楼市纷繁变幻，到底真相在哪里？楼市发展前景何在，来自岛城楼市第一线的地产人为你细细解读楼市风云。

　　龙江（龙江工作室总经理）

　　岛城楼市开始“两极分化”

青岛楼市上半年的销售量与去年下半年相比有所下降，但市区楼盘成交量却出现了大幅上扬的现象。这一方面体现出市场需求依然旺盛，自住房市场空间巨大；另一方面也反映出楼盘销售开始两极分化。

青岛楼市近年来一直处于供不应求的状态，还有大量的购房需求没有得到有效释放。因此，市内四区及崂山区新开楼盘增多，吸引了大批购房者，这其中既包含了商品房也包含了限价商品房等保障性住房。市区楼盘放量使得青岛楼市平均房价出现了稳中有升的态势，也抵消了因青岛北部地区及西海岸地区销售量下滑而对青岛楼市销售总量的影响。

还有一种现象值得注意，那就是绿城地产、中海地产、保利地产、万达地产等外来地产巨头所开发的楼盘下半年将陆续亮相。这些高品质、新概念、更具人性化设计的楼盘会带动更大的购房需求。前段时间在中海?银海一号临时售楼处看到前来咨询的购房者络绎不绝，他们大多是二次、三次置业者，为了买好房子住好房子而选择中海楼盘。好地段高品质的楼盘在未来几年中依然会热销。

青岛楼市下半年的销售量也许会出现巨大的区域性反差，也许会出现品牌地产楼盘热销而其它楼盘滞销的现象。总之，过去那种房价普涨，楼盘普遍热销的时代已经过去，随之而来的是楼盘竞争更加惨烈。

　　李斌（青岛美成地产营销公司总经理）

　　期待博弈后的圆满结局

2008年上半年是地产业不平静的时期，宏观调控的效果逐渐显现，呈现出一些显著特点。

从舆论上来看，从年初的“涨跌之争”转变为“跌声压到涨声”。这期间既有王石的“拐点论”、潘石屹的“百日剧变论”、冯仑的“5%房企存活论”推波助澜，又有深圳等城市房价大幅下跌作明证，舆论逐渐倒向看跌的一方，楼市大有山雨欲来风满楼之象。

而市场层面，各地开发量、竣工量等供应面指标虽未下降，但浓厚的观望氛围中，客户的购买欲望不强，导致市场总体成交量同比大幅下降，较之去年的火爆已不可同日而语。此外，深圳、北京等降价压力大的城市，开发商恐慌心理也已出现，开始寻求“破冰”之路，卖地、合作、延期开发都是选择的方法。

上述种种现象合力导致了目前行业不温不火的状态，而不断增长的成本又加剧着市场的观望状态。双方博弈的结果很可能将在下半年有所显现，无非呈现两种状态：一种是开发商因成本过高、销售不畅失去对这一行业的信心，缩减开发量、延期开发或转行；另一种是经历半年多观望期的客户按耐不住陆续进场买房，而面对的依旧是并不便宜的房价。

上述两种结果显然都不是我们想看到的。因此，如何打破市场博弈局面，既维护地产行业的健康发展又满足百姓的购房需求是摆在我们面前的一个难题，我们期待着一个圆满的结果。

　　单良（信达荣昌不动产营销公司总经理助理）

　　做好打持久战的充分准备

从紧的货币政策贯穿了2008年的前六个月，然而当银行这一通常的融资渠道受到限制，动荡的股市又不能给予强力支持时，开发商和消费者的资金流都受到了严重影响。表现在房地产市场上，就是购房者的消费信心明显不足。

其次，住宅保障体系发挥作用，开始瓜分市场份额。商品房、普通商品房、经济适用房、廉租房的住房供应和保障大体系，在度过政策的反应期之后，作用逐渐发挥出来，所以上半年的供应量与成交量都充分反映这一点。以4月份为例，当月政策房的销售比例超过三分之一，分流了众多购买者。

三是新一轮的持币待购逐渐形成。这一轮的持币待购有一个特征，那就是通常所讲的“脑疲劳”状态，表面看去健健康康，但会出现短暂失忆或精神不振。所以上半年形成的这一轮持币待购并没有出现以往楼市失常时的过度低迷，成交量仍在稳步前行，但其持续时间比以往更长，也就是说“心理隐影”可能长期存在。所以，这一轮待购看上去接近“理性”。

对一家有责任的开发商而言，必须正确面对现实、顺势而为，修练内功，搭建资源平台，做好打持久战的准备，掐准产品与客户的“灵犀”最关键。通过房地产市场的自身调整和政府更有针对性的调控措施，即通常所说的“无形的手”和“有形的手”两手抓，房地产市场的大势一定是长期向好的。