岛城楼市观察：降价之外购房者还会被什么打动？

 尽管说价格是左右购房的第一要素。但在购房者越来越理性的今天，单凭房价，并不能彻底打动购房者。近一段时间，青岛房地产市场暖意袭人，成交量的上升很大程度缘于价格的调整，但是仔细观察，不难发现，除了价格的

　　大打“交通牌”

 无论什么时候，拥有完善的配套、优越的地理位置都是占领市场的有力武器。尤其是在市场低迷的时候，开发商更是竞相凸显配套优势，以此来抓住消费者的眼球。

 随着青岛地铁、青荣城际轻轨、胶州湾海底隧道等重大工程的推进，青岛不少开发商打起了“交通牌”。有关人士认为，交通设施的改善可以极大地改变城市的发展格局，进一步影响市民的购房行为。

 “地铁沿线楼盘成为最大的卖点，且有不少楼盘或商业大楼预留了地铁换乘站。相当一段时期内，‘地铁旁’将成为一些楼盘的热荐理由。”青岛今鹏翔投资有限公司CEO修方舟告诉记者。他认为，房地产项目的价格在很大的程度上决定于地段，这几乎可以认为是一个普遍的真理。地铁扩大了购房者的生存空间，压缩了他们的生活时间，同时它会在很大程度上影响跨区域的地段概念，将地段由“圆”拓展为“线”，这对贯通南北拉动楼市起到了很大的作用，所以价格相对适中，居住环境又比较不错的李沧、城阳等区域的沿线楼盘将会获得一次前所未有的契机。

 此外，随着年内开工的青荣城际轻轨路线图的公布以及2011年即可实现通车的胶州湾海底隧道建设的全面推进，莱西、开发区和胶南的楼市也因为交通利好频现而喧闹了起来。

　　凸显地段优势

 对大部分居民的实际生活来说，便利的生活圈才是居住的核心，因此地段也显得尤为重要。据了解，在目前这样一个房地产调整的特别时期，城市中心区楼盘价值却始终坚挺，充分印证了“城市价值正在向中心回归”。

 “最近个别区域的房价出现了松动，但是像市南、市北这样的一线地区房价依然挺得很紧。这主要是因为这些区域土地供应稀缺、在售项目数量一直不多造成的。”锦绣华城项目负责人表示。

 重提地段成为现阶段简单而有效的宣传策略。据网上房地产数据显示，目前市南、市北在售的一手普通住宅销售总面积达 47.32万平方米，占全市的13%左右，销售总套数达5177套，占全市的12%左右。从这些项目日前投向市场的推广看，他们的宣传无一例外瞄准了中心区域的地段优势这一卖点。

 依山雅居销售经理翟海波告诉记者，“依山雅居从今年1月份取得预售许可证以来已经销售了近75%。来我们这买房的人首先看好的是这里的地段优势，毕竟地处市南区的项目本来就不多，我们的项目首先在地段上满足了购房者在市南安家的夙愿。其次，和周边二手房持平甚至略低的定价，也是项目吸引购房者前来置业的一大卖点。”

 中心区域物业显现出的超强抗跌能力，已毋庸置疑。稀缺的产品供应，不可复制的地理优势，不可再生的土地资源，注定了城市中心区物业的保值与增值。开发商也充分认识到这一点，无论是位于老中心区，还是在城市的拓展下被重新定义的城市中心，都充分发挥自己中心地段的优势，重提中心地段价值。

　　细节成为试金石

 今天这个消费日趋理性的楼市，房地产产品的品质高低已经成为项目营销是否成功的试金石，也成为房地产开发商能否度过楼市调整期的关键。

 令人欣慰的是，开发商开始更加注重在产品细节上的投入。不少楼盘提出了对一些细节进行完善和提升的方案：通过增加投入提升用材标准；加大小区建设力度；投建样板间、会所、艺术馆等方式为客户提供更多的附加值。大到小区配套设施的完善，社区环境绿化；小到钢筋水泥的运用、建筑外立面的颜色搭配，甚至细化到样板间示范区的装修风格。

 海信地产品牌部负责人告诉记者，“我们每年都会拿出一部分资金用于海信地产已交付小区的维护。从小区的绿化、娱乐设施的维护，到社区指示牌的更新、车库照明的翻新等等，都在我们的维护之列。我们这样做的目的只有一个，就是让购房者买到海信的房子后能够得到更多的增值服务。让消费者在细节上也体会到海信地产的用心和用情。”

 在采访的过程中，不少开发商表示，尽管配套设施的建设，品质的完善是开发商的必修课，但是他们认为，在楼市调整期，品质显得尤为重要，项目之间“拼品质”的大势已无法避免，无论大小轻重，每一个细节都成为必须考虑的因素。

 在之前房子好卖的时候，也许很多人会忽视这些细节，或者并不会那么快就做得那么完善和突出。而现在这些不再单纯是合同文本里的约定和条款，无处不在的完善细节体现的是一种真功夫，这是开发商投向购房者最温柔也最致命的一招。

　　户型上做创新

 细究当下一些楼盘热销的原因，发现这样一个共同点，即户型设计出彩、得房率高，户型实惠是项目受购房者青睐的重要原因。开发商也认识到，加强对消费者需求的研究，开发符合消费者需求的高附加值产品，方能实现快速销售。

 据了解，目前岛城市场上的小高层、高层户型公摊一般在20%以上，但随着小户型设计的不断完善，一些90平方米左右的小户型甚至可以设计到20%以下的公摊。控制总面积，减少总房款，低首付、低月供，降低了消费者的置业门槛，刺激了小户型的潜在客户的购买欲望，扩大了小户型的需求。

 此外，记者还了解到，有一部分人三代同堂需要一起居住，但受经济条件等因素的影响，希望能有小套三的户型。目前市场上不少项目已经抓住了这一商机，在户型设计时充分考虑到这点，设计出90平方米左右的套三户型。如万科·金色城品，依山雅居等，因其得房率高而受到一批购房者的追捧。

 “目前市场上的小户型越来越多，但真正能做到南北通透的小户型并不多见，”依山雅居销售经理翟海波告诉记者，“依山雅居全部采用正南正北的通透全明户型，非常符合青岛的居住习惯。我们的很多户型都是朝着多层户型的形式来努力，往‘类多层’的设计上来做。”

 从去年的坚守观望到今年的明显释放，购房者的置业心态正在转变。这种释放不同于几年前的泛滥失控，购房者愈发理性。其实除了地段不可变之外，户型与市场的紧密结合、内部配套的完善与特色彰显等等均可以被打造成为在竞争中无往而不利的利器。

　　本报记者 吕 蕾