把脉春季楼市发展 青岛地产投资需求抬头

 2009年春暖楼市青岛房地产高峰论坛于4月22日举行，在这场由青岛房地产业协会主办的盛会上青岛各地产精英围绕刚性需求论展开激辩，一起回望春季楼市，把脉后市发展，谋求顺势策略。

 在经过一年的市场蛰伏之后，从今年2月份起，岛城楼市呈现交易明显放量的趋势，在产品、品牌和市场信心的综合影响下，抑制已久的刚性需求集中释放，而这其中不单单是居住的刚性需求，投资需求也在这一轮销售高潮中浮出水面。

　　投

 海尔地产董事长兼CEO卢铿认为，在量升价平的情况下，现在投资者都跃跃欲试，这个时候要鼓励大家买房，因为投资者大量进场的时候房价会有一定波动，宏观形势趋好，悲观和观望情绪逐渐淡去，大家信心都在回升，个别城市最近可能出现房价上涨情况，比如上海，如果接下来没有足够量新盘推出，房价肯定会上涨。据了解，目前一些有实力的公司已启动企业抄底行为。

　　刚性需求后投资需求抬头

 “刚性需求之后，投资性需求开始抬头。”百通集团董事长吴国徽谈到，公司目前在售的几个项目，如，百通馨苑、香溪庭院、上风上水，虽然目标客户群不同，但均表现不俗。

 百通馨苑价位适中，满足了普通百姓的刚性需求。而香溪庭院和上风上水均属于高端项目，香溪庭院是一个别墅项目，平均房价联排别墅每平方米在8000元到9000元左右，独栋区每平方米接近1.2万元左右，一季度成交60多个单位，特别是3月份，成交量非常大。上风上水是百通在李沧区最高端一个项目，大概7月份推出，有70多栋联排别墅，300多户低层，属于低密度的花园洋房，虽然没有开盘，但一季度的客户上门量非常大。

 这两个高端项目的利好表现，说明在刚性需求之后，投资性需求和奢侈性需求已经抬头。

　　投资需求必须开始找“出口”

 据记者了解，由于目前国内投资渠道较少，大量民间资本有投资需求，房地产依旧被众多投资者看好。

 万达地产副总经理袁林认为，“小阳春”现象不仅是刚性需求的释放，因为2月份之后万达的项目提升最大的部分是精装修小公寓，80%以上是投资，投资型需求明显提高。随着刚性需求的释放，投资性需求再一次浮出水面，未来一段时间如果这种体现能稳定、持续的发展下去，市场才会稳定。

 袁林表示，下半年业内大多数同行还是持谨慎的乐观态度，现有的环境下对于价格的预期保持谨慎，保持一种顺势的态度，只有价格稳定之后才有可能重新恢复市场信心。

　　改善性刚性需求趋向高端

 从市场目前情况看，高端的物业需求确实给人们提供了很重要的信息。青岛市房地产业协会会长林民庆认为，解释刚性需求有两种情况，一种是增量的刚性需求，如大学毕业、参加工作还有就是结婚住房需求，加上这两年青岛的拆迁，这个是增量的刚性需求；还有一种是改善型的刚性需求的，也属于刚性需求。

 任志强最近在网上有一个讲话，“三十年来房价的涨幅还没有工资的涨幅高，这意味着城市里面有相当一部分的社会成员的工资收入已经到了需要改善居住用房的时候。按照普通的推断，那一定是往高端改善，不可能原来买普通房子现在还买普通房子，增加十平方米，八个平方米，不太可能。”

　　本报记者 梁音