只要地方政府不从拿地、税费等要素做根本性调控，青岛房价所有的下降都不过是小鱼折腾、大鱼把小鱼吃掉的另类演绎。下面对七区五市房地产市场所做的种种预断，一个大前提即是地方政府不会大幅度降低土地出让金。以此为前提，在政策、市场加之地理、购买力等诸多因素的相互作用下，对未来的青岛地产市场做如下区域性虚构。

市南区 低开高走

    以海岸线为依托，市南区平均房价2009年并不会出现大幅下降，地利决定其价格还将与现在的均价16000元差距不大。而市南区政府迁回西部，在带动中山路商圈周边经济快速上扬的同时，极有可能提升周边区域的房价。

    维多利亚、瀛海帝景、伊莎贝拉等集中于西部的楼盘大都低开，未来走高的可能很大。

市北区 最先下降

    大量拆迁改造区域落脚市北，由此带动的刚性需求毫无疑问为整个地产市场注入流动的血液。市北区的危险在于，大量拆迁居民的安置成为重点工程，与安置有关的房屋租赁、房价补贴、拆迁方式自然关联到市场健康与否。

    在看到拆迁带动交易量的同时，更应做好妥善的后期工作处理。某种意义上，市北区拆迁是否完善、保障性住房是否到位将关系到整个青岛房地产市场的起伏波动。

    从房企内部竞争分析，市北区大概成为市内四区房价最先下降的区域。

四方区 阶梯水平

    在整个市场不剧烈震动的基础上，四方区房价只升不降。四方的地理优势、市政配套优势是做如上判断的最好诠释。

    整个2009年，四方区住宅放量套数可能最多，万科•金色城品 、保利•百合花园、雁山世纪、鲁岳•梦境江南以及数个片区的拆迁改造工程，都将为四方房地产市场带来大量住宅。

    似乎不必担心它们的竞争，从住宅品质等要素分析，四方区房价呈现明显的阶梯状。那么，四方房价在未来一段时期内与现有水平相差无几。

李沧区 当前水准

    以经济适用房为主体导向的李沧区，将继续现在的房价水准。以百通为首的李沧区开发企业某种意义上可以理解为经济适用房的专业生产商，因此，在拿地价格上将有较大的空间支撑。尽管金水路规划改造会带动周边数个项目，不过李沧区的地理位置仍然决定房价的走势。加之，2008年末百通等开发企业已通过集体优惠模式降价促销，从幅度动作上看来，显然意在区域内消化。

崂山区 商业氛围

    要么傍海，要么依山。

    崂山区除却自然的区位优势外，随着啤酒城改造以及海尔路商务中心的渐次规模化，在未来似乎成为青岛经济的次中心，以租售为主的商业地产（如天泰的金融广场）尽管受金融危机影响在2009年可能并不那么强势，但值得观察的是，海尔路东西两侧势必复制山东路、福州南路的商业氛围。

城阳区 链条断裂

    或许22家房产企业联合降价不是什么好事儿。金融危机作用下的城阳企业出现大规模失踪状况，加之近几年城阳房地产市场对外出售远远大于城阳区内的本土性需求；随着诸多企业因经营不善淡出，连锁出现商品房供大于求的市场冷淡。而区域位置对城阳区而言并不占优，尽管市区有大量购房需求的人，并无多大比例流向城阳市场。

    即便有城阳区政府的内部调控，但城阳将成为青岛地产市场洗牌的第一地点，不乏大批量房地产企业在城阳彻底性退出市场，工商链条的断裂在城阳表现最为直接，也最为惨烈。

开发区 复制市南

    就眼下的经济发展态势，开发区房价已经到了较高水平，限于收入的考量，外来人口居多的开发区某种程度上在复制市南区。即除原住民自动获得住宅外，更多的购买者来自外地。

    从开发区诸多楼盘的销售渠道分析，以山东省内如东营、淄博、潍坊、临沂为购买集中地区。事实上，现在的开发区依然以加工制造的工商链条企业为主，也在很大程度上有城阳的危险；好在开发区的政治价值、区位价值决定了其别于城阳区。而海湾大桥和海底隧道的修建，势必带动开发区与青岛的联动。

    因此，开发区的房价不应着眼2009年或者2010年，开发区应该面向更长远观望。2009年，安子村周边也有近十个项目动工，开发区楼盘的放量仍将继续扩大，对购房者而言，遗憾的是，房价并不会降到多么可观的状态。

五市 维持现状

    开发区毗邻的胶南楼市被寄予太大的期望，迄今位置胶南房价渐次向开发区靠拢，但不能以距离相近就看好胶南商品房、商业地产的高价值，在开发区住宅放量长时间充裕的大前提下，在郊区五市中，胶南房价大跌的可能最大。以别墅为主体的即墨温泉片区，大规模房价缩水的可能微乎其微，并且即墨普通商品房房价与胶州、莱西、平度大抵一致，与省内同级别的县市相比也基本接近，降价在四个区域出现几无可能。