"小阳春"后房价"企稳"自住需求仍是绝对主力

 市场观察

 由于受到政府惠及购房者政策及开发商降价的刺激，各地都出现了成交量大涨的局面，青岛住宅成交的主导地位也有所上升，很多业界人士都兴奋地将这一时期称为“小阳春”。“尽管‘小阳春’的蓬勃势头令人欣喜，开发商意图就势提价，但就此判断楼市全面回暖，为时尚早。”5月4日，世邦魏理仕发布观点认为，不论从政策维度还是市场维度来考量，2009年的住宅价格最有可能出现的是高不成、低不就的“企稳”行情。

　　“五一”黄金周楼市遇冷

 4月的前四个周，岛城楼市成交量呈每周递减的趋势，这种势头在接下来横跨4月和5月的一周里持续下去，岛城新房成交继续下滑，给包括“五一”小长假的上周带来一丝冷清。

 4月27日~5月3日一周期间，青岛市新房共成交了1454套，比前一周（4月20日~4月26日）减少了23套，同比下降1.5%，总成交面积139072.48平方米。从“五一”黄金周岛城各区市楼市成交情况来看，全市共有五区（市）的住宅交易量不过百套。今年2、3月份，由于受到政府惠及购房者政策及开发商降价的刺激，各地都出现了成交量大涨的格局。很多业界人士都兴奋地将这一时期称为“小阳春”，他们更寄希望于“小阳春”将持续为楼市回暖，出现“五一”楼市火爆的局面。但是就统计数据来看，岛城“五一”楼市并不理想。

　　2009年房价“稳”字当头

 尽管“小阳春”的蓬勃势头令人欣喜，一些城市和地区的开发商意图就势提价，但就此判断楼市全面回暖为时尚早。世邦魏理仕认为，2009年住宅价格最有可能出现的“企稳”行情。

 首先，政府出台的利好政策的意图十分明确，就是通过鼓励自住需求来激活住宅市场，而对于投资性需求则并未改变先前的限制基调。一方面，政府希望通过楼市的复苏拉动投资和消费，推动经济增长；另一方面，政府也不希望看到前些年导致房价飙升的投资热潮复涌，以致在经济亟需振兴之际，破坏社会安定和谐，在金融房地产领域积聚更多的风险。因此，楼市利好政策的潜台词是稳定，失去了投资性需求的推波助澜，房价就失去了快速上涨的导火索。其次，通过2008年一年的互相博弈，购房者、开发商和政府三方之间都对彼此的底线有所了解，这也降低了市场再次大起大落的可能性。

　　自住需求成绝对主力

　　在这一轮的住宅成交反弹之中，世邦魏理仕认为自住需求是绝对主力，这一点可以从不同价格段的成交表现中得到印证。成交增幅较高的价格区间正是商品住宅自住、改善需求的主力价格段。自住需求为绝对主力的反弹性质决定了价格如果上涨过快，接近或达到调整前的水平，部分购房者会因为超出预算而延迟购房行为，而不像投资型需求那样购买行为更多取决于房价继续上涨的预期。此外，2008年从买卖双方僵持到开发商被迫降价的演变过程让购房者愈加明白了自身在这场博弈中的力量和房价没有只涨不跌的神话，从而使购房者能够更加理性地实施购买行为，开发商通过种种销售策略让购房者接受涨价变得比以往更加困难。而2008年对于开发商而言也并非一无所获。今年一季度市场成交的迅速回升则让开发商在自己不断降价的过程中终于探测到了市场认可的价格底部。这可能成为2009年剩下的三个季度里开发商销售策略的一种规范，盲目地、非理性地恐慌降价出现的可能性很小。2009年的住宅市场将在政府、开发商和购房者三方的博弈和默契中维持一种相对稳定的局面，“稳”字当头将成为主基调。

　　本报记者 梁音