牛年开春，岛城二手房市场便“牛气十足”起来。记者从多家中介获悉，上个月岛城二手房市场一路上扬，客户看房量和成交量大幅提升，进入三月份，成交放量势头依然后劲十足。业内人士分析，经过一年多的观望，一些需求迫切的购房者已经失去了耐心，购房需求集中在2009年初爆发，带来了交易量的攀升，但市场热度能否持久，还需进一步观察。

　　买家出手加快

 据青房置换、21世纪、22世纪、惠百家不动产、太平洋房屋等多家中介反映，最近一段时间，客户看房非常积极，定房的速度也在加快。

 惠百家不动产运营总监赵明东告诉记者，“这段时间买婚房的年轻人较多，好多到了适婚年龄的年轻人眼看着婚期一天天逼近，再等下去房价也降不了多少，他们担心与好房源擦肩而过，看到差不多的房子就抓紧定了。”

 记者采访了解到，从近期成交来看，二手房买家出手的周期有缩短的趋势。以往一个客户从登记看房到最终下定签约最少也要半个月左右的时间。随着节后市场的反弹，这一周期明显缩短了。“年前市场不好的时候几乎没什么事干，现在每个经纪人一天至少要带三拨客户看房子，客户好像都挺着急的。我们最近刚签了一套60多平方米的小房子，客户上午看了房子，下午就定了。”赵明东表示，这一现象一方面是由于房主的预期趋于理性，出售价格在逐渐贴近买家的心理价位，另一方面也与近期的需求呈现明显的刚性特质有关。

 价格合理是刺激刚性消费者信心恢复的重要因素。从近期成交的二手房看，现在市区一些面积在70到90平方米，价格40到70万，户型好、楼层好的房子最容易出手。“目前二手房买卖双方已经开始表现出成交的诚意。房主的心理预期已经回归理性，过去那种漫天要价的情形已不多见。买方在遇到心仪的房源后，只要价格合适就会果断出手。”

　　议价空间压缩

 刚刚过去一半的3月，青岛二手房市场迎来一波回暖行情。与此同时，随着买卖成交量的增长，中心老城区部分二手房的议价空间较前期有所缩小。由于购房者重回市场踊跃看房，目前中心城区各活跃板块的二手房议价空间普遍呈下降趋势，房东开始咬紧价格，表现逐渐强势。

 据21世纪不动产有关人士介绍，近期，在改善型需求比较旺盛的老城区贵州路附近，尽管二手房成交价与节前相差无几，但业主的心态开始趋于强势，让价幅度不断缩小。

 如该公司最近成交的一套金色海岸的房源，春节前挂牌价为118万元，业主方同意有3至4万元的让价空间；节后，随着看房客户数量的增加，业主将挂牌价提高至120万元，且议价空间很小，最终以118万元达成交易。

 业内人士分析认为，中心老城区二手房交易表现活跃，一方面得益于中心老城区的配套成熟，结婚、拆迁、改善居住等需求较为集中；另一方面是春节前延缓的购买力在节后陆续释放之效果。

 “在老城区买房的人，大都喜欢年代较新的房子。这是因为在这里买房的人很多是为了结婚或者改善居住条件，老城区拆迁的居民也会考虑在原居住地附近再次安家。而中心老城区年代新的房子本来就不多，这也是房主价格上不愿妥协的原因之一。”惠百家不动产运营总监赵明东认为。

　　租赁旺季延长

 在买卖市场逐步回暖的时候，岛城租赁市场同样迎来了生机勃勃的旺季，近期的租赁成交量有了大幅度的提升。

 和以往高档房相当热租的市场行情不同，今年由于受到金融危机影响，更多的租客下调了预算，导致成交的租赁房源租金下降。“一些高档房聚集的区域，如东海路周边、大麦岛区域、香港中路周边等，租金环比年前下降了5%左右。在租金下调后，这些区域的租赁成交相对年前已经活跃了许多。”一家主营高档房产的中介负责人告诉记者。

 高端市场的不利也间接吹热了一些传统的中低档租赁板块。据了解，在市南区延安三路、齐东路附近，四方区洛阳路、瑞昌路、水清沟附近，市北区鞍山路、威海路附近，李沧区书院路、李村公园附近等中低档租赁成交活跃的区域，月租金千元以下的套一、套二房仍是近期成交的热点。

“以往每年的2月底，租赁市场就会逐渐转入平淡。但今年的情况有所不同，今年租赁市场启动比往年早，首轮租赁高峰目前还在持续。这一波行情的周期要长于往年。估计要持续到三月中下旬。”青房置换总经理秦彦认为。

　　后市有待观察

 对于目前二手楼市出现的回暖，业内人士普遍认为，回暖是由于长期观望后受政策刺激而集中释放的部分自住需求。很多人更愿意称这股暖流为“小阳春”，不排除“小阳春”过后由于市场情势缺少新的推动力而出现降量的“倒春寒”。

 青岛太平洋房屋的相关责任人告诉记者，近期经纪人带客户看房的数量翻了几倍，不少客户只要遇到合适的房子，总会要求立马看房。这说明市场信心在慢慢恢复，虽然看房量还没有在交易中显示出来，但说明市场还有后劲，但这种后劲能够持续多久目前还不好说。

 “市场是否真正回暖，还要看下半场，四、五月份才是全年的关键。任何市场都有惯性，二手房市场也不例外。从统计数据来看，二月份整个市场已经开始进入交投活跃的阶段，并且为三月份市场保持稳定的运行做好了铺垫。所以，三月份的二手房市场将在保持成交价格稳定的基础上，成交量继续走高，但受到买方信心恢复不足的制约，预计涨幅不会太大。接下来的四、五月份，市场行情将给年内的市场定下基调。”21世纪不动产有关人士分析。

 “近期市场的回暖是长期观望需求积累的集中爆发，等到这些需求释放过去，2009年市场能否保持长期的火爆势头，还不得而知，需要进一步观察。包括税费减免、降低首付在内的一系列利好政策的出台，为二手房市场的持续回暖注入了强大的推力。３月份在上述利好的延续刺激下，二手楼市仍将继续回暖。但对于后市是否能继续保持这种交投活跃状态，有待后市出现新的支撑点。”一位业内人士谨慎预测道。

 统计数据表明，二月份我市二手房成交均价同比下降2.5%，环比下降0.1%。据了解，目前能够达成交易的房源多为去年就挂牌出现的低价房，随着这批房源快速售出，买卖双方可能需要在房价认识上再度形成一致,市场可能会再次进入调整期。 本报记者 吕 蕾