编者按：

    住宅70年到期后是否有偿续期的问题，在本周成为房地产领域最热的话题。的确，眼下老百姓花费几十万甚至数百万购买的房屋，在未来几十年后是否需要面临“付费”续期才可使用的问题，多少让他们难以接受。包括山东青岛以及深圳等地，都陆续遇到了房屋使用年限到期的问题。《土地管理法》此次的修订，已成为业界关注的焦点。但从物业税的推进速度，以及相关法律的修订进程看，要从法律和操作层面彻底解决这一问题，可能难以一蹴而就。

    山东省青岛市黄岛开发区阿里山住宅小区的部分业主正在为自己的住宅是否会很快成为“空中楼阁”而担忧。再过2个月，这个小区其中22栋楼的土地使用证就将到期,共涉及700多户业主。到目前为止，除深圳市少数建筑面临这一问题外，住宅用地使用权行将过期的情况在全国范围内仍然少见。

    20年土地使用权

    3月25日，《第一财经日报》记者来到这片因为土地使用权到期而面临延续问题的住宅小区，1989年建设，与周围新建的楼宇相比，这片小区显得略微旧些。阿里山住宅小区是黄岛开发区始建时第一个商业化运作的住宅小区，也正是因为“第一个”，使它面临今天的窘境。

    记者从该小区物业公司相关人士处了解到，这片小区其中的22栋楼土地使用权只有20年，到今年6月份，这些楼的土地使用权就将到期。

    之所以出现土地使用权只有20年的情况，是因为在小区建设时，政策层面还没有对住宅用地使用的最高年限作出规定。

    1990年，国务院公布了第五十五号《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，依据该条例，各地方政府对居住用地出让大都按照70年的最高土地使用权期限。但在此条例公布之前 ，青岛开发区已在国有土地使用权出让上作出尝试，开发区在部分住宅用地出让时设定了20年的土地使用期限。阿里山小区就是这种尝试的结果。

    伴随着《物权法》出台及最近《土地管理法》的修订，土地使用权到期后该如何续期的问题重新成为社会关注的焦点。但是，这些问题目前都还没有定论，阿里山小区的问题目前也只能悬而未决。物业公司相关人士告诉记者，当地土地管理部门还没有定论，而小区也没有向土地管理部门提出延续土地使用权的申请，“因为谁都不知道该怎么办”。

    但这种“悬空”状况已经影响到小区业主的生活。除了对自己是否需要交出大笔钱以取得土地使用权“续期”之外，有业主希望将房屋抵押贷款，土地使用权到期则成了障碍。这种状况也直接影响了这部分房源的二手房交易。因为这种未定因素，谁也不知道该把房价定在多少，买家也不知道自己是否会为土地使用权埋单。

    “原来对土地使用年限并不在意。总觉得时间很长。但一晃，20年就过去了。现在事到临头了，才知道这个问题非常重要。”在阿里山小区，有业主对记者如此抱怨。物业公司相关人士也很无奈：“我们还在等待土地管理部门的政策。”

    管理部门：“我们也在等”

    “阿里山小区的这种情况，我们已经向(黄岛)区委、区政府提交了专题报告，但现在还没有结果。我们也在等。”黄岛开发区管委会(区政府)国土局相关人士表示。

    而青岛市国土资源与房屋管理局国有土地管理处工作人员告诉本报记者，阿里山小区业主遇到的问题，属于国内较早出现的土地使用权续期的事例。“我们已经给了黄岛方面原则性意见，即根据2007年颁布的《物权法》规定住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。”

    但这一说法跟此前当地媒体的报道出入甚大。3月21日，《半岛都市报》援引黄岛国土资源分局土地处一位姓赵的工作人员的话说：“土地使用权到期将自动续期，但业主需要提前一年提出续期申请，并按照房产证上的土地面积缴费续期。”同时，《青岛财经日报》的报道称，土地使用权的定价按照一年前的地价评估，大概是每平方米土地面积1000元，另外土地面积和房产面积也不一样，就阿里山小区来讲，大概是建筑面积的60%。如此算来，一个100平方米的住房续期的话约需要6万元费用。

    但上述说法未得到黄岛国土局的证实，他们仅表示：“我们也在等待。”

    70年也会“一晃而过”

    据了解，当地媒体报道的黄岛开发区拟收费的“做法”，依据是1994年出台的《城市房地产管理法》，其中规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”

    而2007年施行的《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。但其中并没有对续期是否缴费作出明确规定。

    如今，《土地管理法》的修订将在年内审议，有媒体报道，目前的“征求意见稿”中，将住宅土地使用权70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。

    国土资源部一位官员日前已通过媒体澄清，称这份“征求意见稿”严格来说只是一份内部文件，这些“意见”在没有审议公布之前尚不足为据。他同时表示，住宅土地使用权到期后如何续期还是几十年后的事情，届时是“无偿”还是“有偿”续期，不会在近期确定。

    “还是几十年后的事情”的想法，不仅影响着业主，也影响着政府相关部门。但正如阿里山小区的那位业主所说，“一晃，20年就过去了。”70年，也会一晃就过去。阿里山小区虽然只是一个个案，却具有“指标”意义。政府相关人员透露：“青岛国土部门已经将情况上报。”