公积金贷款买房后，再次贷款执行何种利率？第二套住房界定，实际执行有难度

    尽管《补充通知》已经对第二套住房作出明确界定，但是，在实际操作中，有些界定执行起来存在一定问题

    “我用公积金贷款购买了一套房子，现在公积金贷款已经还完，我想再用商业贷款买套房子，这套房子属不属于第二套住房？”日前，记者接到一位读者的电话咨询。

    这位读者告诉记者，就这个问题，他咨询过相关银行，也查找过相关媒体报道，可是说法不太一致。根据媒体宣传，这套房子应该算第二套，可是我市某银行告诉他只要在该行办理贷款业务，就可以算第一套。

    再次买房应算第二套

    关于这个问题，银发〔2007〕452号即2007年对银行贷款杀伤力较大的《补充通知》有明确规定：已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。而这个前款的规定便是按第二套房贷执行。也就是说，已经采用公积金贷款买房的家庭，无论公积金贷款还清与否，在采用商业贷款时都算第二套。

    既然算第二套住房，因此，如果再次贷款，利率便需要按照上浮利率，即五年以内贷款利率为8.415％，五年以上为8.613%。

    相关界定很难实际执行

    尽管对于公积金贷款后继续买房，能否算第二套的问题，相关条文已经作出了明确规定，但是，据了解，这种规定在实际操作中却面临着许多问题。

    据了解，目前银行查询客户是否有过贷款记录的手段主要是依靠个人征信系统，而个人征信系统只是一个由央行牵头，各商业银行纳入的个人信用信息基础数据库。也就是说，目前，这个征信系统只是一个商业银行内部的信用信息数据库，公积金贷款系统同此系统并没有连接，因此，在此系统里，根本查不到有关公积金贷款的任何记录。

    关于如何审查贷款人的贷款记录等问题，根据央行的相关规定，只是要求商业银行在接受客户贷款申请时，应提请借款人按诚实守信原则，在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。也就是说，在申请贷款时，客户是否真实填写相关信息，只能依靠客户本人的诚信程度。

    因此，如果客户第一套住房只是单纯采用了公积金贷款，那么，在使用商业贷款购买第二套住房时，只要客户不告诉银行自己曾用公积金贷款买过房子，银行依然会按照第一套住房的优惠利率贷款给该客户。

    对这个问题，记者了解到，目前尽管有些客户在进行商业贷款时，也会告诉相关银行自己曾采用公积金贷款，但是，由于这一记录在个人征信系统里查不到，因此，个人按揭贷款作为银行信贷的优良资产，为争取更多的业务，银行一般也会采取默认为第一套住房的做法。

    公积金管理中心可以查询记录

    而据了解，如果想知道客户是否曾经有过公积金贷款记录，银行可以到青岛市公积金管理中心查询。

    据介绍，只要采用了公积金贷款，无论其贷款额度是否已经还完，在公积金管理中心都可以查到相关记录。而自2008年以来，虽然有一些银行到公积金管理中心查询客户的公积金贷款记录，但是并不是很多。

    对此，我市某商业银行青岛市分行的相关负责人告诉记者，尽管可以通过公积金管理中心进行查询相关记录，但是，对于银行来说，无论客户是否已经告知公积金贷款相关事情，银行是无法做到每一笔业务都要进行公积金贷款记录查询的。如果每笔都要进行查询，无论对银行，还是对公积金管理中心，都是一个非常庞大的工作量。

    对此问题，中国人民银行青岛市分行的相关负责人告诉记者，对于如何确定客户填写资料是否真实的问题，央行只是要求各银行要认真审查，但是，并没有什么硬性的规定。对于银行审查情况如何，监管部门会在后续时间里进行检查。但是，据记者了解，这种检查更多的也是依靠个人征信系统。不过，这位负责人告诉记者，随着个人征信系统纳入范围越来越广泛，相信公积金系统很快也会同这个系统进行连接，届时，这个问题将会迎刃而解。

    难以界定第二套住房概念

    我市某商业银行负责人告诉记者，根据央行的相关规定，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。也就是说，银行可以采用优惠利率发放贷款的主要目标是首套中小户型自住住房。

    但是，不仅是难以界定那些已经采用公积金贷款，再次贷款买房的购房者情况，对于那些第一次全款购买房屋的客户来说，银行更是难以确定其是否已经买过房子。他告诉记者，要想真正解决这种情况，个人征信系统必须要同当地房地产交易中心联网，只有这样，才能真正实现央行要求重点支持购买首套中小型自住住房贷款的目标。(本报记者 鞠培霞)