面对眼花缭乱的房地产广告和开发商提供的购房合同，作为购房人哪些是“霸王条款”你知道吗？工商李沧分局执法人员通过房地产销售合同格式条款专项整治，总结出目前房市霸王条款的11种具体表现：
霸王条款例一
本广告为要约邀请，—切图片、文字说明以合同为准。
点评：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第三条规定：商品房的 销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
霸王条款例二
向购房人提供的图纸、资料等，不视为合同内容条款，开发商享有最终解释权。
点评：只有法院才拥有最终解释权。《合同法》第39条规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”《合同法》第41条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
霸王条款例三
本认购书签订7日内，认购人未能与开发商签订正式购房合同的认购人所付定金不予退还。
点评：订金不同于定金，在法律上相当于预付款，无论正式合同是否订立都应退还。即使是定金，以下几种情况也应退还：一是开发商没有取得销售许可证，当事人双方订立的合同无效，定金应予退还。二是开发商取得销售许可证，适用“定金罚则”。买房人不履行合同，无权要求退还；开发商不履行合同，则要双倍返还。三是买卖双方不能就某些具体的购房条款达成一致意见，而这些不能合意的条款又未在认购书中事先约定，此时合同不能成立属于正常，依据《合同法》115条，双方均不构成违约，定金应予返还。
霸王条款例四
楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，屋顶和外墙面广告归属出卖人。
点评：商品房的屋面、外墙是商品房不可分割的组成部分。《物权法》第71条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利……第72条则规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利……
《物业管理条例》第55条规定：利用物业共用部位、共用设设备进行经营的。应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
霸王条款例五
占用小区的道路或场地用于停放车位，全部归开发商，开发商有权出售、出租。
点评：占用小区共用道路用于停放车位，开发商无权擅自处分，除非开发商证明其投资未列入商品房价格构成，否则所有权和收益权归小区全体业主共有。《物权法》第73条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。《物权法》第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
霸王条款例六
买受人若选取个人住房按揭贷款方式，如造成银行放款延误，影响出卖人回款，房价按现价上调。
点评：价格是合同中核心的条款之一，变更价格即是变更合同。不经协商单方随意变更价格，合同不成立。
霸王条款例七
因设计调整、气候变化等原因，导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。
点评：设计调整、气候变化、施工停顿等不属于不可抗力的范围。不可抗力应具备两个特征：其一是不能预见、不能避免、难以克服的；其二必须是客观情况，例如地震、台风、水灾、雷击等情况。某些特殊情况，除非经由政府认定认可的，才可以免责。
霸王条款例八
因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。
点评：开发商在此减轻了自身的违约责任，排除了消费者解除合同的权利。最高人民法院在《解释》中第15条规定：出卖人延迟交付房屋……经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，另有约定的除外。
霸王条款例九
买受人在办理入住手续时，应缴纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有线电视、固定电话及装修保证金等费用，否则不予办理人住手续。
点评：买受人与出卖人签定购房合同后，卖方必须将房子交付对方，不交钥匙的行为本身就是违约行为。至于其它的费用应另行约定，不能以附加的条件作为前提约束对方的合法权利。
霸王条款例十
买受人解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金，出卖人解除合同的，出卖人按应付款的5％支付违约金。
点评：《合同法》第3条规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将其意志强加给另一方。《合同法》第5条规定：当事人应遵循公平原则确定各方的权利义务。合同法第40条规定：格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方权利的，该条款无效。
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