陈某欲出售自己名下的房改房，将房产放盘到中介公司代理出售，并约定出售价为51万元。买方李某决定以该价格购买该房产。随后，李某向中介公司交纳了1万元诚意金，并同意中介公司取得卖房人承诺后，可将诚意金转化为定金。中介公司取得卖房人陈某的书面承诺后，将1万元交给陈某。陈某在收到定金后，不与买方签订房产买卖合，同时还表示该房产是大学房改房，是夫妻共同财产，现其妻子明确表示不愿出售该房产，同时也未在承诺书上签字，陈某认为他有权不签订买卖合同，只退回所收定金给买方。该合同是否有效，应如何处理？

    法律分析：

    该案例是由于卖房人不履行所签订的书面承诺，而导致该房产买卖交易的不成功。卖房人和买方虽然没有签订《房产买卖合同》，但买卖双方都已通过中介公司，对该房产的价格等合同主要内容达成了一致意见，与此同时，中介公司已将1万元转交给卖房人作为定金，各方均已履行了要约和承诺，房产买卖合同实际上已成立。

    至于卖房人提出的夫妻共同财产的问题，因该房产是卖房人陈某单位的房改分房，房产证上表明，陈某是该房产唯一的权属人，该房产虽是陈某与其妻的婚后共有财产，但陈某作为房产唯一的权属人，在卖房人承诺书上的签字具有法定效力，不能以夫妻共同财产作为不履行合同的抗辩理由。

    《合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。同时，第二十五条规定，承诺生效时合同成立。第一百一十五条规定：“给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应双倍返还定金。”因此，卖房人陈某应对购房者李某的定金予以双倍返还，同时因中介公司促成了该房产买卖交易，陈某还应支付该中介公司约定的居间服务费。

    律师提醒：卖房人在出售房屋时一定要注意，所签署的任何书面合同或协议，一旦签订就具有法律效力，必须按照所约定的权利义务履行合同。否则，就要承担相应的违约责任。在房产买卖中，买卖双方应本着诚信原则进行交易，不能见利忘义、因小失大。

    山东岛城律师事务所 陈卓

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