楼市回暖价格涨 房地产:涨价背后的信心对赌

     “底部”在哪儿了，当人们还沉浸在对楼市的悲观预期中时，市场似乎已经悄悄地从井底爬了上来。

 “近两个月成交量前三十位的楼盘中，价格上涨的项目达到了18个，其涨幅主要集中在1%～5%之间。”

 上海目前被奉为当地涨价典型的一家楼盘和一年之间积累的千组客户玩了一场“心理战”。

 “之前旁边的楼盘一度卖到２．２万元／平方米，去年底市场一下子冷下来，今年再开盘，不知道开多少是好——旧的价格坐标被打破了，新的价格坐标找不到。”去年圣诞节开盘的时候，沪上一家港资地产公司遇到了定价的问题。

 当那些实实在在反映出购房者真实想法的调查问卷交上去之后，开发商轻松摸到了购房者的心理——起码有25%的客户可以接受1.8万元/平方米，甚至极个别可以接受2万元/平方米。这令他们窃喜——最终的开盘价1.7万元/平方米，200余套房源销售畅快。

 该公司的销售总监说得很直白，他只需要少数人接受这个定价即可，买不起的人就让他们继续观望。于是，他们将千套房源分割多次销售，每次造成供不应求的景象。

 2月份,万科、保利、金地三家主要地产开发商的销售情况继续回暖,销售面积、销售金额均实现同比、环比的大幅增长。这更印证了行业回暖的真实性。但是事实上，这其中有几个情形被忽略了：1%到5%的交易价格上浮幅度很小；成交比较好的楼盘都出现过降价，价格下调从18%到20%不等；开发商推迟开盘、分割销售、高价售房，多数时候展现为心理战的一种把戏。

 更大的压力还在冰山水面以下的部分，之后的数字证明了这一点。万科集团2008年计提的存货跌价约12亿元；保利地产2008年实现净利润22.38亿元,计提2.99亿元的存货跌价准备。两家公司最终计提的数字均远超过年初证券机构的预计。

　　好消息，坏消息

 房地产市场是否先于整体经济形势复苏？这是令中国诸多领域的投资人都兴趣盎然的问题。

 瑞银编制的“建设活动指数”同比增速在1～2月份强劲反弹。这个指标通常可以勾画出住宅和商业建设活动实际增长，包括上游活动指标如土地销售、新土地开发和新开工面积以及下游活动指标如总在建面积、竣工面积和销售量。

 目前这一指数更多地传递出好消息：房地产在建面积和竣工面积在1～2月份均同比强劲增长。

 然而，瑞银证券中国首席经济学家汪涛认为“考虑到房屋建设从开工到竣工通常需要1～2年的时间，目前竣工面积的增长可能仅仅反映了18~24个月之前房屋开工面积的猛增。这在一定程度上也解释了在建面积的增长”。

 “库存的大量积压直接关系到房地产的后续投资。旧的房子卖不出去，新的投资便不可能开始，而这最终会体现在GDP上。”这是全国工商联房地产商会会长聂梅生所担心的。

 新开工面积继续下跌，而且土地购买面积仍继续大幅下跌。这些疲弱的表现反映了开发商对未来前景的看法仍然悲观；此外，大众住宅及政府规划的低端保障性住宅建设尚未大规模启动。

 汪涛认为，两个月的数据不能称之为趋势，而且回暖迹象主要集中于下游指标，如在建面积和完工面积等；但上游趋势如土地出售及新地块开发等毫无起色。不过，这可能的确反映出经济略有回稳。