土地市场仍旧处于调整之中。”

 SOHO中国董事长潘石屹认为，从上述数据可以看到，巨量土地“库存”压力下，开发商拿地热情减缓。富力地产联席董事长张力的说法代表了不少开发商的心态：“企业买地速度会放慢，除非是很好、很便宜的地才买；同时减少开工面积，以销定产，控制好整个资金链的运作。”

 同时，政府为了给土地“库存”减压，土地供应也有所控制。据了解，北京今年计划年度供应土地5700公顷，而去年这个数字是6100公顷左右。另一方面，政府一季度推出的土地中，出现大量流拍。中国指数研究院的报告称，全国主要城市一季度住宅地块底价成交成主流，土地溢价水平普遍低于10%，土地价格明显走低。

　　谁来为巨量土地“库存”买单

 国家统计局数据显示，前4个月房地产新开工面积同比下降15.6%。业内人士称，在开发商忙于消化“库存”、谨慎开工的影响下，未来住宅市场有可能出现结构性供不应求，一些符合市场需求的楼盘价格可能上扬。范剑平也表示担忧：随着楼市遇冷、房价下跌，高价巨量拿地的风险很快暴露出来，开发商面临更大考验，要为当初的冲动付出代价！

 在土地市场上，各方为实现“去库存化”想尽办法，有的开发商通过新购低价土地平衡成本，有的开发商则期待政府部门提高容积率，一些地方政府推出“降低税费，分期、延期收费”等“土地新政”。

 然而，对“去库存化”信心不足仍是普遍心态。华远地产董事长任志强认为，眼前的巨大土地存量仍然没有一个消化的基础和条件，“当前土地存量中相当一部分是高价甚至天价，这些土地不可能在现有市场条件下消化掉。”

 业内人士认为，应该对土地招拍挂制度纯粹以“价高者获得土地”的模式进行改革，对税收制度和土地配给制度进行改革，行业的发展才能回归理性和科学发展的轨道。

　　记者 李亚彪 李舒 王晔彪

　　（据新华社北京5月24日电）